李铁：中国卖了30年房子 实体经济快没了

凤凰网财经讯 12月8日，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在一个海口的演讲是哪个表示，海南的房子卖的最好，但“中国卖了30年房子，实体经济快没了”。他直言，“今天这些经济潮流人物本来可以投机，但他们却去创业了，值得敬佩”。

在李铁看来，海南不应该走卖房子的模式，而应该走创新的模式，“即使是发展旅游业，也应该是更好为旅游者提供服务和高品质的产品，这是海南发展的核心要素之一”。

【延伸阅读】

李铁：北京这样的地方高房价是不可避免的

中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁11月29日在“财经年会2018：预测与战略”上表示，北京这样的地方高房价是不可避免的。他认为，在城市化进程中，人口向特大城市区域流动是不可避免的，大量的人口涌入城市，这么多人当然需要购房，而且在发展最活跃的地方，高收入人口也相对集中。李铁还指出，其实从2010年以后，政府一直采取各种限价措施，行政手段基本用的差不多，但北京的房价还是没有下行。李铁反问，“原因是什么？就是物有所值。所谓物有所值，就是优质资源的过度集中，人口的不断集中。这种趋势就导致地产的价值上升，同时那边行政控制供给。”

他指出，只有中国允许主城区发展，但是主城区周边的中小城市是不允许乱建房子的，这就导致了住房的供给受到了很大的约束。

他认为如果按照世界的规律，像北京这种超大城市，优质资源集中，房价不会下降的。即使通过短暂的行政控制，早晚有一天还会反弹，这是规律。香港的房价是北京的三倍以上。所以李铁认为，要认清这个现实。

现在人们谈论房价的拐点出现是大家有一种预期看它是不是还有可能降或者降多少，李铁指出，但是长期上涨的趋势是不会发生变化的，除非中国经济崩溃，除非整个人口流动的方向发生逆转。

经济越差，房价越跌？！90%的人都想错了 

刘晓博

起因很简单，北京时间12月7日上午8点，国际货币基金组织（IMF）举行“在线新闻发布会”并发布最新一期中国金融体系稳定评估（FSSA）报告。

这个时间，大约是华盛顿时间12月6日的傍晚7点，绝对的“8小时之外”。由此可见，IMF为中国的事情“操碎了心”！谁让人家IMF的职能就是“监察全球各国货币、汇率和贸易政策的国际警察”呢。

说实话，这份报告基本上是“正能量”的。它肯定了中国金融体系在促进经济快速增长的作用以及中国的各项监管措施，但同时也提示了风险。比如：债务增长过快、不良贷款可能被低估、对金融集团和互联网金融监管不够等。

中国央行随即发表声明（见上图），表示基本接受该报告，同时也提了一些不同意见：“我们也注意到，报告中还存在少数我方不完全认同的表述和观点。”

央行反驳IMF的具体内容，大家可以到央行官网上查看，由于比较专业，这里就不赘述。今天我想讨论的是，IMF在报告里提出的一个重要指标——“中国银行部门资产”与GDP的比率。IMF警告说，这个比率已经从2012年底的240%上升到目前的310%，希望中国继续深入改革。

所谓“中国银行部门资产”，就是中国银监会官网上每月公布的“银行业金融机构总资产”。用每年年末的“银行业金融机构总资产”除以“当年GDP”，就构成了一个重要的“债务指标”。

由于“广义货币M2”正在失真，我此前在专栏里提醒过大家，观察中国的“印钞速度”除了要看M2同比增速，还要看“社会融资额”的同比增速，以及“银行业金融机构总资产”的同比增速。

“银行业金融机构总资产”占GDP的比重，是衡量中国经济效益的重要指标。这个数据越大，说明我们对投资（特别是间接融资）越依赖、全社会债务负担越大、经济风险越高，股市、债市（直接融资）承担的责任没有发挥出来。

