1行业趋势

江西：进一步加快住房租赁市场

近期，江西省住建厅联合省发改委等10部门印发《关于进一步加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，保障租购同权，即以租赁住房为唯一居所的房屋承租人也享受同等的就业、教育、医疗卫生、计划生育、文化体育等公共服务权利。保障承租人和出租人的正当权益。《通知》提出，要大力发展住房租赁企业，支持成立住房租赁投资企业，鼓励住房租赁企业发展，建立健全住房租赁备案制度，加大对住房租赁企业金融支持。《通知》还要求，落实地方主体责任，增加租赁住房有效供应，鼓励建设合理规模的租赁住房，允许改建住宅用于租赁，积极探索政府购买服务的运营模式。

扬州楼市调控加码：三套以上禁买新房、二手房限售年限改3年

11月29日，扬州政府出台最新楼市调控政策，将于12月1日具体执行。提升购房转让年限，要求在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》起，上市交易的限制期限由原规定的2年调整为3年。

成都出台意见：加强房地产领域风险防控工作

11月29日，成都市人民政府办公厅官网发布了《成都市人民政府办公厅关于加强房地产领域风险防控工作的意见》。《意见》提出，进一步加强房地产领域风险防控工作，从明确风险防控工作目标、强化风险防控工作措施和保障风险防控工作要求三方面提出了多项要求，强化源头治理，提高风险防控能力及化解水平，促进成都市房地产行业健康稳定发展。

2市场走势

1、全国市场

成交情况：月末楼市成交小幅上升，一线下滑二三线上升

上周：CREIS中指数据显示，重点监测的25个城市成交面积环比上升9.2%。其中16个城市环比上升，占监测城市的64%；与去年同期相比，25个代表城市成交量整体下降3.3%，其中11个城市均有所下降。

分城市来看，一线城市同环比均下降、二三线均上升。环比来看，三线代表城市增幅明显，近4成，一线城市微幅下降。同比来看，一线城市降幅显著，二线代表城市微幅上升。

2、主要城市

表 ：11月27日-12月3日主要城市房地产市场成交情况况        单位：套、万平方米、元/平方米

城市

本周成交套数

本周成交面积

本月周均成交

上周成交面积

成交面积环比

去年同月周均成交

北京*

1055

13.31

12.24

10.85

22.67%

15.85

上海

1878

19.15

23.49

24.65

-22.32%

27.31

广州

3081

34.55

20.73

37.28

-7.32%

25.37

深圳

570

5.73

5.92

4.54

26.17%

6.56

南京*

2319

28.47

19.77

33.74

-15.64%

17.55

成都*

3684

39.42

35.85

35.96

9.61%

14.83

福州*

362

3.63

6.14

17.67

-79.46%

1.23

南昌*

1106

12.97

11.10

6.17

110.37%

11.90

苏州*

1190

14.26

13.28

14.95

-4.62%

8.05

青岛*

1886

20.43

31.82

27.74

-26.34%

37.95

大连*

1024

10.12

9.43

8.17

23.82%

8.38

温州*

620

8.36

9.65

10.82

-22.74%

12.68

济南*

2256

27.08

24.39

23.89

13.37%

20.45

杭州

552

6.95

6.69

5.46

27.28%

4.14

武汉*

4436

46.07

40.13

34.98

31.68%

60.74

宁波

2224

23.69

10.72

11.79

100.94%

11.49

重庆

5036

54.63

43.92

46.84

16.64%

59.11

东莞

1493

17.48

15.14

14.29

22.30%

8.50

惠州*

621

6.87

7.25

7.25

-5.18%

4.35

东营

482

6.76

6.47

4.48

50.93%

5.06

韶关

522

6.79

4.06

2.91

133.60%

2.51

汕头

631

8.02

7.92

8.37

-4.14%

9.79

徐州*

2026

22.96

17.07

15.82

45.11%

23.21

连云港*

1643

16.92

14.91

12.10

39.84%

11.13

舟山*

822

7.94

3.81

2.72

191.80%

3.35

注：星号“*”城市的价格为通过报价估算，仅供参考。绿色填充色城市统计口径为商品房，其余为商品住宅。

注：成都从2017年8月14日起，启用“11+2”个城区成交数据。

注：青岛12月1日数据暂无。

3土地交易

1、全国市场

市场概况：整体供应环比回落，成交量及出让金倍增

根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2017年11月27日至12月03日，监测40个主要城市土地推出量环比减少26%，成交量环比增加150%，出让金总额环比上涨290%。其中，7个城市无土地推出，14个城市无土地成交。

各类用地推出方面，40个主要城市共推出各类土地158宗，较上周减少27宗，推出面积717万平方米，较上周减少253万平方米；成都、合肥推出量较大。成交方面，40个城市共成交土地138宗，较上周增加84宗，成交面积718万平方米，较上周增加431万平方米；成都、南宁成交量较大。40个主要城市成交总金额714亿元，较上周增加531亿元，广州出让金居前。

