“全球最坚挺楼市”结束连续55年牛市！这事跟中国人大有关系！从上世纪60年代初至今

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从上世纪60年代初以来，澳大利亚的房价开始一路猛涨，到今年已经连续55年上涨！悉尼更是超过纽约和伦敦，成为全球房价第二高的城市（第一为香港）。

澳大利亚人报统计，在这轮全球周期最长的牛市中，澳大利亚的房价累计涨幅约6556%。

↑新加坡媒体关注澳大利亚楼市走势

超高的房价背后，是家庭部门过高的负债。楼市泡沫也让经济学界担心，澳大利亚的房价水平是否有足够支撑，会不会在未来某天迎来雪崩式的房价“硬着陆”。

不过令澳大利亚政府、经济学界和尚未买房的“首购族”来说，最近一个好消息可以让他们稍微松一口气：连续55年的牛市周期，终于结束了。

早在今年11月2日，瑞银集团（UBS）经济学家门就迫不及待地宣布，这个全球最长的房地产牛市已经终结。

根据瑞银的计算，今年10月份，澳大利亚全国平均房价和五都（包括悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯五大城市）核心城市房价均与9月份持平，涨幅为罕见的0.0%。

如果这还不够有说服力的话，房地产公司Corelogic的最新数据显示，今年11月悉尼房价环比下降0.72%，五都核心城市房价则下跌0.12%，房价连续疯涨的势头，是真真切切地终止了！

澳大利亚楼市的降温和两个因素密切相关：当地政府收紧信贷，限制资金流入楼市；而在当地已成为购房主力人群的中国买家，今年纷纷撤出澳大利亚转战其他国家。

较低的基准利率、宽松的杠杆信贷和有利于房地产投资者的税收政策，刺激着澳大利亚楼市的投资热潮。

12月5日，澳大利亚央行议息会议决定，继续将基准利率维持在1.5%的水平，而未来几年GDP增长预计将达到3%左右，而通胀率将维持在2%以下。进入21世纪以来，维持较低利率以推动投资和基建，成为澳央行长久以来的政策。

在澳大利亚，持有房产的人可以利用房价上涨部分带来的浮盈（unrealized gains）作为“现金替代物”，冲抵下一次购房时的首付。也就是说，投资者不必卖掉手中的房产套现，就可以加杠杆购入下一套房产进行投资。

澳大利亚的税收政策也非常有利于房产投资：在澳大利亚，房产持有成本（贷款利息和折旧，但不包含还款本金）可以在税前直接抵扣工资等收入；而对于房产投资所得的获利，澳政府只征收一般资本利得税率的50%。

↑墨尔本房价/收入比在1965-2013年间节节攀升

今年5月以来，澳大利亚楼市氛围逐渐开始降温，直到11月数据显示，澳大利亚房价正式进入下跌通道。这样的变化，跟中国买家的态度转变有着密切的关系。

据澳大利亚媒体统计，中国人占到全澳外国购房者的80%以上，而澳大利亚的楼市很大程度上依靠外国买家入场支撑。根据瑞信统计，以新南威尔士州为例，当地25%的新楼盘是由外国人买走。

据普华永道数据，自2007年以来，中国人在澳大利亚直接投资超过700亿澳元（约合人民币3500亿元），仅次于美国成为第二大投资来源国。

↑澳洲出现多家提供中文服务的房产中介

澳洲房地产商克什纳表示，与2016年相比，今年中国买家在澳购房的规模将缩减三分之一以上。泰国等楼盘价格相对便宜的国家成了中国投资者的“新宠”，而且马来西亚和英国等新兴目的地也开始在中国投资者心中超过澳大利亚。

据ABC报道，2015-2016两年间，中国人在澳大利亚买房总计超过320亿澳元（约合人民币1600亿元），是美国买家的4倍之多，但今年澳大利亚政府对外国买家的高税收吓走了很多潜在的中国投资客。

以新南威尔士州为例，外国人购房的印花税在今年被提高了一倍，最高可达5.5%，外国人买房后如果闲置不用，也要缴纳1%的空置税。澳政府调控楼市见成效

↑朱民在IMF博客撰文

2016年，OECD经合组织警告称，澳大利亚的房价收入比处于“不可持续”的水平，未来房价可能会有“戏剧性的崩盘”。

LF Economics报告称，由于在澳大利亚账面浮盈可以代替现金做首付，层层加杠杆使得楼市债务总计达到1.7万亿澳元，约合人民币8.5万亿元！

面对这样危如累卵的“纸牌屋”，澳大利亚政府在今年终于下定决心收紧信贷，开始“拆弹”工作。

澳大利亚金融监管机构APRA规定，2017年房地产信贷增幅必须控制在10%以下，高风险类别的住房贷款不得超过30%。而根据澳大利亚统计局数据，2016年澳大利亚的房地产投资信贷增加了27.6%，高风险类别贷款占总信贷的40%以上。

同时，APRA也对开发商提出规定，楼盘50%以上必须卖给当地“刚需”群体，卖给外国炒房客的数量不得超过三分之一，并且外国人在银行贷款买房将受到前所未有的严格限制。

来源 | 每日经济新闻

主播| 颂泠编辑 | 伟伟