近期房产问答集锦
《近期房产问答集锦》，对，你要找的就是这篇文章啦，傻大方资讯小编为了帮你找到这篇文章已经用了洪荒之力啦！ 正文开始： 最近比较忙，今天犯个懒，做个专辑。问答主要来自最近2个月的小密圈、微博、微信等渠道的内容。 一般来说，我收到的大部分问题是涉及到具体地段、小区、学区、户型的选择的，这类问题定向性大强，所以就不收录在这个集锦里面。但也有部分比较普适性的问题，这次集锦主要是搜集整理了这类问题。内容都经过处理，应该不会含有隐私方面的问题，如果有疑问请后台私信我。 房屋买卖流程相关 Q：想买一套房，房产证还没下来，我该怎么办？ A：以前写过一篇，可以参考《没房产证的房，真的不能买嘛？》。 Q：我是卖家，房子目前还没有房产证，想卖，有什么要注意的？ A：差点想说前两天刚回答过。是卖房啊，这个简单，找中介，他们都能卖（链家可能不能上网，但可以私底下卖）。具体流程，这要看你房本多久下来，一般半年内能下来你又不急着用钱的，你就正常卖，收定金，约定房本下来立刻核验+网签+申请贷款等等。如果需要半年以上乃至一年以上才下来房本，常规流程是收取一定首付（比如70%），让买家住进去，然后你房本下来，再配合网签贷款过户。不过没啥一定的，主要看你拿钱急不急、买家什么情况等等。这种买卖，关键是合同里面把各个时间点约定好（一般业主要承诺最晚拿到房本的时间）。另外这篇《没房产证的房，真的不能买嘛？》卖家也可以看看。 Q：最近市面上老出现那种不限购、价格低于同区域商品房30%-50%、和开发商签合同但需要全款的一手房源，这种房子靠谱嘛？ A：是说大郊亭桥、芍药居那类房源嘛。应该都是回迁房，流程基本上是你给开发商（不确定是，也可能使开发商委托的中介）全款，对方给你去搞全套的符合回迁房资格的村民之类资格，使得你最终有资格买这个房子。风险在于走政策擦边球、全款、一般要2年以上才可能给你房产证，如果中间出问题，维权很难，自己斟酌，个人不建议。 买卖纠纷/疑难处理 Q：事儿哥，购买二手房申请公积金贷款如果不批贷这部分钱还有没有别的路子解决？如果申请贷款失败是不是一定得赔付卖家总房款20%的违约金？ A：首先得看合同怎么写的。有的合同写的是如果贷款不成，可以切换其他贷款方式、直到贷款申请成功（比较坑卖家）。回去看看你的合同怎么写的，不是一定要违约赔偿。钱的话，要么自己凑，比如借钱、比如信用贷。中介可以解决这个问题，走他们的担保抵押。先借钱给你全款买房，房子过户房本中介就拿走了。 Q：事儿哥，如果卖家要求提前拿到大笔首付款，如何控制风险？ A：如果稍微比定金多一些还好，不超过20%的定金都受法律保护，都可以当作定金。如果是好几大百万，个人认为最佳方式是让他找中介垫资，垫资费双方协商一下怎么出。如果一定要自己出钱，首要的是确认对方靠谱、理由合理，然后这笔钱一定要走中介担保（就是那种你打给中介、中介打给业主，如果业主跑路，根据合约中介包赔）；我个人如果遇到这种需要提前给大额首付的交易，经历过好几次，我个人最喜欢用的方式是，除了资金担保，要求对方提前交房。比如1000万的房子，要求提前给600万首付，在给首付当天就要求对方交房，然后再走剩下的流程。虽然交房不过户产权还没转移，但占着房子使用权就有很大主动，对方如果反悔，绝对要掂量掂量（相信你们也听说过那种买了房以后对方赖着不走，虽然有房本也很头疼的事情吧，这还是占房一方无理的情况下。如果你先有了使用权，然后对方反悔，你是既占理又占房，主动权很大。） Q:请问事儿哥，房子过户前，发现业主跟物业有纠纷。请问如何规避自己的风险，业主说就算物业同意不追究了，也不会有书面的东西。这样对我有什么风险呢？如何规避呢？ A:最佳方式是留物业押金，业主不解决之前纠纷不给押金。如果想缓和一些，业主说和物业纠纷搞定了，一定让物业出具一份盖章证明（别听前业主说啥，没证明免谈）。我买过这样的房子，临交接了，前业主说前前业主有欠费（前业主没有欠费，是前业主的上家有欠费），但物业说保证只向前前业主追究；我让前业主去找物业开了一个盖章证明，表面这笔欠费的起始、承诺和后续业主无关，然后我才继续走交接流程退还物业押金的。 学区房相关 Q：想入手个朝阳的学区房，不知道如何查询学区名额是否被占用？如果被占用我多久还能使用名额呢？ A：没有正规公开途径查询。最保险方法是去学校问，但这个学校没熟人一般不屌你（如果学校有熟人这个方法是100%的最佳方式）。目前能做的（1）合同上写清，业主承诺该房学区名额没有用过，如果违约，违约金多少等等。如果孩子马上就上学，可以考虑留押金。一般业主看到这种条款，欺骗概率较小（2）让对方出示户口本，查看上面6年内有没有落过小孩户口。