4年换房史折腾一大圈反而亏了对你爱恨交织

在前几年的时间里，随着轨道交通网络的不断延伸以及郊区配套设施的日渐完善。有不少住在市区核心地段老旧小区内的居民选择将自己的老房子卖掉，到嘉定、松江等配套相对完善的郊区置换一套相对舒适的大房子。

不过，时过境迁，当年换到郊区的那一拨人中，有不少又住回了市区的老破小。家住中山公园的张阿姨就是其中之一。

张阿姨原本在中山公园有一套位于底楼的2居室，房子是1995年左右建造的商品房，大概60平左右。2013年，由于张阿姨的女儿在嘉定买了婚房，于是退休在家的张阿姨便将中山公园的老房子出售置换了一套位于嘉定的新房子。新房离地铁有一定的距离，但是房子面积更大，居住起来很舒服，周边也有超市和小卖部，生活也还算方便。

住郊区房子虽然大了但是却更寂寞了

尽管如此，张阿姨很快就感受到了居住在郊区的不便。在位于嘉定的新小区，虽然小区门口就有小卖部和小超市，但售卖的商品品种较少，价格也比市中心贵。日常买菜基本上也没有多少挑选和砍价的余地。

更让张阿姨头疼的是，小区的居民大部分都是工作繁忙的上班族，他们通常都是早出晚归，每到工作日的白天小区周围总是冷冷清清，街上连个跳广场舞的都看不到，这让退休在家的张阿姨感到很不习惯。

折腾了一圈最后又回到了圆点

经过一番思想斗争，在郊区生活倍感不习惯的张阿姨最终决定将嘉定的房子卖掉换回市区的老房子。

虽然几年过去嘉定的房子有了很大的增值，但毕竟市区的房价也涨了不少，卖郊区大房子的钱回到市区其实也只能换个和以前差不多的房子。前不久，经过一段时间的折腾，张阿姨最终只在中山公园换回了一套和以前老房子面积差不多的“老破小”，继续曾经的“蜗居”生活。

去掉买卖的各种税费和服务费以及装修的花费，这么一大圈折腾下来，张阿姨不但没赚着钱，反倒还有点亏，因为换回来的房子小区和房型都没有以前好，面积似乎也比以前小了。

现在，中山公园曾经的老邻居们经常能在中山公园的广场舞大妈队伍中看到张阿姨的身影。与此同时，张阿姨每天也会经常性的到中山公园附近的菜场买菜和小摊贩们讨价还价，去附近的社区卫生服务中心开药、量血压和医生嘘寒问暖，自己的小日子也过得其乐融融。

你换的不止是房子还有房子“背后的资源”

上面这个例子只不过是众多房屋置换一族的一个缩影。的确，随着人们购房观念的逐渐转变和生活条件的改善，人们对于房屋置换的理解已不再仅仅局限于小换大、老换新等一些房子本身的属性，而更多的关心房子周边的资源给房子和将来的生活带来的附加价值（比如教育资源、医疗资源、社区环境、配套等）。

值得注意的是，在目前“认房又认贷”的大背景下，置换型的购房需求已从原来的短周期集中改善过渡到长周期、首付能力高人群的改善，因此目前市场上改善型交易仅占到总体市场的比例大大降低，仅占总体市场交易量的不到40%。

--- 仅2成置换者选择“远大新”

上海链家首席市场分析师张月表示， 目前在上海选择对名下房屋进行置换客户中，由远换近、同区域改善、由近换远的占比分别是55%、25%、20%。由此可见，目前大部分的置换型购房者还是会将距离市区或自己上班地点更近的房子作为置换的首选，另外还有很大一部分购房者仍然会选择在自己目前居住的区域换更好的房子，仅有约20%的客户会选择卖掉自己的房子去更远的区域换更大的房子。

--- 7成购房者依旧选择置换二手房

另外，据上海链家首席市场分析师张月介绍，目前上海有置换需求的购房者选择新房与二手房交易的比例在3:7左右，也就是说在置换改善型的购房者中仍有70%的人群选择二手房，仅有约30%的购房者选择置换成新房。

上海链家首席市场分析师张月认为，从目前改善型需求的类型特点看，实际有三个趋势：

一是改善性需求有所衰退，在于市场交易周期变慢而延缓，实际的改善内在诉求依然强劲存在；

二是改善需求已形成了以二手房市场为主导的“场内循环”：即绝大多数人要率先进入二手市场先出售，多数人一买一卖都需要靠二手房市场实现；

三是“升级生活”是改善不变的主流：提高居住品质，通过换房让生活规划进一步实现是改善的两大意义，而当前市区的房产对资源的“兑换”，相对更接近改善的动因。

关于置换，上海链家首席市场分析师张月也提出了一些建议，主要有两大方面：

一是保证交易顺畅和安全方面：买卖同时进行或者先买后卖的，要对交易节点、尤其是房款交付节点做好规划和约定；

二是购买区域的选择上：除了房产本身的匹配性，区域的规划和定位则关系到未来再次改善的相对优势，所以过渡型改善可以适当多考察区域定位和未来规划。

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