从人口流动看2018年楼市走向，环京的危险！江苏是人口老龄化最严重的省份

摘要：2016年13个省份人口处于净流入状态（迁入人口大于迁出人口），随着人口逆流现象的延续，2018年房地产投资机会的把握上，重点要寻找三四线中的强者：看好珠三角、长三角，京津冀相对乏力。

过去5年，浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽七省的三四线人口净流入逐步扩大，其中浙闽川皖的三四线已经呈现人口净流入更为明显，浙江、广东和福建这三个民营经济发达的省份，新兴产业发展能够吸引更多的外来人口。在长三角各省中，也出现了分化现象，如江苏是人口老龄化最严重的省份，人口出现净流出，浙江则新兴产业发展兴旺，人口净流入。

2017年春节前北京迁出人口占比靠前的五个省份分别是河北、河南、山东、山西、天津，其中除了河南之外，其余四省5年来人口流出并未出现改善，京津冀整一片区都出现了人口流失，因此，相对不看好京津冀的楼市。

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过去几年，回归一二线似乎已经成为绝大多数房企的共识，而三四线留给市场的刻板印象就是人口流出、需求不足，但从近两年京沪人口负增长、农民工回流等现象来看，我们不禁要问，三四线整体真的是一片死寂吗？

局部是否存在超预期的亮点呢？除了棚改货币化安置带来的变相放水和一二线溢出效应之外，三四线难道一点内生需求支撑都没有吗？让我们先从省级层面的人口流动变化开始分析。

一．欠发达地区出现人口回流

人口增长分为自然增长和流动增长（机械增长），自然增长是出生人口减去死亡人口，流动增长是迁入人口减去迁出人口。从中期来看，人口的流动增长对一个城市或区域更为关键。

根据各省统计公报，计算出各省常住人口的流动增长率，发现自2012至2016年以来，15个省份人口流动增长率在扩大，除河南、江西外，2016年13个省份人口处于净流入状态（迁入人口大于迁出人口），15个省份大致可分为三类：

第一类是民营经济相对发达的华东、华南省份，以浙江、福建、广东为代表；第二类是传统的打工人口输出大省，以西南的川黔、中部的鄂皖为代表；第三类是受到国家政策重点扶持的边疆大省，西藏、新疆、内蒙古。

图表8：全国各省人口流动增长率

地域

省份

2016年净流入

规模（万人）

2016年流动

增长率

2012-16年流动增长率变化百分点

西南

西藏

3.07

0.940%

0.55

华东

浙江

19.28

0.347%

0.55

西北

新疆

11.99

0.504%

0.50

中部

安徽

8.34

0.135%

0.49

华南

广东

68.73

0.629%

0.48

西南

四川

29.27

0.355%

0.33

中部

河南

-6.04

-0.064%

0.26

西南

贵州

2.48

0.070%

0.26

中部

江西

-6.71

-0.147%

0.24

西北

陕西

2.85

0.075%

0.18

中部

湖北

3.75

0.064%

0.18

西南

重庆

18.14

0.598%

0.11

华南

广西

4.09

0.085%

0.08

华北

内蒙古

0.76

0.030%

0.07

华东

福建

2.99

0.078%

0.03

华北

河北

0.00

0.000%

0.00

华北

山西

0.00

0.000%

-0.01

华东

江苏

0.49

0.006

-0.02

西南

云南

-2.74

-0.058%

-0.04

西北

青海

0.00

-0.001%

-0.05

华北

山东

-7.80

-0.079%

-0.08

中部

湖南

-5.65

-0.083%

-0.08

西北

甘肃

-5.23

-0.201%

-0.11

东北

黑龙江

-10.94

-0.287%

-0.16

西北

宁夏

1.00

0.149%

-0.16

东北

辽宁

-3.81

-0.087%

-0.26

华南

海南

-1.52

-0.167%

-0.33

东北

吉林

-20.15

-0.735%

-0.73

华东

上海

-5.24

-0.217%

-1.19

华北

北京

-6.55

-0.301%

-2.31

天津

12.33

0.793%

-3.15

来源：wind，各省统计公报及统计年鉴，中泰证券研究所

二、从人口流向看楼市：

看好珠三角、长三角，京津冀相对乏力

1. 京津冀：出现整一片区人口流失

从上述计算的数据来看，东北、西北（除陕西、新疆）、华北区域（除内蒙古）的绝大多数省市5年来均呈现人口流出扩大的态势，在这些城市中，略超预期的是天津。作为京津冀城市圈中规模排名第二的城市，天津并未能有效吸纳从北京流出的人口，自身人口净流入规模逐年递减，且周边的河北、山东人口也是呈现小幅净流出。

