上海地王开盘患重度拖延症：部分项目割肉开盘冲业绩楼市深度调整期

楼市深度调整期，高总价、高单价的地王面临更多挑战。

近日，《中国经营报》记者走访上海滨江公园壹号、金辉海上铭著、西郊金茂府等地王项目了解到，部分项目在开盘时间推迟一年后，依然未有明确入市时间表。另有部分地王项目在近期传出开盘消息，市场观察人士预测，房企最终的开盘均价或受限价影响，需“割肉”入市。

受访行业人士提出，在上海市场，地王项目更要顶住双重压力：政府的预售证管制依然存在，新房销售价格有窗口指导，过高则无法通过审核；销售延迟导致财务成本也与日俱增，在等待预售证的过程中，削减了利润空间。

针对项目开盘计划，记者致电金辉集团相关负责人，其回复称：“目前没有明确的开盘时间，我们也希望今年底或者明年初能取得预售证。”对于项目开盘时间多次调整，其表示，一是受调控影响，另外项目的外立面也在做一些调整。

滨江、金辉等项目暂无入市时间表

2015年和2016年取得的地王项目，入市日期正在临近，随着房地产市场告别狂热，趋于冷静，如何从高成本中“解套”，正成为地王开发企业难以回避的难题。近日，记者走访上海多个地王项目发现，地王们虽曾风光无限，如今却受困于严厉的调控环境，备受煎熬。

2015年9月，滨江集团拿下宝山大场镇地块，以地王身份首进上海。随后，滨江集团将该项目命名为滨江公园壹号，计划2016年下半年推出。不过时至今日，滨江公园壹号仍然未能取得预售证。

10月31日中午，记者以购房者身份走访位于宝山区华秋路的滨江公园壹号看到，营销中心购房者寥寥，显得较为冷清。根据销售员介绍，项目首次开盘的时间和均价都待定，样板房暂时无法对外开放，也没有户型图等纸质宣传材料可以参考。

当记者提出项目早在去年就传出开盘消息，为何迟迟难以开盘。销售人员介绍称：“上海像我们这样的楼盘其实比较多，主要是受限价影响，马上11月份会有一批项目开盘，几乎都在外郊环，鲜少有中外环以内的项目，我们也很无奈。”

针对公司业绩表现以及上海项目的进展情况，记者致电致函滨江集团董秘办，截至发稿未获回应。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，“对于热点城市来讲，一旦楼市进入调整阶段，批量的‘地王’项目有可能因此而陷入困局。”

采访中，记者了解到，上海2015年出现的一个区域地王项目，入市时间也是一拖再拖。彼时，金辉地产以总价28.15亿元夺得上海闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-01-15A地块，楼板价43790元/平方米，溢价率143.28%，刷新区域单价地王纪录。

近日，在闵行区莘朱路上的金辉海上铭著营销中心，销售人员告诉记者，由于政府调控，目前暂无报价，但周边稍微好一点的二手房，均价已经达到7.5万~8万元/平方米。根据销售人员介绍，开发商也希望早日回笼资金，但目前受限价影响较大。

当记者致电金辉集团相关负责人提出，久不开盘，公司在资金方面是否会面临压力的疑问。该负责人坦言：“压力肯定会有，但公司同时运营多个项目，会做相应调整，资金都是活的，不会有什么问题。” 不过，地王项目的煎熬，仍在持续中。

同为区域单价地王的还有上海松江区泗泾镇的融创壹号府项目，2016年5月11日，泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块以总价30.05亿元被融创竞得，溢价率111%，楼板价38291元/平方米。11月1日，该项目售楼处销售人员表示，售楼中心已经建成，还未对外开放，具体开盘时间要到2018年。

部分项目“割肉”开盘冲业绩

记者实地走访了解到，有部分高价地项目，在近期传出了开盘的市场消息。其中，2015年12月，由龙湖地产以46.5亿元竟得的上海嘉定区江桥镇北社区地块，溢价108.34%，楼板价27084元/平方米。

近日，记者走访位于嘉定区嘉涛路的龙湖天璞售楼处时，销售人员表示，项目为精装交付，将在近日首开7栋楼，约400余套房源，但具体的开盘时间并不清楚，均价也不好判断。不过销售人员透露：“目前排号的购房者已达1600人左右，是开盘房源的好几倍。所以我们也会有一个选择，相对于首付仅35%的首套房用户，可能首付70%的改善型客户会更占优势。”

