三大关键举措，恒大效益年提速恒大这么牛

恒大这么牛，你知道为什么吗？

注意注意

11月6日，恒大发布进一步增资公告，获得600亿资本金增资，占扩股后约14.11%的权益。三轮增资完成后，恒大共获1300亿资本金，占恒大扩大后股本的36.54%。

巨额战投引发估值飙升超四千亿，恒大俨然成为资本眼中的香饽饽，同时也标志着恒大“规模+效益”的战略转型成效显著。在去杠杆、去库存的大背景下，恒大能主动调整自身战略，无疑为整个行业树立了榜样。

一.

战略转向“规模+效益”

三步有效实现模式转变

今年年初，恒大主动启动战略转型，提出要坚定实施发展战略和发展模式的转变。在发展战略上，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变；在发展模式上，恒大主席许家印表示，企业要向“三低一高”（低负债、低杠杆、低成本、高周转）模式转变，只有这样才能实现企业长期稳定健康的发展。

伴随着公司第三轮引战落定，让资本界真正看到了恒大效率！

1.顺应国家大势去库存

同行仍在拼命拿地，抢占行业核心资源，恒大反其道行之，实施“土地储备负增长”计划，计划在2017年7月至2020年6月期间，将土地储备总量控制在每年负增长5%—10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备。

计划初衷一为响应中央去库存号召，全面提速三四线去库存步伐和整体土储清理节奏，通过不断优化土储结构以提升效益；二为避免资金大规模沉淀在土地上，持续推高负债率。

恒大降储，魄力十足，计划背后，一组数据更值得被关注！截止2017年6月30日，恒大土地储备面积达2.76亿平方米，分布于全国223个城市，项目总量达719个，覆盖了全部一线城市、直辖市、省会城市（除台北、拉萨外）以及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市。就算未来5年不买土地，也足够应付销售的优质庞大土储是恒大对业绩增长，效益提升充满底气的根本原因。

图：2012—2017年上半年中国恒大土地储备面积城市能级分布

2.提前偿还永续债降杠杆

恒大快速规模化的道路上，永续债功不可没，但永续债的“吃息”也使得归属公司股东利润微薄。据2016年年报显示，恒大实现净利润176.2亿元，而归属于永续债持有人的利润就高达106亿元。恒大永续债，在帮助恒大发展的同时也成为吞噬恒大利润的沙漏。

于是2017年初恒大宣布将在年内偿还三分之二的永续债。在降杠杆的大背景下，恒大千亿永续债的偿还之路步伐加快，截至2017年6月30日就已提前赎回共计1129.4亿元永续债，兑现资本市场承诺，改变外界对恒大“债台高筑”的印象。

图：中国恒大赎回永续债历程

3.引入战投优化股东结构

除却提前赎回永续债，恒大还通过引入战略投资进行债务结构的调整，实现多方共赢。年初引入八家投资者增资305亿元后，时隔五个月，恒大顺利完成第二轮增资395亿元资本金，近期发布进一步增资公告，获得600亿资本金增资，至此，三轮增资落定。

年内最大规模股权融资，确立龙头地位：公司三轮战投累计完成1300亿元人民币融资规模。在行业融资处于持续收紧趋势之下，公司顺利完成战投工作使得恒大在行业竞争中进一步确立龙头地位，并奠定难以逾越的优势。

投资者多为行业巨头，恒大发展空间无限：三轮增资到位，恒大地产估值也增至4123.82亿元。投资者包括中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速、深业集团、深圳广田等各大央企、国企、大型金融机构在内的战略合作伙伴，其中正威集团在世界500强中位列183位，苏宁为中国电子商务零售巨头，山东高速则是特大型国有企业集团，深圳广田是行业内资质种类最全、等级最高的建筑装饰领军企业，在华南地区位列第一。

表：2017年三大房企市值情况

上调业绩，成A股有史以来最高利润承诺：根据第三轮增资协议，恒大地产承诺于2018年、2019年及2020年之三个财政年度净利润（扣除非经常性损益）将分别不得少于人民币500亿元、550亿元及600亿元，实现集团核心净利润率每年提升2%-3%的目标，对应的预期销售额分别为人民币5000亿元、5800亿元及6200亿元，相较原业绩承诺2017-2019年扣非净利润分别为人民币243亿元、308亿元及337亿元显著上调。

图：2013—2017上半年中国恒大净利润及净利润率增速（亿元）

二.

一升一降

恒大降负债外还要增效益

恒大的三步走战略主要是为了降负债，上半年的利润大增还源于对品质的把控，对成本的管理。

做加法，积极提升产品附加值：

恒大是全国唯一全部精装修交楼的企业，所有项目要求施工单位必须为全国前十强，所用材料必须为国内外知名品牌，园林环境均按豪宅标准设计，同时通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施打造精品，大大提高了产品的附加值，直接引起均价的提升。

图：2013—2017上半年中国恒大项目销售均价（元/平方米）

做减法，严格管控三大费用：

恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，从规划设计、招投标、材料供应、工程建设等各个环节节省成本。2017上半年，中国恒大的三费费用得到有效控制，三费费用率为10%，较2016年同期降低了5.6个百分点，其中，销售费用、管理费用占营业收入的比重为 7.1 %，较 2016年同期下降 6.3个百分点。