根据百度大数据的《2017年春运迁徙总结报告》，2017年春节前北京迁出人口占比靠前的五个省份分别是河北、河南、山东、山西、天津，其中除了河南之外，其余四省5年来人口流出并未出现改善，京津冀整一片区都出现了人口流失。

图表9：北京人口流入来源五大省的人口净流入变化

17年春节前迁出人口占比

12至16年人口净流入规模变化（万人）

北京

-47.6

河北

35.50%

0.0

河南

10.20%

24.4

山东

8.90%

-8.0

山西

5.50%

-0.3

天津

3.70%

-42.2

来源：百度大数据，各省统计公报，中泰证券研究所

图表10：北京、天津、山东人口净流入规模（万人）

来源：各省统计公报，中泰证券研究所

2. 长三角：

人口从上海向周边的浙江、安徽、江西等省扩散

和北京一样，上海近5年来人口净流入规模亦在不断缩小，在2015年首次出现人口净流出。但与京津冀不同的是，长三角人口成功实现了从核心城市向周边的扩散，上海人口流入来源前五大省中的浙江、安徽、江西等近年来均出现了人口回流，这些省份相对较好的人口消化和吸附能力侧面反映了长三角发展相对均衡的区域经济。

图表11：上海人口流入来源五大省的人口净流入变化

17年春节前迁出人口占比

12至16年人口净流入规模变化（万人）

上海

0.0%

-28.3

江苏

28.0%

-1.3

安徽

20.7%

29.4

浙江

10.3%

30.4

河南

8.0%

24.4

江西

5.0%

10.7

来源：百度大数据，各省统计公报，中泰证券研究所

图表12：沪浙皖赣人口净流入规模（万人）

来源：wind，中泰证券研究所

3. 珠三角：核心城市及周边人口集聚力不断强化

根据百度大数据的《2017年春运迁徙总结报告》提供的数据，广州、深圳17年春节前迁出人口中，55.7%、45.5%来自省内，这意味着穗深约一半的流动人口来自广东省内其他城市的输出。

虽然广东省并未公布市一级的常住人口迁移数据，但每年均披露市一级的户籍人口迁移数据，结合广州、深圳等相对宽松的落户条件，已能够分析珠三角乃至整个广东省的人口流动变化。

图表13：广州人口流入来源五大省的人口净流入变化

17年春节前迁出人口占比

12至16年人口净流入规模变化（万人）

广东省内

55.70%

52.9

湖南

11.90%

-5.5

广西

8.50%

3.9

江西

5.50%

10.7

湖北

4.10%

10.4

来源：百度大数据，各省统计公报，中泰证券研究所

图表14：深圳人口流入来源五大省的人口净流入变化

17年春节前迁出人口占比

12至16年人口净流入规模变化（万人）

广东省内

45.50%

52.9

湖南

11.60%

-5.5

广西

9.70%

3.9

江西

7.30%

10.7

湖北

6.40%

10.4

来源：百度大数据，各省统计公报，中泰证券研究所

从户籍人净迁移数据来看，广深、佛惠莞的户籍迁入人口规模一直在稳步增长，并呈现净迁入状态，而广东其余三四线城市的户籍迁入人口逐年下降，自2012年以来，基本为净迁出状态。

从2016年各市的户籍人口迁移数据来看，除上述5个城市外，仅中山、珠海、清远为净迁入，这也表明广东省的人口繁荣仅限于穗深及其周边（广州周边上的佛山、中山、清远；深圳周边上的惠州和穗深之间的珠海、东莞），粤西、粤东、粤北的三四线城市人口仍在流失。