下面让我们看看2004年以来“银行业金融机构总资产”的膨胀速度，以及占GDP比重的变化。

注：表格里的数据单位均为人民币“万亿”，其中“银行业金融机构总资产”只包含了境内数据。预计2017年“银行业总资产”占GDP的比重会下降到290%左右。另外，2006年到2015年GDP为最终核定数据，2004年、2005年和2016年为初步核定数。

2004年至今，中国经济经历了多个周期。可以看出，银行业总资产增速最快的时候，出现在2009年前后。当时经济先是过热，国家开始调控。然后全球金融风暴爆发，“四万亿刺激”出台（2009年）。

银行业总资产在2013年到2014年的紧缩时期，增速出现了显著下滑；到了2015年（股市政策牛市）、2016年（楼市政策牛市）期间再次反弹。到了2017年，再次收紧。

总之，银行业总资产的同比增速，是货币周期最直观的反映，可以视作是观察“印钞速度”的一个重要指标。

再看最后一栏，就是“银行业总资产”占“当年GDP”的比重，是衡量全社会债务的重要指标。可以看出，这个指标在2005年到2008年是逐年下降的，或者说从债务走向上看，那个期间的经济比较健康。

全球金融危机是一个转折点，从2009年“四万亿”出台开始，中国经济开始了长达七八年的“加杠杆”周期。“银行业总资产”占“当年GDP”的比重从195%上升到了2016年的304%（如果算上银行业境外资产，则为311%，跟IMF的数字完全一致）。

在这几年的“加杠杆”过程中，“银行业总资产”占“当年GDP”的比重增速最快的年份是2009年，其次就是2015年和2016年。而这两段时间，恰恰是经济比较困难，国家出台刺激政策，最后导致房价大涨的年份。

此前我在专栏里多次指出过，中国房价的上涨节点，都是在经济不景气、政府出台刺激政策的时候。而这，恰恰是普通投资者最大的误区——他们总是认为，如果经济不行了，房价必然崩溃！

我在这里再重复一遍：因为经济不行了，所以房价才会大涨！假如经济很好，房价一般横盘，或者慢牛。

这是中国楼市的基本逻辑，或者说是中国特色。看不懂这一点，你就是牛刀、谢国忠。

当然，我这里说的房价是“人民币计价的房价”。之前，房价大涨意味着“美元和人民币计价的房价，都大涨”，以后就很难说了。所以，我提出过“人民币顶”和“美元顶”的问题，这两个“顶部”是不同的概念。

对于中国的大城市来说，房价未来首先遇到的是“美元顶”（按照美元计价，在相当长的时间里涨不动了），但很难有“人民币顶”。或者说，有阶段性的“人民币顶”，而基本上没有中、长期的“人民币顶”。

至于这个“绕口令”该如何理解，我想大家都应该明白，不多解释了。

下一个十年房子谢幕 什么崛起呢？ 

站在现在看未来十年，赚大钱的机会在哪里？

　　房子谢幕，股权崛起

　　这个观点的论述，我会分成两篇文章，今天主要讲为何我认为房子会谢幕。

　　对中国普通老百姓来说，过去十年最确定的财富爆发的机会，毫无疑问是房子。但这个机会是否会延续到未来十年？我的判断是可能性极小。

　　这一判断主要基于三个理由：货币环境、土地供应以及人口条件，我会重点讲货币环境的变化。因为土地供应和人口变化，我不认为它们是影响房子价格最重要的因素。

　　（上）

　　1

　　全球货币政策重返常规化的进程已经开启。

　　过去十年是全球经济体为了解决经济危机共同实施超级量化宽松货币政策的十年，是全球流动性泛滥推升风险资产价格暴涨的十年。

　　在欧、美、日主要表现为债券市场收益率的持续走低导致的债券牛市，以及股票市场流动性改善导致的股票牛市。

　　美股三大指数持续刷新历史新高，欧洲在经历艰难的债务危机后股市也重返历史高点，而日本央行更是在国债市场买无可买之后，直接买进大公司股票，扮演了真正的超级买家和「国家队」的角色。

