绿本房产证房产的拆迁补偿处理思路深圳律师马海燕

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正文开始：

一、绿本房产证的概念

绿本房产证是采用绿色软皮包海绵硬纸板外壳作为封面的房产证。与红皮本记载市场商品房地产相对应，绿皮本记载非市场商品房地产，是记载非市场商品房地产权利的权利证书。

二、绿本房产证的使用范围

以下情形的房地产，应颁发绿本房产证

1、以行政划拨方式获得的土地使用权

2、在行政划拨的土地上建成的房地产

3、通过协议方式并按协议地价标准支付地价款的土地使用权（以协议方式按市场地价标准支付地价款的除外）

4、在缴付协议地价款的土地上建成的房地产

5、获得减免地价的土地使用权

6、在减免地价的土地上建成的房地产

7、政策性住房

8、房地产登记机关确认的其它非市场商品房地产

其中，政策性住房包括安居房，安居型商品房，经济适用房

1、安居房（即福利房）：按规定出售或出租给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

（1）准成本房（准成本商品房）：房价由本体造价、工程管理费、建设期利息三项之和构成的住房。

（2）全成本房（全成本商品房）：房价由准成本房价和住宅区开发配套费两项因素构成的住房。

（3）全成本微利房：房价由全成本房价和微利两项因素构成的住房，微利为全成本房价的８％。

（4）社会微利房：市、区住宅管理部门向企业和社会上中低收入者公开出售的微利房，社会微利房价由土地开发费、市政建设配套费、利润等八项因素构成。

2、安居型商品房：政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。

3、经济适用房：政府提供政策优惠，限定套型面积和出售价格，按照合理标准建设，面向中低收入住房困难家庭或单身居民配售的具有保障性质的住房。

三、绿本房产证的政策特点

（一）只面向符合条件的家庭、单身居民配售及使用，符合条件指符合户籍、年龄、收入或是否享受过同等政策优惠等法律法规所规定的条件。

（二）不具有完全产权，一般只有占有权、使用权，不享有处分权。

（三）经过法律规定的年限后，可以通过补交差价、增值收益等款项而申请取得完全产权；（四）取得完全产权后，绿本房产证可换红本房产证，房屋可以上市交易。

（五）对于经济适用房及安居商品房，有关政府部门有权收购或回购。

四、绿本房产证取得完全产权的条件

（一）安居房取得完全产权

1、由深圳市住房保障署受理取得完全产权申请，符合以下条件的，由深圳市住房制度改革办公室审批决定

（1）已办理了政策性住房个人《房地产证》（绿本），所购政策性住房已达到规定的产权限制年限；

（2）已按政策规定付清购房款和补差款；

（3）住房产权无争议，无其他民事权利纠纷；

（4）未被司法机关、行政机关限制住房产权；

（5）已经设定抵押的住房须经抵押权人书面同意；

（6）所购政策性住房已在市房改办建档并录入“深圳市房改信息库”；

（7）取得全部产权的房价符合房改政策规定；

（8）申请人家庭没有违规购买政策性住房。

2、注意事项

（1）政策性住房包括：准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房；

（2）婚前已付清购房款或已办理了婚前房产公证的，允许以申请人个人名义申请取得政策（3）性住房全部产权，夫妻双方不得再申请购买政策性住房；购房申请人和共有人共有的政策性住房，无离婚、丧偶等产权变更理由的，必须以双方名义申请取得政策性住房全部产权；

（4）夫妻双方离婚后，其共同购买或产权共有的政策性住房，可以双方的名义申请取得政策性住房全部产权；

（5）申请人以准成本房价、全成本房价、全成本微利房价购买了政策性住房并办理了政策性住房个人《房地产证》后，原住房产权单位注销或吊销，确实无法找到的，经市房改办公告30天后，如原产权单位仍不申报权利，可由个人申请取得全部产权；