《第一财经日报》此前报道，今年上海一共8个项目有销售计划，目标销售额100亿元。其中，仅龙湖天璞一个项目，销售目标就占到80亿元。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，不断推迟开盘会对房企的业绩造成压力，为了回款很有可能降价补量。

值得关注的是，上海2016年出让的一幅高价地也在近日传出了开盘消息，但目前尚未领取预售许可证。2016年6月，建发房产以41.98亿元的价格夺得嘉定区嘉定新城E27-1地块，溢价率68%，楼板价达到30289元/平方米。公开资料显示，西郊金茂府项目是由建发房产、保利置业和中国金茂联合开发，是中国金茂继大宁金茂府之后，在上海打造的第二座金茂府。

上海房地产分析人士此前预计，项目未来的保本价可达4.5万元/平方米以上，如果剔除不可售以及配套部分，保本价可达5.6万元/平方米以上。因此，若按照上述西郊金茂府项目客户经理“高层成交均价在5.4万~5.5万”的说法，该项目的开盘价格已近乎成本价。

盈利空间摊薄的情况下，记者发现，该项目目前的建设进度也较为缓慢。日前，记者在西郊金茂府项目工地上看到，靠近公路一侧的工地里有高层住宅在施工。工地内一名建筑工人告诉记者，项目总共规划有38幢楼，目前只建了6幢高层住宅，大多建到第10层。而据了解，自2016年6月份拿地到现在，该项目建设周期已达16个月之久。

针对工程建设进度和项目未来的盈利问题，中国金茂上海公司相关负责人回应《中国经营报》记者称，西郊金茂府自确认合作开发以来，工程进度正常，工地建设过程中操作较为标准，一切按照正常的程序进行。

土地市场低溢价交易成常态

事实上，开发商敢于争抢高价地，预期判断楼市仍将继续走高，而当市场调控政策密集出台，楼市转入下行时，地王项目则会显得分外尴尬。

卢文曦举例称，当年的上海嘉定新城双料地王（溢价地王和嘉定地王），楼板价为12076元/平方米，溢价率高达435%。“卖了4年之后，今年上半年成交均价为19591元/平方米，让人掬一把辛酸泪。”与此同时，昔日的“长风地王”，楼板价22409元/ 平方米，当前整个项目成交均价为44377元/平方米，赚钱几无希望。

“过去两年间，住房销售较为火热，这个时候土地市场也会有较为明显的热度，总体上确实会有一些过激拿地的现象。这也导致了地王项目比较多，且风险较大。尤其当地王项目遇到预售证管控，这个时候相关房企就会比较尴尬，面临不降价就没有销售资格，降价即亏本的现状。”易居研究院智库中心研究总监严跃进置评称。

对此，也有地王项目开发商引入合作者分摊风险和压力。此前，位于浦东新区内，由保利地产操盘的上海周浦地王传出退地风波，随后首创置业27.8亿元入股保利上海周浦地王，持股权益51%。

今年5月，记者走访周浦地王项目了解到，地块已开工两个月。近日，记者再次探访保利周浦地王项目看到，工地内矗立着约10多座吊车，部分建筑已经盖至三到四层楼，有些则仍在打地基。施工工人告诉记者，该工程已经进行约半年左右，工期比较慢。

记者从产品类型梳理了解到，保利项目与周边的中骏柏景湾以及世茂云图有重叠，3个项目相邻，未来或会争夺客源，形成三足鼎立之势。

不过，近期上海土地市场逐渐回归理性。10月31日，上海土拍市场又有5幅租赁用地全部0溢价率成交，且均由上海地产集团摘得。记者统计发现，两个月内，上海地产集团已合计拿下9幅优质住宅用地。此前，上海地产集团在接受记者采访时提出，集团参与人才长租公寓建设，通过土地市场竞标及释放集团部分存量土地，落实人才长租公寓建设用地，力争2年内建设2万套。

“对于当前低溢价的现象，总体上说明了一点，即土地市场的价格得到了有效管控。”严跃进表示。

特约撰稿毛中楠对本文亦有贡献