兴业证券近日披露了万科10月电话会议纪要。

在这份电话会议纪要中，万科对2018年楼市及万科当前销售状况做了一个盘点，干货颇多。里面披露了较多的信息量，尤其是流露了万科对明年房地产市场的判断和万科自身的一些信息。

在这份会议纪要中，有几点值得我们关注。

1对明年房地产市场的看法：是小年

这个核心包括几点：

1、明年调控政策放松的可能性很小。

2、明年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降。

3、不同城市分化会很明显，一二线城市房价难以上升，因为经过2016年的大涨，市场本身承接力弱化，加上政策调控，增长会有限。但是继续下调的风险也不存在，因为调整从2016年第四季度就开始了，持续很久了。

4、三四线城市也要分开看，在环一线城市周边的三四线城市，会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，会降价。

也就是说，万科对2018年房地产整体市场的判断是：会进入小年。

2万科明年的销售额：会超6000亿

这个主要包括几点：

1、万科的项目资源，从销售金额看，90%以上布局在一二线和环一线的都市圈内。

2、万科今年能够完成年初3500万方的推盘量，明年实际推盘量至少会在4000万方以上。

3、前10个月的销售均价14800元。

4、万科未来总的可售资源约1.35亿平米。万科今年第三季度新增项目超过了销售规模，超过第一季度+第二季度的总和，10月份也新增了500多万方，超过销售面积近一倍。

从这个角度来算，可以得出几个判断。

第一，万科今年的销售额大约可以达到5200亿左右，会出现恒大争抢第二的位置。明年有可能达到的销售额会在6000亿左右（尽管万科不设销售目标，但实际有这样的条件达到这个规模），这个规模可能会继续低于碧桂园，但是超过了恒大前几日引进第三轮战投时公布的计划的——恒大前几日公布2018-2020年的销售目标分别为：5000亿、5800亿级6200亿。不过，设想恒大定的目标是保守的，它也有可能实现更大的销售规模。

第二，放眼未来三年内，中国的房地产格局，碧桂园万科恒大融创四强占据的市场份额就会达到30%以上（四家加总3万亿以上）。行业集中度的快速提升，会对中小房企产生剧烈的挤出效应，这是中小房企要迫切考虑的生存问题。

第三，万科在逆周期加杠杆。我们观察这几家房企巨头，在2017年出现了非常不同的情况。恒大、碧桂园、融创，都在降杠杆，因为在2015-2016年完成了巨额囤地的任务，也带来了过高的负债率。所以，去年下半年以来，他们的目标是降杠杆，比如恒大明确要求土地储备要负增长。但是万科基于30%的净负债率，从去年下半年到现在，一直在积极加杠杆。对于一家长期拿地规模低于销售规模的稳健型房企，万科积极的土地操作，是非常值得关注的。到现在，万科依然还有不小的加杠杆空间，这是它不同的地方。市场调整期拿地，不容易出地王，确会占到不少便宜。

3密切关注万科可能会撤出的城市

结合着之前的文章，万科连年计提亏损的项目里谈到，比如像营口这样的城市，万科可能会退出。原因是，根据万科的公开投资策略，有些城市并不符合，比如人口流出。以及，郁亮在今年也谈到，万科进入了中国68个城市，已经差不多了。这次的电话会里也谈到了这点：“今年以来三、四线城市市场明显改善，东北城市去化率也有改善。但有些城市增长没有人口和就业的基础，我们不认为这些城市的情况会持续，有些地区我们可能会退出。”

从投资布局来看，万科和融创是不同的。长期布局大约70个城市，整体还是延续了10多年的3+x战略。现在是集中投资在强势城市，宁缺勿滥，这个对于确保投资回报率的稳定性很有用。融创是从原来的一二线集中投资开始走向环一线，赛道战略，大家打法不一样。当然不是说万科撤出的城市就不值得去投资，但它撤出的逻辑很值得研究。

万科的这些动作，对个人也是有指导意义的。未来城市的分化将更加明显，即便在一二线城市，也应该看到单纯赚差价的短线炒房行为已经走进了死胡同。个人想在房地产行业继续混下去，就得优化自己的资产配置，差的都是负担，应该尽快出了，留下那些好的，只有这样才能保住自己的身家，并持续产出现金流（主要表现为房租收入）。

而对于还没有房的朋友们来说，记住一点：宁缺毋滥，好一点的城市，哪怕房子买小一点都没关系，这是优质资产，差的城市，房子再大也是劣质资产，只会拖累你。

来源：朱罗纪、融360说房

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