如果没有落过一般没问题（当然落过也不代表肯定用过，但有没落过户口的房子可以优先考虑）。学区房的落户时间年限上，以前朝阳基本不限的，不过以后好学校估计也会6年一个了。小学6年一次、初中3年一次。9年一贯的小学初中是分开算的。 中介相关 Q：绿中介买房（不想换中介），想分期付中介费，但对方死活不肯怎么办？怕一次性付了，对方就懈怠了。 A：绿中介啊。理论上确实做不到分期付款，对方公司硬性要求，这个中介自己真没权力。但有迂回的办法。这个基本只能去搞定中介本人，让中介本人垫付（如果你在谈判中比较强势的话）。比如中介费10万，你说先给8万，剩下2万必须过完户给，否则宁可不买这个房子，这时候有的中介会自己先期垫付这2万。看你的谈判能力如何了。如果中介很想搞定这个单子，不是没可能（有时候中介会找店长来联合先期垫付）。如果不是绿中介，谈分期付款还是比较容易的。 Q：事儿哥，最近我想卖房，房子处于空置状态，是应该安排统一时间看房（比如一周两次），还是说把钥匙直接交给中介，让他们随时都可以带客户看房？ A：如果是牛市可以采取前者。不过目前这个市场如果你的房子真的很想快速卖出去，必须后者。 贷款/抵押相关 Q：北京集体户口。在外地工作交社保。这种情况，想在北京买房然后抵押出一笔钱来，会比在北京工作的人有差别嘛？ A：只要单位和流水正常，以我了解没啥区别。。 Q：抵押贷款，中介费1个点全包，这个费用合适嘛？ A：不算太高。但目前市面上0.8个左右能全包的很多。 Q：现在还有接力贷嘛？ A：建行、农行的部分支行还有。但要求已经比去年严很多，比如农行去年父母可以不超过70岁，今年只能做60岁以内的；而且一般要求父母有流水（退休金流水即可）。 Q：自己名下有过抵押消费贷的情况下，买房能再用公积金贷款吗？ A：可以。 装修相关 Q：事儿哥，一室一厅，整个套内32，卧室加阳台19左右，想隔成两个卧室，再加装修一遍，请问装修和主材有没有什么靠谱的公司推荐，全套预算大约多少呢？ A：主材一般是自己单买吧，装修公司负责清工辅料。装修公司我一般都用小公司，单项价格便宜很多，反正现在很多公司支持先装修后付款，就是全部装修完毕、油工退场、全部开关面板灯具等收尾工作做完，检验合格再给钱，所以小公司选好师傅就不怕啥。你这个看怎么装，5万以内搞定没啥问题。 Q：主卧比较大，想在主卧打个隔断出来做个卧室怎么样？怎么保证隔出来的那个卧室的通风流通问题？ A：有需求没银子那只能隔。一般作法是隔断墙上嵌块固定大玻璃保持采光，然后顶部接近天花板做一两个扁平的窗户，平时可以打开顶部窗户借助户型本来的窗户来通风。 宏观政策 Q：燕郊现在的价格能入嘛？如果有资格。 A：我有个观点一直没变。如果燕郊价格低于同品质通州价格的一半，就进入价值区间。为什么，因为距离是硬条件，燕郊距离北京最近，这个永远变不了，这个价值永远存在。不过由于目前的社保要求，可能会使得"通州一半"这条线目前暂时更往下移了一些。但长远看，一定会回到这个价值线，在牛市可以突破这个价值线。当然目前买燕郊，那就得做好很长时间投资的准备。但我不认为燕郊的社保政策会一直持续。 Q：大会（哪个大会，大家都懂的）传递了什么房产信号？ A：我D最高级别的大会，都是最高层面的政策，不可能有什么具体实操（所以宁夏房产税那个，即使不查资料也大概知道是乌龙）的东西。关于房产就两条“房住不炒”和“租售并举”。前者是定基调，看样子2018年下半年之前，调控放松可能性几乎为零；后者效果如何，还看具体的政策和执行。目前来看，我认为不必太过紧张。 Q：现在市场放量了嘛？中介老说马上又来一波涨幅 A：这个说过很多次了，7、8月份就说过了，现在在做平台，而且估计这个平台能做很长时间。从目前的网签核验中介以及市场实际来看，成交量比6、7月份最低成交量，高了15%-20%左右，9月份到10月份目前基本一致如此，但没有进一步放量。价格方面，区域和小区差异较大。笋盘仍然是时不时出现，刷新317以来新低；但优质次新小区，有些成交价已经暂时胶着了，最近2个月内出现正负5%价格波动都属于正常。刚需现在能买建议买；投资的多跑跑看到笋盘可以考虑考虑，按兵不动也没问题。 ===分割线===== 小密圈（现在好像App改名叫“知识星球”）现在里面已经聚集了包括北京、环京、深圳、海外房产高手在内的很多朋友，欢迎大家在里面畅所欲言。 *****部分历史文章精选****** 北京最好的90平小三居户型在哪里？ “多校划片”细则来了，朝阳学区格局怎么变 什么样的小区容易跑输区域大盘？ 未来5年有哪些地铁房值得投资？ 海淀北部花园洋房选购指南 那些年，我们一起错过的神盘
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