　　美国十年期国债收益率从5.3%降至最低1.3%

　　超级宽松的货币，与风险资产价格的攀升，在中国则表现得多少有些「另类」。

　　例如，中国的十年期国债收益率在过去十年已经出现了数次幅度较大的波动，而非发达国家一路向下的平坦趋势。

　　又如，中国的股票市场也经历了暴涨到暴跌，从炒创业板中小股票到炒大市值白马股的完整周期轮换。这一过程，仅在一到两年内便以「暴风骤雨」式的速度完成。

　　在反映货币宽松这一宏观背景上，中国的股市和债市，相较于发达成熟经济体，都显得有些失灵。但另一个大类资产，却十分贴切地反映了全球流动性泛滥这一时代背景，那就是中国的房地产。

　　中国的房地产在过去十年迅速金融化，投机投资属性在价格占比中迅速飙升。房子已然成为中国居民部门最重要的账面财富，而且这一账面财富伴随着巨大的债务。

　　中国房价过去十年的上涨，一方面充分反映了全球流动性的超级宽松周期，另一方面在近两年，又反映了中国经济中债务的结构性变化，即从政府部门和企业特别是国有企业部门，快速转移到居民部门。

　　全民为国分忧的玩笑，已然变成现实。

　　2

　　过去十年全球风险资产（包括中国的房子）的牛市，其源头即是各国超级宽松的货币政策。钱多了，东西涨价，这是一个十分朴素的道理。

　　至于为何各国的消费物价指数（CPI）没有出现大规模的上涨，则主要是因为宽松的货币并没有最终进入普通百姓的口袋，而是通过资产价格的上涨进入了富人阶层。

　　这也是全球收入分配持续恶化的原因。而收入分配不均，老百姓的收入增长低于生产率的提升，又反过来导致供给过剩，需求不足，通胀进一步萎缩。这一现象在中国和欧美日都十分明显。

　　全球央行对以上问题心知肚明。只是债务货币化的经济政策（即量化宽松），往往具有较强的路径依赖，不可能瞬间转向和立即撤出，否则必将造成经济新的下行。

　　于是我们看到，即便美国老大哥已经开启加息周期，并已经开始缩减其资产负债表规模，但欧洲和日本在跟随上，都显得小心翼翼。

　　但无论如何，以十年为界，全球宽松的流动性环境，正在逐步结束。

　　随着美联储在未来两年把利率提升至3%，以及进一步缩表的滞后效应得以显现，欧洲日本紧缩其后，是大势所趋，别无他选。

　　3

　　自2015年开始，中国的外汇占款持续下降，总量超过3万亿之巨。此后中国央行实行了空前严格的资本管制，事实上停止了市场化的汇率改革。

　　但在2017年人民币重回升值通道后，特别是资产价格（主要是房子）泡沫通过杠杆转移（给居民部门）和「冻楼」式的调控后，空前严格的资本管制不会持续太久，汇率市场化改革也将再度提上日程。这是中国在世界舞台上扮演负责任大国角色所必要的条件。

　　即使严格的资本管制存在，也无法消除更底层的经济规律发生作用。这些规律集中地表现为购买力平价和利率平价，它们将从根本上，驱动中国的资产（房子）价格向更合理的水平收敛。

