老房外墙维护谁买单老旧房屋由于年久失修

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正文开始：

老旧房屋由于年久失修，外立面出现脱落、异常变形等安全隐患，影响公共安全，该由业主还是政府负责修缮？被鉴定为危险房屋的，根据损坏程度处理措施为“观察使用”和“处理使用”的，是否可以出租，或作为经营场所？8月14日上午，广州市法制办举行《广州市房屋使用安全管理规定（草案）》立法听证会，15位代表针对上述三个听证事项展开激烈辩论，建言献策。这一立法听证会，在网络平台向公众进行了直播。记者了解到，早在8月9日，该专题网页已上线，15名听证代表已经在网页上提前表达有关观点，引发网友踊跃提问、交流。

讨论背景

老旧房屋外立面脱落的事件时有报道，2017年3月荔湾区西华路就发生过墙皮脱落，执信南路社区竹丝岗北直街46、48、50、55号也发生过外立面脱落。广州日报全媒体记者日前走访竹丝岗北直街看到，一栋楼龄达到36年、8层高的老楼房出现了外立面脱落等安全隐患。其中，第7、第8层的墙皮已经与红砖剥离，露出2、3厘米宽的空隙，可以伸进一只手掌，仿佛稍一使劲就能“手动掰墙”。老居民陈先生表示，这栋楼宇大多用作出租，业主们没有成立业主委员会，而且他与老伴的退休金也不高，希望外墙修缮的费用能政府部门或房改前单位与业主共同承担。

听证事项一：外墙谁管？

老旧房屋由于年久失修，外立面出现脱落、异常变形等安全隐患，影响公共安全，谁应该负责修缮。

现状：业主租户间难有共识

听证陈述人、广州市住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）房屋管理处处长张建明介绍，多层建筑外立面出现脱落的，以黄泥加砂批荡、石米批荡、贴饰面砖(马赛克、纸皮砖、条形砖)居多，以黄泥加砂批荡最为普遍。造成脱落的原因多样，一方面是因为当时技术要求低，建造成本低，也受炎热潮湿气候影响；另一方面，不排除个别使用人在室内装修时，对外墙批荡产生震动损坏；另外，房改后，业权人缺乏维护和修缮，导致外墙面损扩大、加深，最终出现脱落。相关法律明确，房屋外立面是建筑物的共有部位，由全体业主负责修缮。

在现实中修缮最大的难题在于协调。一栋房屋往往涉及数十乃至上百个业主，存在部分业主联系不上，部分业主不愿意出资而想依赖政府等问题。业主之间、业主和租户之间也经常无法达成共识，安全隐患难以快速消除。

观点一：物业企业或业主承担

支持者12人

应该按照《物权法》《物业管理条例》的规定由物业服务企业按照合同约定消除安全隐患，没有委托物业服务企业的，由全体业主消除安全隐患，费用由业主共同承担。

◆理由：应当遵循“谁受益谁承担费用”原则

广东汇建检测鉴定有限公司负责人、市民听证代表郑绍永支持以上观点。“我国目前的房屋建筑相关行政法规的解释，外立面属该栋楼业主共有，故维修费用理应业主共同承担，这遵循‘谁受益，谁承担费用’原则，业主不能只享有权利，不承担义务。”

“近几年我们经常看到媒体报道外墙脱落伤人事件，甚至是造成伤亡事故，因历史遗留问题，很多房屋产权公私交错，因没有明确的法律条文，政府在处理外墙伤人事件时也没有明确统一的处置方案，在责任认定上比较模糊，经常需要走司法程序才能得以实施。所以很有必要尽快在这方面进行立法，明确责任主体，进一步敦促责任主体及时做好外立面维修养护工作，定期做外立面安全检查。”

◆建议：房管部门先垫资修缮，再向业主追缴费用

来自广州市物业管理行业协会的行业协会听证代表王利敏建议，可以参考政府对低保等困难户危险房屋治理费用补助措施，在外墙脱落等维修上给予低保等困难户一定费用补助。

针对业主委员会有可能不同意使用维修资金修缮外立面的问题，王利敏建议可参考上海市住宅物业消防安全管理办法的思路，由区房管部门代为修缮，相关费用由相应的中介机构审价并明确缴费期限，如果业主拒不付费，可由房管部门对业主委员会提起诉讼。

观点二：应当由政府承担

支持者3人

房屋外立面不仅涉及城市形象，还涉及公共安全。消除房屋外立面脱落对于公共安全的影响应由政府负责，费用也应由政府承担。

◆理由：集资难、业主不在场、意见不统一、时间滞后

市民听证代表、广州越秀物业发展有限公司副总经理王占海表示，“当前，很多物业公司由于管理费用的升幅小于人工成本的升幅，维系老旧小区日常设备维保已经不易，更无力垫资解决公共外墙的整体修缮。房屋外立面涉及城市形象，政府有出资修缮的先例，并且，广州市政府也有这样的财政实力。”

王占海还谈到集资难，“专项维修资金需要小区业主人数和建筑面积的三分之二通过后方可使用，存在时间周期长等问题。业主集资，更是存在业主不在现场、意见不统一及时间滞后的情况而无法及时彻底解决外墙脱落的根本问题。在各项现有制度处于‘失灵’的情况下，政府部门应该主动参与消除房屋外立面脱落对于公共安全的影响。”