住宅用地推出方面，40个主要城市推出住宅用地53宗，较上周减少50宗，推出面积298万平方米，较上周减少255万平方米；成都推出60万平方米，为推出量较大的城市。成交方面，成交住宅用地53宗，较上周增加34宗，成交面积331万平方米，较上周增加239万平方米；成都成交54万平方米，为成交量较大的城市；住宅用地成交总金额607亿元，较上周增加457亿元，广州收金居前。

2、主要城市

表 1周度40个主要城市土地推出与成交情况（市本级数据）

城市

整体推出

整体成交

住宅推出

住宅成交

宗数(宗)

面积

(万㎡)

楼面价(元/㎡)

宗数(宗)

面积

(万㎡)

楼面价(元/㎡)

出让金(亿元)

宗数(宗)

面积

(万㎡)

楼面价(元/㎡)

宗数(宗)

面积

(万㎡)

楼面价(元/㎡)

出让金(亿元)

北京

3

27

13379

0

0

-

0

3

27

13379

0

0

-

0

上海

11

37

2655

11

41

5872

42

4

22

3697

6

28

7949

40

广州

3

3

312

3

39

15710

198

0

0

-

2

38

16740

195

深圳

2

15

1829

2

2

13112

20

0

0

-

0

0

-

0

杭州

3

12

7941

3

8

4417

8

1

7

11800

0

0

-

0

天津

3

22

594

14

61

3097

26

0

0

-

5

23

6379

19

南京

6

8

1135

5

22

285

1

1

3

1718

0

0

-

0

武汉

5

39

408

6

42

3421

37

0

0

-

2

35

3573

36

成都

14

76

2696

13

91

3559

106

9

60

3421

8

54

4670

92

重庆

1

6

836

1

6

836

0.4

0

0

-

0

0

-

0

宁波

2

13

4868

1

9

5010

8

2

13

4868

1

9

5010

8

苏州

19

62

368

8

32

9469

58

0

0

-

6

31

9860

58

无锡

3

4

702

7

42

359

2

0

0

-

0

0

-

0

厦门

3

6

19672

3

6

26633

39

2

5

19486

2

5

25668

37

长沙

1

3

2806

1

2

88

0.04

0

0

-

0

0

-

0

西安

2

6

1167

2

19

1045

3

2

6

-

1

12

1033

2

南宁

2

8

2240

10

73

3801

61

1

2

4068

7

44

4328

59

大连

12

59

-

0

0

-

0

2

12

-

0

0

-

0

沈阳

4

30

8100

2

7

8280

24

1

6

8100

1

6

12900

18

郑州

4

11

4037

2

5

2296

6

4

11

4037

2

5

2296

6

昆明

1

1

4080

0

0

-

0

1

1

4080

0

0

-

0

青岛

7

18

1913

7

18

2489

6

1

2

5000

1

2

6490

5

长春

2

23

344

7

34

1080

5

0

0

-

2

11

1276

3

贵阳

1

13

-

2

29

155

1

0

0

-

0

0

-

0

合肥

14

68

2528

3

6

1033

2

7

58

3049

0

0

-

0

温州

1

3

5677

0

0

-

0

1

3

5677

0

0

-

0

南昌

7

67

77

8

72

76

1

0

0

-

0

0

-

0

太原

2

20

1914

2

14

2129

8

2

20

1914

2

14

2129

8

银川

4

10

321

0

0

-

0

0

0

-

0

0

-

0

兰州

0

0

-

1

3

2138

4

0

0

-

1

3

2138

4

西宁

4

5

437

0

0

-

0

0

0

-

0

0

-

0

三亚

1

0.4

-

0

0

-

0

0

0

-

0

0

-

0

哈尔滨

1

1

604

0

0

-

0

0

0

-

0

0

-

0

乌鲁木齐

10

40

3224

14

35

4176

49

9

40

3231

4

11

4820

15

注：杭州、厦门、大连、合肥、太原、西宁、海口、北海、呼和浩特和乌鲁木齐等10个城市周度无土地入市。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

3、企业拿地

表：11月27日-12月3部分企业拿地情况

城市

企业

宗地名称或位置

用地性质

土地面积

（万平方米）

成交价格

（亿元）

楼面地价

（元/平方米）

沈阳

金地

2017-009

居住、商业

5.6042

18

12900

珠海

格力

斗门区桥东开发区白蕉路

城镇住宅、批发零售

1．3795

3.6

武汉

长投实业

江岸区澳门路的P（2017）109号

商住用地

25

5280

舟山市

雅戈尔

舟土储出（2017）3号

批发零售用地/住宿餐饮、商务金融、其他商服和住宅

8.95

8.9

9950

深圳

腾讯

T107-0085

商业、广场、城市道路

2.73

19.3

增城

广州地铁

增城新塘环城路以南、新沙大道以西

 