　　此外，中国经济本身的问题，也不允许宽松的货币环境继续下去，那和去杠杆的宏观基调相悖。

　　不去杠杆，实体经济的供需失衡无法重新出清。如果实体经济的ROE无法重建，则等于从根本上摧毁了政策引导资金「脱虚向实」的努力。

　　综合来说，无论是放在全球经济的环境当中，还是只看中国自己的情况，货币政策都将在中长期回归常态。

　　不要在非常态的环境里待太久，就忘了什么才是真正的常态。

　　这意味着，源头的「水」，将面临一个持续收紧的过程。很多人包括专业的金融市场，对这一过程的持续的时间和力度，都可能低估了。

　　4

　　考虑中国的房价走向，不应只看所谓「刚需」。因为宽松的货币环境不再的前提下，相当多的刚需，可能也就变成了「软需」。

　　一个非常简单的例子，如果房贷利率上涨20%，这多出来的额外财务费用，足以打消很多人改善住房的需求。投资和投机性的需求，更不用说。

　　事实上，中国老百姓很多所谓对房子的刚性需求，都包含了人们对房价「只涨不跌」的一致预期，以及这种预期下财富增值的美好憧憬。这本质上还是一种投资的需求，而非真正意义上的消费需求，而只有消费的需求，才能真正称之为刚需。

　　城市的区位优势，比如北京上海的虹吸效应，也不该成为解释房价走势的核心变量。

　　逻辑非常简单，这些城市三年以前，五年以前，十年以前，相较于其他任何城市，都具备同样的区位优势和虹吸效应，但彼时的房价，并未出现大幅上涨。

　　因此，区位优势，在纵向的角度，不是解释房价上涨的原因。区位优势，只在同一个横截面上，具备解释力。但人们更需要明白，影响这个横截面的整体因素为何。

　　人口这一变量更多是通过影响经济增长，最终影响房价，而非直接作用于房价。

　　因为无论人口多寡，房价都可出现大幅上涨。（城镇人口）多少，与房价的相关性，并不明显。可以参考日本和美国。

　　人口对房价的影响，要通过货币这一中间变量。如果在城镇化的进程中，货币的供应和派生适当，那么理论上，房价并不会因为城镇人口的增加就出现快速上涨。因为新增的城镇人口，手持货币（收入）的增长，刚好用来弥补劳动生产率的提升，此时房价并没有上涨的动力。

　　相反，即便早已完成城镇化进程的日本和美国，在没有边际新增的城镇人口的情况下，房价也会出现周期的波动。

　　例如美国2008年之前的长达七年的房价上涨，和城镇化并没有任何关系。

　　5

　　表面上看，任何商品的价格，包括属于金融资产的股票和债券，都是由供需决定的。供大于求，价格下跌；反之，价格上涨。

　　但如果再深入考察，需求的背后又是什么？是人们购买某种商品的愿望吗？显然，一个有愿望但是没有购买能力的情况，最多只能称之为「准需求」，它还不是真正能影响价格的需求。

　　比如我现在手上只有3000块现金，但我非常想购买一台iPhone. 我的这个愿望，并不能构成对iPhone的需求，从而也无法影响这个商品的价格。

　　所以，从根本上说，一个人手持货币的数量，从根本上决定了需求的的多寡。而非购买某个商品的意愿。人们分析房价时，往往会错误地将这种意愿，定义为对房子的需求。

　　因此，最终意义上，人们手持货币的多少决定了需求，进而决定了商品的价格。

　　而货币又是由什么决定的呢？

　　货币本身应该是一个内生的变量，由产出和国际收支等共同决定。但在当今各国普遍采用凯恩斯的宏观经济理论来管理经济的大背景下，货币被当做了一个由货币当局（中央银行）来决定的外生变量，也就是说，中央银行外生地控制了货币的供应。

　　有关货币与商品价格关系的深入讨论，可以参考货币学派的相关著作，如经济学家弗里德曼在1956年发表的论文《货币数量论—重新表述》。此处不再详细展开。

　　总之，理解中国的房价，不应该只看到表面的因素，只看到房地产的供和需的因素，更应该把它放到历史长河和全球经济以及全球风险资产价格变动的大周期当中去看。

　　毕竟，一个人的命运啊，当然要靠自我奋斗，但也要考虑历史的进程。

　　弄不清历史的进程，几个十年的潮起潮落，人的一生，就这么稀里糊涂地过去了。

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