投资房产，就是要找到真正的刚需！前几天

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前几天，笔者在一个房产交流群与一些房产投资爱好者讨论征收房产税对房价的影响，很多朋友认为房产税是房价的稳定器，可以抑制房价过快上涨，使房子回归真正的住房属性。

但也有很人并不认可这种说法，并且举了很多国外的例子，其中一位朋友说到：“大家可以对比一下温哥华，简蕙芝上台之后，对国外购房者征收15%的购置税，并且需要全额买房，试图降低房价，但温哥华的房价仅仅停涨了两个月又继续上涨，而且还是大涨。”最终得出结论：供求关系才是房价的根本。正是“供求关系才是房价的根本”这句话，引起了群里激烈的讨论。

我们来看看双方的对话，暂且将同意“供求关系才是房价的根本”这个观点的朋友视为正方，不同意的为反方。

供求关系不是根本，涨价预期才是根本。

反方

正方

预期也是建立在供求关系上，没人接盘啥都不是。而且涨价预期如何观测？怎么衡量？最终还是通过供求关系反应。

供需只是涨价预期的一个因素。那些买了毛坯房放着的人，不都是因为有涨价预期吗？中国的人均住房已经满足需求，为什么今年明显供大于求的三四线城市还在涨？这是因为国家知道降价去不了库存，只有涨价才能去库存。

反方

正方

你恰恰说反了，涨价预期只是刺激需求的一个方面，只有需求增加不能导致价格上涨，还要看供给量，所以说价格是由供和需两者来决定的。

价格由供求关系决定的理论只适用于物质短缺的年代，现在是物质过剩的时候。

反方

正方

这也是供求关系的表现。我们所说供、需不是天然真实的供需，否则就没有“套利”这个说法了。“供需”在多数情况下都是扭曲的，就好比去多数需要去库存的地区买房，大部分都是坑，因为需求不足，供应巨大。我们就是要分析真实“供需”，避开虚假的刚需，找到洼地，然后套利。

物以稀为贵，当物都不稀缺了，怎么会贵呢？

反方

正方

价格不是只有“贵”，不稀缺就变成“便宜”了。而且，现在房子是不稀缺了，但优质的房子是稀缺的吧？

假设你确定稀缺优质的房子十年不涨，你还会去买一个优质的房子吗？

反方

正方

一个人是无法决定市场的，假如市场中大多数人觉得不会涨，就不会去买，这样需求量就大幅减少，在供应量不变的情况下，价格就会下降。所以还是通过供需反映价格。

偷换概念，把所有自住需求和赚钱需求都说成需求，那供需理论是没有问题，也是没有办法讨论的。

反方

从以上正反两方的对话来看，双方想表达的意思是一样的，只是表达的方式不同，导致产生误会。正方所说的“供需”是指当前的市场状态，而反方所说的“涨价预期”是以未来的接盘侠的多少来判断的，总结起来，双方的误区在于讨论的“需求”是否是正真需要住房的刚需。所以，这里的“供求关系是房价的根本”和“涨价预期是房价的根本”其实想表达的意思是一样的。

我们一直强调，房子的价值等于房子周边国家公共配套的价值总和，这些配套包括教育、医疗、交通、产业和商业，也正是这些配套的完善程度，决定了该区域房子对真正刚需者的吸引力大小，配套越完善，对刚需者的吸引力越大，房子的需求量也越大，房价就会越高，反之则相反。

一个地方的房子“涨价预期”如何和该区域的建设规划息息相关，如果有确定性规划，未来的配套能够完善，就会吸引更多的真正刚需者，那么，它的“涨价预期”也就更好。

所以，刚需者往往都喜欢那些配套完善的区域的房子，而那些房子的价格也是最贵的，上涨空间有限；而投资者恰恰相反，喜欢那些现在鸟不拉屎的但有确定性规划的区域的房子，因为，当这些规划中的配套建成之后，真正的刚需者也会喜欢这里，需求量就会增加，房价也就会被吸引来的大量的刚需者推高。

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责编｜秀鑫

校对｜甘雨

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