商住

32.33

131

15000

宁波

金茂

慈城湖心I-1、I-2、I-4地块

宅地

8.92

8.04

5010

东莞

招商蛇口

麻涌镇大步村的2017WG018号

3.4611

7．16

10340.01

成都

中海

天府新区一号地

商住地

19.9596

48

3698

4企业动态

1.公司经营动态

恒基兆业双湾半岛豪宅已套现超300亿港元 拟推最后49伙复式

11个月过去，碧桂园的销售额已经较5000亿目标超出342.7亿，比去年同期的2881.4亿增长85.42%。

比起同期恒大的4704亿和万科的4676.5亿，碧桂园已分别领先638.7亿、666.2亿，未及最后一个月结束，碧桂园似乎已企稳2017年全年房企销售第一的位置。按照前11月平均每月485.7亿元的销售额估算，碧桂园全年销售额或近6000亿。

2.其他重大事件

龙湖拟发行50亿元住房租赁专项公司债券 首期30亿元

重庆龙湖拓展公司首期30亿元住房租赁专项公司债券当中，有21亿元拟用于住房租赁项目建设，9亿元拟用于补充公司营运资金。

上述21亿元将投入到上海马桥、上海颛桥、南京G83、武汉光谷五路、成都育仁、成都人民北路、南京G66这六个住房租赁项目当中。重庆龙湖拓展公司认为，“冠寓”不仅满足了客户基本的租房需求，而且能够满足其社交、娱乐等更高层次的需求。预计至2017年底，“冠寓”开业房间数将超过15000间，至2020年租金收入超过20亿元。

3．人事动态

恒大正式任命任泽平为经济研究院首席经济学家 年薪1500万

12月4日，恒大内部对于任泽平的任职及薪资作出正式任命公告，聘任任泽平为恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长。

在恒大，任泽平将主要负责宏观经济分析、市场发展方向及行业发展动向研究，其薪资并非此前市场传言的5000万元，恒大给任泽平的薪酬为125万元/月，即税前年薪1500万元。

5热点

粤港澳大湾区房企投资趋势盘点

 来源： CIA 中国指数研究院

随着粤港澳大湾区被写入政府工作报告，上升为国家战略，“巨无霸”城市群——粤港澳湾区正式迎来时代新机遇，依托于该区域的房地产行业也将迎来腾飞。

凭借先发优势，以保利、万科等为代表的粤派房企正不断深化湾区城市群布局，外来规模房企入驻湾区的节奏也明显加快。

但考虑到市场形势的变化、湾区城市群发展阶段的差异等因素，房企对粤港澳湾区的战略布局、拿地策略和运营模式等发生了新变化。

趋势一：市场外溢下

周边潜力城市成为房企入驻湾区新据点

华南区域是品牌房企的大本营，国内龙头房企——保利、万科、碧桂园、恒大等基本都聚集在华南区域。目前万科、保利、恒大、碧桂园等本土龙头房企凭借先发优势布局和持续深耕，已实现湾区城市群的全面布局。外来房企中，融创以佛山为据点入驻粤港澳湾区，通过收购并购模式低成本拿地，短时间内也已迅速完成湾区城市群全布局。

表1：龙头房企粤港粤湾区布局特征

资料来源：中国指数研究院搜集整理

战略布局层面，广州、深圳等湾区内核心城市仍是房企主要竞争区域。考虑到广州、深圳等湾区核心城市土地资源的稀缺性，极大的竞争导致土地成本逐渐攀升，严重影响了房企对粤港澳湾区的战略布局。但由于广佛同城化、深莞惠一体化等战略的实施，核心城市市场外溢下的佛山、东莞等周边潜力城市价值开始显现，成为外来房企入驻湾区、完成曲线布局的新据点。

表2：首入广州的知名外来房企

资料来源：中国指数研究院搜集整理

 

表3：首入佛山的知名外来房企

 

 资料来源：中国指数研究院搜集整理

趋势二“招拍挂新政”难阻房企抢地热情

拿地模式逐渐趋于多元化

“招拍挂”模式是房企拿地、实现湾区城市群布局的主要方式，房企前期拿地入驻粤港澳湾区一般都是通过招拍挂方式。目前由于宏观政策调控的存在，“招拍挂”市场增设了“限价+自持+配建”等一系列苛刻的限制性条件，但仍没有降低房企的抢地热情。