政府部门回应：有能力修缮而不修缮，考虑列入失信行为

广州市住建委物业管理处副调研员张杰表示，政府对愿意积极参与外立面修缮的业主，首先要允许他们去维修，不能加以限制，而且要在行政审批的过程中尽量减少审批的环节，加快审批的效率，给其提供便利条件。对于其中的一些低保、低收入的群众，政府在惠民方面也应有所考虑，和危房改造一样，对于低保、低收入的群众应当予以补助。

同时，对有能力去履行但不履行的业主，政府也应该有所措施。张杰认为，目前在行政处罚方面还是有所缺失的。在香港发生的类似情况，除了有行政处罚，甚至有刑事方面的处罚，比如6个月的监禁等。张杰认为，应该增加对个人进行征信管理，如果应该修缮有能力修缮而没有修缮的，应该列入失信行为，对其有所约束。

听证事项二：危房可用？

被鉴定为危险房屋的，一般会根据损坏程度分成四类进行处理：一是观察使用；二是处理使用；三是停止使用；四是整体拆除。

问题在于，观察使用和处理使用的危险房屋是否可以出租，是否可以作为经营场所。

观点一：两类危房未解危也能用

支持者3人

“观察使用”适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋；“处理使用”适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。鉴于观察使用和处理使用的危险房屋并非禁止使用，将其用于出租和经营并无不可。

◆房屋租赁是财产性的权利不应加以限制但需明确修缮责任

来自广东恒益律师事务所的专家听证代表周磊认为，如果房屋的结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求的，不应对其出租权利加以限制，但可以要求租赁双方明确维护和修缮的责任。实践中，可以根据“危险性”的大小给予租赁双方必要的引导，如：“观察使用”（出租人履行告知义务）、“处理使用”（出租人履行告知义务及明确采取技术措施的主体）、“停止使用”和“整体拆除”（不得出租）。他强调，地方政府规章不能设定减损公民、法人或其他组织权利，或者增加其义务的规定，房屋的租赁权实际上也是一种财产性的权利。

◆危房能不能用，不应以使用者的身份作为标准

来自昆虫研究所的市民听证代表黄海涛支持上述观点，他认为，观察使用和处理使用的房屋虽有一定的危险性，但是当我们采取了适当的安全技术措施之后，这种危险已被大大消除，且这种危险应该是在可控的范围内，也就是说并不会影响他人的生命财产安全。

他表示：“如果说将该建筑定位为不能出租、经营场所，它还是可以自住的，如果说该建筑对其他市民产生危险，对于使用者本人同样存在隐患。至于该房屋到底是否可用，应该以房屋本身的危险因素是否解除作为标准，而不是以使用者的身份作为标准。”

观点二：危房未解危前都不可用

支持者12人

观察使用和处理使用的危险房屋具有危险性，允许其出租或作为经营场所可能会影响他人的生命、财产安全。观察使用和处理使用的危险房屋在未解危前不可以出租，也不应作为经营场所。

◆分类使用危险房屋，是经济未发达时期的权宜之计

来自广东百越律师事务所的市民听证代表萧匡国认为，在国民经济尚处于不发达的时期，国家无法投入大量的资金对危险房屋进行改造，人民生活处于低水平的状态，私人业主亦因筹资困难和改造成本太大，不愿进行重建。把一些尚不致于立即倒塌的危险房屋进行分类使用，在当时有其合理性，更贴切地说应是权宜之计。

但在今天国民经济已长足发展，人民生活水平有了明显的改善和提高。无论国家还是私人业主，危险房屋改造资金也不是一个不能克服的问题，而且改造的成本和改造后的收益相比，与过去的情况已经不是同日而语。

因此，他认为私人业主对危险房屋改造这方面是有相当高的积极性，关键在于政府的政策引导及扶持。

◆危房存在结构问题，“观察使用”也存在诸多实操问题隐患多

来自广州市房屋安全鉴定协会的行业协会听证代表何小菱表示，既然一座建筑已经被定为危险房屋，那么大多数情况下，这跟结构存在问题有关。

《城市危险房屋管理规定》中“观察使用”的定义是短期排危、短期使用，并且要继续观察。对于仍存在危险隐患的危房，不应继续使用，更不应作为娱乐场所使用。除非该建筑已经按照国家规范进行了结构加固，通过鉴定后，该建筑已变为非危房。

另外，由于该建筑的安全隐患仍然存在，在使用过程还要继续观察。然而，这种观察是长时间的持续性工作，由谁去观察？怎样观察？应委托专业公司还是业主、租户来观察？这个过程中，万一疏忽会造成事故的，因此没有必要去开这个口子。

政府部门回应：危房自住由个人承担责任

广州市住建委房屋管理处处长张建明表示，作为已经界定为危险房屋的，按照国家的相关规定，具有其危险性。既然是有危险性的房屋，为保障业主及公众的安全，从整体上来说，应该是不适合出租、经营的。

对于危险房屋，政府部门应尽到督修和告知的责任。作为业主在把握危险情况后仍然使用，责任由业主承担。

文、图/广报全媒体记者方晴