（6）已办理政策性住房产权变更手续的，凭政策性住房产权变更批复到产权登记部门换领房地产证后方可申请办理取得政策性住房全部产权。

3、符合申请要求的，领取《取得政策性住房全部产权批复》，申请办理市场商品房房地产证（红本）。

（二）经济适用房取得完全产权

1、由深圳市住房保障署受理取得完全产权申请，符合以下条件的，由深圳市住房制度改革办公室审批决定

（1）申请人为经济适用住房《不动产权证书》（非市场商品房）或《房地产证》（绿本）登记的权利人，且经其他权利人一致同意；

（2）签订买卖合同满5年；

（3）为购买本套经济适用住房而按揭贷款并设定抵押的，须经抵押权人书面同意；

（4）无法规、规章规定及合同约定的不得受理其取得住房完全产权申请的情形。具体包括但不限于以下情形：

①已另行购买拥有住房的；

②全部家庭成员户籍均迁出本市的；

③因银行实现抵押权而处置经济适用住房的；

④擅自互换、出借经济适用住房的；

⑤擅自转让、抵押、出租经济适用住房的；

⑥将经济适用住房用于经营性用途的；

⑦擅自改变经济适用住房使用功能的。

⑧政策法规规定的其他相关条件。

2、符合申请要求的，根据收到的《缴纳增值收益的通知》缴纳增值收益。

（1）增值收益计算公式为：应缴增值收益=（该套住房市场价格－该套住房原购买价格）×50%－税费

（2）住房市场价格按照以下规则确定：

①申请取得完全产权的，其市场价格按照申请时该套住房的市场评估价格计算。

②申请上市交易的，其市场价格按照申请人申报的交易价格计算，但申报的交易价格低于申请时该套住房的市场评估价格且政府不予优先回购的，按照市场评估价格计算。

③该套住房的市场评估价格低于经济适用住房原购买价格的，申请人无需向政府缴纳增值收益。

3、前往住房保障主管部门备案。申请人按要求，在规定时间内到住房保障部门提交书面申请资料，接受住房保障部门查验，查验合格的，予以备案。

4、备案后，领取《准予取得经济适用住房完全产权的批复》申请办理市场商品房房地产证（红本）。

（三）经济适用房上市交易

1、申请经济适用房上市交易的条件，与取得完全产权的条件一致；

2、符合申请条件的，受理部门出具是否按照申请人申报的交易价格优先回购该套住房的书面意见；

（1）受理部门决定优先回购该套住房的，通知申请人签订回购合同，按照申请人申报的交易价格扣除其应缴增值收益后向申请人支付回购款，收回该套住房产权，并将其重新纳入保障性住房房源；

（2）受理部门决定不优先回购该套住房的，按取得完全产权的规定缴纳增值收益并备案。

备案后领取《准予取得经济适用住房完全产权的批复》申请办理市场商品房房地产证（红本）。

（四）安居型商品房取得完全产权

1、签订买卖合同10年后，安居型商品房产权所有人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权；

2、购房人在取得安居型商品房完全产权前，有下列情形之一的，应当向市住房保障部门申请政府收购该安居型商品房：

（1）需要转让所购安居型商品房的；

（2）因银行实现抵押权而处置安居型商品房的；

（3）因人民法院强制执行等原因需处置安居型商品房的；

（4）户籍迁出本市的；

（5）市政府规定的其他情形。

3、自安居型商品房购房协议签订之日至申请收购之日不超过10年（含10年）的，收购价格为原合同购房价；超过10年的，收购价格的计算公式为：收购价格=原购房价*[1－1.4%*（购房协议签订之日至申请收购之日的年限－10年）]。

4、安居型商品房在取得完全产权前已被法院拍卖或者强制执行的，应当向市住房保障部门补交价差并取得市住房保障部门出具的凭证后，方可申请办理该安居型商品房的产权登记。未提供市住房保障部门出具的凭证的，市房地产登记机关予以暂缓登记。

五、绿本房产证的继承变更

（一）绿本房产证房产取得全部产权之前，因继承导致房产权利人变更的，需申请政策性住房（含经济适用住房、安居型商品房）产权变更。

（二）因继承申请办理产权变更的条件：

1、申请人所购政策性住房尚未取得全部产权；

2、申请人为本政策性住房的当事人或继承人；

3、申请变更的住房产权无争议，无其他民事权利纠纷；

4、未被司法机关、行政机关限制住房产权；

5、已经设定抵押的住房须经抵押权人书面同意；

6、申请人没有违规购买政策性住房。

（三）经济适用住房取得完全产权或者上市交易前发生继承的，继承人可以选择以下方式处理：

1、继承人具有本市户籍，且在本市无任何形式自有住房或者符合我市住房困难标准的，可以申请将继承的该套住房的产权份额转移登记至其名下；

2、原经济适用住房买卖合同签订满5年的，可以按照本办法规定缴纳应缴增值收益后，取得该套住房的完全产权或者将该套住房上市交易；

3、向住房保障主管部门申请回购该套住房，并就回购款进行继承；

4、按照《深圳市保障性住房条例》等相关规定继续占有、使用该套住房。

六、绿本房产证的离婚变更

（一）申请离婚变更的条件与办理继承变更的条件一致。

（二）未取得安居房全部产权的职工家庭离婚、再婚，按以下规定执行：

1、离婚时，住房归离婚时具有特区户籍户口并有抚养、赡养人口的一方，但被抚养、赡养者须有特区户籍户口。如双方成为单身，由双方协商处理；协商不成的，住房归原购房申请人拥有。

2、得到住房一方需向另一方支付其应得的该房重置价房款；如非申请人一方得房，原产权单位要求其补差的，则得房一方应向原产权单位补交社会微利差价或市场商品房差价。

3、因再婚或结婚产生一户有两套安居房者，应按原购房价退还一套住房给原产权单位。

（三）根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>》若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。取得完全产权后，根据婚姻有关规定办理。