表4：广州市部分土地出让招拍挂情况 

 资料来源：中国指数研究院搜集整理

表5：佛山市土地出让招拍挂情况

 资料来源：中国指数研究院搜集整理

考虑到“招拍挂新政”严重制约了房企的湾区布局战略，房企开始通过多元化拿地方式积极抢占湾区市场。以佛山为例，保利、万科等行业龙头企业开始采取“联合开发+优势互补”的方式积极布局湾区城市群。截止至2017年中期，佛山已有8宗房企合作联合开发的案例，其中保利、万科等行业龙头企业也开始采取联合开发的方式。

图1：佛山市场房企联合开发案例

资料来源：经纬房产资讯搜集整理

除联合开发外，有些房企也试图通过其它方式拓宽拿地渠道。主要包括特色小镇、产业园模式、收购并购、城市更新等。

特色小镇模式中，目前万科、恒大和碧桂园等国内龙头房企先后与湾区城市群地方政府签订合作协议涉足该领域，万科致力于在增城打造文化旅游特色小镇，恒大拟在清远建设“恒大欧洲足球小镇”，碧桂园则计划与政府共建科技小镇。

产业园模式中，华夏幸福是湾区城市群中该模式的积极践行者，目前已与江门市、佛山市达成了合作意向，共同建设产业新城，实现产城完美融合。

收购并购模式中，在目前行业整合的大趋势下，品牌房企加紧通过收购并购方式低成本获取优质土地资源，典型的代表性房企是“并购之王”——融创。2016年1月融创以佛山为据点正式入驻粤港澳湾区，2016年5月融创联手合景泰富首入广州……截至目前为止，融创通过收购并购的方式陆续入驻深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山、江门、珠海、清远、肇庆等珠三角城市，迅速完成了湾区城市群全面布局。

城市更新模式中，由于湾区城市群土地资源较为匮乏，“旧改”地块成为了房企拿地渠道之一。湾区城市群中参与“旧改”的房企一般分为三个批次，第一批是以“旧改之王”佳兆业、星河等为代表港深房企，最早在深圳攻城略地获了大量优质土地资源，第二批则是以恒大为代表的本土龙头房企，凭借强大的实力短时间拿地，第三批则是外来品牌房企入驻湾区城市群，积极拓展“旧改”地块。

 

图2：规模房企多样化拿地渠道

资料来源：中国指数研究院搜集整理

趋势三：房企开发模式逐步转型

抢占住房租赁市场高地

“土地市场“招拍挂新政”下，房企传统的“短周期、快周转”的运营模式将必然转变，自持运营成为房企开发过程中需要思考的重要命题。”“自持时代下”的住房租赁市场将成为房企未来发展的重点领域，一系列政策也将支持国内建立住房租赁市场发展长效机制，保障房地产行业健康稳定发展。以广州为例，在需求侧层面，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中首次提出了“租购同权”；在供给侧层面，广州则入选了首批开展住房租赁试点城市和开展利用集体建设用地建设租赁住房的首批试点城市。

表6：住房租赁领域供求侧政策归纳

资料来源：中国指数研究院搜集整理

从短期分析，房企积极抢夺土地资源是出于抢占市场份额的考虑，重点市场的土地是稀缺资源，不抢夺土地资源则代表放弃整个重点市场，考虑到粤港澳湾区市场潜力极大，放弃粤港澳湾区绝对是重大战略失误。

从长期分析，则是为了抢占租赁市场高地。国内的租赁市场潜力较大，随着租购同权细则的颁布与实施、住房租赁市场发展长效机制的建立，自持地块的投资回报率将显著提升，REITs等金融产品也将提高租赁资产流动性。未来房企将可以通过打造高端化、标准化、精细化的产品形成品牌溢价，也可以通过持续的社区价值挖掘创造新的利润增长点。

 

表7：2017年上半年珠三角各城市地块配建及自持面积统计

 

资料来源：中国指数研究院搜集整理

◆ ◆ ◆

结语

 

粤港澳湾区无疑将带动区域房地产行业的极大发展，资本的逐利性也将吸引大量规模房企竞相入驻湾区城市群。由于湾区核心城市土地资源稀缺、拿地成本攀升等因素，湾区核心城市市场外溢下的周边潜力城市将成为外来房企曲线布局湾区的新据点。

考虑到湾区城市群土地资源稀缺属于不可逆因素，未来房企通过招拍挂市场的拿地比例将逐渐降低，拓宽特色小镇、产业园模式、收购并购、城市更新等拿地渠道既是未来的明智选择，也是目前行业整合趋势下的必然结果。

基于“房住不炒”的总体基调下，房企传统的“短周期、快周转”的运营模式将必然转变，“自持时代”下的住房租赁市场将迎来发展转折点。

考虑到国内住房租赁市场巨大的发展潜力，各路房企将积极响应政策号召，短期抢占住房租赁市场份额，长期打造产品核心竞争力。

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