图表15：广东省户籍人口净迁移人数（万人）

来源：广东统计局网站，中泰证券研究所

图表16：广东省户籍人口迁入（万人）

来源：广东统计局网站，中泰证券研究所

图表17：广东省2016年各市户籍人口迁移（单位：人）

城市

迁入人口

迁出人口

净迁移

深圳

220085

18628

201457

佛山

83910

10339

73571

广州

118653

46160

72493

东莞

43738

6630

37108

惠州

63426

42466

20960

中山

17900

6073

11827

清远

37868

28808

9060

珠海

18169

9566

8603

江门

20155

24190

-4035

阳江

8898

13911

-5013

云浮

16556

23991

-7435

肇庆

24944

33922

-8978

汕尾

20261

31267

-11006

潮州

4982

17886

-12904

汕头

10346

23691

-13345

韶关

21189

37580

-16391

茂名

41486

59352

-17866

河源

15236

33706

-18470

湛江

18660

41665

-23005

梅州

19979

44202

-24223

揭阳

56647

184383

-127736

来源：广东统计局网站，中泰证券研究所

三、三四线中的强者：看好浙闽川皖等省

在分析完具有代表性的三大城市群之后，我们以近5年来人口净流入或流出出现改善的15个省份为对象（见图表8），来观察这些省市的二线及三四线城市的人口流动情况。

由于省级人口增长率统一采用常住人口口径，而各地级市人口增长率口径参差不齐（杭州、宁波等采用常住人口；广州、深圳、佛山等采用户籍人口），为了统一分析，对于省市人口增长口径一致的河南、江西、浙江、福建、四川、贵州、陕西、安徽采用常住人口净流入规模（即流动增长规模）这一指标，其余8省采用常住人口增速变化分析。

图表18：三四线人口净流入情况

地域

省份

城市

2016年人口净流入规模（万人）

12-16年人口净流入规模变化

（万人）

12-16年常住人口增速变化百分点

中部

安徽

合肥

3.27

---

0.34

皖三线

4.92

---

0.53

中部

河南

郑州

9.10

-3.38

-0.34

豫三线

-15.15

27.82

0.43

中部

江西

南昌

3.15

2.54

0.45

赣三线

-9.86

8.17

0.21

中部

湖北

武汉

0.50

鄂三线

0.13

华东

浙江

杭宁

12.61

11.89

0.91

浙三线

6.67

0.57

华东

福建

福厦

2.72

-1.65

-0.06

闽三线

1.64

2.19

0.25

西南

四川

成都

17.9

18.51

1.43

川三线

14.8

36.81

0.52

西南

贵州

贵阳

4.77

9.06

0.22

黔三线

-2.30

7.82

0.28

西南

重庆

渝市区

-0.95

渝郊县

0.55

华南

广东

穗深

3.59

佛莞

-0.19

广三线

-0.42

华南

广西

南宁

2.96

桂三线

-0.42

西北

陕西

西安

7.27

7.21

0.99

陕三线

-4.42

-0.31

0.01

西北

新疆

乌鲁木齐

-2.16

新三线

1.01

华北

内蒙古

呼和浩特

-0.34

蒙三线

0.08

来源：各省统计局官网，中泰证券研究所

注：由于四川各地级市尚未公布2016年人口明细数据，因此四川省的成都和川三线城市采用15年和11-15年的时间计算，特此注明。

从我们的计算分析来看，过去5年，浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽七省的三四线人口净流入逐步扩大，其中浙闽川皖的三四线的人口净流入更为明显。再结合常住人口增速变化这一指标，我们发现华东的浙闽、西南的川渝黔、中部的豫赣鄂皖等省份5年来的三四线人口增速均在扩大。

因此，我们认为华东、西南、中部的三四线城市或迎来中期的“人口繁荣”，具体来看，比如浙江的湖州、金华等；福建的泉州、漳州；四川的绵阳、广元，安徽的蚌埠等。

（本文原标题为：2018年楼市的趋势与机会，转自微信供李迅雷金融与投资））),yuan ）

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