七、绿本房产证房产的拆迁补偿

（一）原则上由拆迁单位负责安置，并按“拆一补一”政策，补偿给住房一套与被拆除住房产权性质相同的住房。

（二）对于已买卖绿本房签约注意事项

绿本房无法办理产权证书的过户，即无法实现物权的变更，所以买卖绿本房通常存在证载权利人与实际控制人不符的情形，从相关规定和实操的可行性角度考虑，建议可以按照如下思路处理：

1、实际控制人选择货币补偿的处理思路

首先应由证载权利人与项目公司签订货币补偿的拆迁安置补偿协议（全部协议文本由项目公司持有），项目公司获得证载权利人经公证的注销房地产授权委托书及放弃房地产权益声明；其次将拆迁补偿的款项补偿给实际控制人，付款节点应当尽量与项目推进程度相适应，如设置合同生效、房屋交付、实施主体确认完成、产权注销等付款节点，最终以双方协商结果为准；最后，项目公司与实际控制人、证载权利人以三方协议的形式就拆迁补偿的过程及权益承受情况进行书面确认。

2、实际控制人要求物业回迁补偿的，通常有以下三种实现方式：

（1）完成回迁后过户至实际控制人名下。首先与证载权利人签订拆迁安置补偿协议，补偿方式为产权置换，在房屋修建完毕后将回迁房屋产权办理至证载权利人名下，再由证载权利人过户至实际控制人名下，整个交易结构由项目公司、证载权利人及实际控制人以三方协议的形式确定。涉及的装修补偿费、搬迁费及过渡期安置费等由证载权利人委托实际控制人收取。其中若涉及税费问题、购房指标问题应在签约时明确，避免后续争议影响项目推进。

（2）完成回迁安置房后由实际控制人向项目公司买受。在证载权利人提供签订货币补偿的拆迁安置补偿协议，项目公司获得证载权利人经公证的注销房地产授权委托书及放弃房地产权益声明等材料后，项目公司向实际控制人支付货币若干，待更新项目具备回迁入伙条件时，实际控制人持项目公司向其支付的货币向项目公司回购房屋。适用该补偿方式进行补偿的，应根据具体情况综合考虑购房指标、税费及过渡期安置补偿费等问题。

（3）分割项目公司可控的无产权证书房屋的若干建筑面积至买受人名下，以该部分分割所得建筑面积作为补偿依据，具体补偿内容以实际控制人买受证载房屋可获得的补偿面积、金额为准。进行上述操作的，除应事先获得证载权利人签署的货币补偿拆迁补偿协议、放弃房地产权权益声明书及经公证的注销房地产证委托书外，还应考虑所在区域的确权政策，确保上述操作的可行性。上述操作能够保证实际控制人获得的房屋为回迁房屋，有效避免了涉及的购房指标、税费等问题。

（三）存在法院生效判决的绿本房拆迁补偿注意事项

1、法院对于涉及绿本房的纠纷做出的确权判决，根据物权法第28条，司法裁判文书生效时房屋权属即发生变更，因此可在确权时将司法裁判文书确认的权利人作为权利人进行拆迁安置补偿。在涉及产权注销时，通常无需根据裁判文书办理新的不动产权证，直接注销原房地产证（绿本）即可，具体最终注销处理方式以所在区不动产登记部门意见为准（一般此类问题不动产登记部门会内部开会讨论处置方案）。

2、由于绿本问题的特殊性或纠纷当事人的诉请不规范，可能导致部分裁判文书对于物权的确认并不清晰，如裁判诉争房屋使用权、收益权等归当事人所有，具体能否凭裁判文书确定有关当事人为绿本房权利人的，以区城市更新职能部门意见及不动产登记部门意见为准。

（四）回迁房屋产权登记的注意事项

绿本房产证在拆迁前并未取得完全产权故不能上市交易，经过城市更新进行拆除改造后，回迁房屋的产权性质为何，观点有三：

（1）第一种：城市更新实施主体在拆除重建中补缴地价，将原未足额缴纳的地价补足，使原未取得完全产权的搬迁房屋取得完全产权。回迁后房屋取得完全产权。

（2）第二种：绿本房产证业主先申请房屋取得完全产权并承担相应税费，回迁后房屋取得完全产权。

（3）以上两种方式均需要补缴地价，补缴部分费用通过搬迁补偿协议约定由业主承担或实施主体承担或两方共同承担。实务上，多数项目均将绿本房产证业主的房屋回迁比例与红本房产证业主的回迁比例区别对待。政策依据：原《深圳市城市更新办法》(2009年)第三十六条第二款：城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让；第三十九条：本办法第三十六条至第三十八条规定情形以外的拆除重建类城市更新项目，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。（该两天规定已经在最新颁布的《深圳市城市更新办法》中删除）

（4）第三种：拆除前为绿本房产证，回迁后同样是绿本房产证（即不具完全产权的不动产登记证）。经咨询深圳市住建局，其意见为绿本房产证在期限达到之前不可以通过补缴费用的方式取得完全产权，也不可以通过由实施主体补缴地价的方式在回迁后取得完全产权，必须待可以申请办理取得完全产权的条件达到后（规定到期后具体的办理方式的文件暂未出台），才可以申请取得完全产权。