拍得商铺发现有人租占判决烘焙坊腾清商铺 7月25日

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□本报记者李兵

7月25日，记者从石市长安区法院了解到该院近日审结并生效的一起排除妨害纠纷案。这起案件，让市民了解到什么是“买卖不破租赁”，在今后的房屋租赁尤其是涉及房屋所有权发生变动的交易中，大家应该注意了。

拍卖而来的商铺里却有他人租占

2014年4月21日，石家庄市民邢先生与鲍某签订了一份借款合同。这其中，鲍某以自己名下在石市某小区的109号商铺作为抵押担保，并于第二天办理了抵押登记。

借款到期后，鲍某一直没有向邢先生还款。为此，邢先生向石家庄市长安区法院申请强制执行。经法院依法拍卖，邢先生拍得该处房产。2016年12月29日，109号商铺登记到邢先生名下。

按说事情到此已经解决了，但邢先生一年多后奇怪地发现，109号商铺成了一家烘培坊，自己却全然不知。对此，烘培坊经营人董某表示，从2017年8月1日起，他从市民冯某手中租赁了该商铺，是正常使用。

原来，早在2013年11月10日，冯某就与鲍某签订了相关的房屋租赁合同，将109号商铺及鲍某另外的两家商铺租赁了十五年。双方在合同中约定，冯某在租赁期间，可以不经鲍某书面同意，有权转租或转借承租的房屋。

正因为如此，虽然后来109号商铺归邢先生所有，但冯某仍以有先前的合同为由将商铺转租给了董某。想到自己的商铺在自己不知情的情况下被租了出去，邢先生随后多次找到冯某和董某，要求返还房屋。由于交涉无果，邢先生只好于近日向长安区法院提起民事诉讼，要求冯某和董某返还房产并支付房屋占有费。

法院调查：商铺租赁后没有在相关部门登记

经过法庭调查，2016年10月8日，109号商铺所在的小区物业管理有限公司出具相关证明，证明该商铺尚欠物业费、水电费等费用8000余元，并备注该商铺现无人租赁。法院执行员在2016年10月份之前曾先后两次去过109号商铺，其均处于锁门状态，在执行员告知原房屋所有权人鲍某要拍卖109号商铺时，鲍某也没有向法院执行员说过该商铺有租赁的情况，法院拍卖109号商铺时亦没有告知其有租赁。

法院审理后认为，冯某虽称其自2013年11月10日至今，一直在断断续续地租赁给他人使用，但未在相关部门进行登记备案，亦未提交证据证实，法院不予采信。邢先生与冯某之间并不适用“买卖不破租赁”原则。邢先生作为109号商铺的所有权人，主张冯某返还109号商铺，于法有据，法院予以支持。烘焙坊负责人董某基于与冯某之间的租赁关系，继续占有使用109号商铺，于法无据，其因租赁109号商铺产生的权益损失可向冯某另行主张。邢某主张冯某、董某给付其房屋占有费的损失，但未提交证据证实其实际损失，法院不予支持。

最终，法院依法判决冯某、烘焙坊于判决生效后三十日内将109号商铺腾清，并交付给邢先生。

法官说法：虚构的租赁合同关系不会产生阻止向拍卖受让人交付的法律效力

案件主审法官介绍，“买卖不破租赁”，是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，旨在通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的继续控制和使用。该原则适用的限制条件为承租人持续占有使用租赁物，且在相关部门进行登记备案，使得不特定第三人能够通过一定途径查询得知租赁状况，使租赁权具有公示性，以保障交易安全。

法官表示，司法拍卖促进了债权人合法权益的迅速兑现，但近年来，不少拍卖的房屋，都有十年、十五年、甚至二十年惊人的长期租赁，“买卖不破租赁”规则可能被被执行人恶意利用，与第三人串通建立虚假租赁关系规避执行或者与其他债权人签订名为租赁合同实为担保等性质的合同以损害其他债权人、房屋竞买人利益。因此，对于虚构的租赁合同关系，不会产生阻止向拍卖受让人交付的法律效力。

拍得商铺发现有人租占 判决烘焙坊腾清商铺

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