1、威海住宅市场发展回顾 

    1998 年—2004 年,是威海市房地产业回升增长新发展的阶段,有房地产开发公司 280 多家。

    2005年-2007年威海房地产市场进入迅速发展阶段，开发企业成倍增长，达到400 余家。建筑、绿化设计、开发理念、物业服务等都有质的飞跃。但商品房价格上涨比较缓慢，销售单价一直在3400元/㎡-3800元/㎡之间徘徊。

    2008年开始，受到原材料价格上涨、土地价格上涨等因素的影响，商品房价格有了较大幅度的提升，市区商品住宅均价迅速达到 5000 元/㎡以上，海景房旺销，最高价格更是达到 20000 元/㎡以上。

    到2017年，受市场变化影响，威海房价迅速攀升，均价接近1万。

2、当地住宅地产消费特点

    海景房项目开发集中：绵长的海岸线让威海拥有开发大量海景房的得天独厚的优势，沿海岸线分布着许多外销型的海景住宅，其中不乏精品豪宅等。

    置业客户群泾渭分明： 威海市的商品房从目前现状来看销售情况良好，较多外地投资客来威海求购海景房。海景住宅项目的入住率相对较低。而威海本地客户因当地气候和消费习惯的影响，多集中购买主城区以及滨海南路、青岛路两侧高端居住区。

3、 区域成交概况 

        从下半年区域成交情况来看，威海市四区中，房地产相对活跃区域为经区和环翠区，同时，环翠区主要集中在张村镇、温泉镇等相对外围区域，从成交区域可以看出，威海市整体房地产正逐步向城市外延发展，主力购房客群首选区域为经区和环翠外围区域，主力购房客户也为刚性需求客户。 

4、 各户型成交概况

         从各面积区间成交数据来看，60-100㎡刚性需求住宅一直占市场主导，占总成交量60%以上，其次120㎡以上的改善型住宅也在市场上占有相当大的比例。

5、销售数据变化

威海房地产市场成交火热期主要集中在5-10月份，成交套数占全年55%左右，成交面积占全年60%左右；今年11月份开始，受政策调控，价格上升，利率上浮影响，而且又进入冬季，威海成交量及成交数据都有所下滑，同样的情况出现在2011年下半年也是全国房产政策进入严调控时期，一线城市房地产市场量价齐跌，威海房地产市场受到了一二线城市影响，处于量跌状态。 

6.小结

  1、 外来开发商打举进入威海市场，威海房地产开始进入品质竞争时代，产品质量的提高有望推动新一轮的房地产价格上涨。同时，人们对楼盘品质等的期望也会不断提高。今后楼盘之间竞争将会加剧，产品升级换代速度会有所加快。

  2、 威海拥有上千公里的美丽海岸线，是内陆城市投资客和周边高价房城市投资客关注的焦点。远至北京、上海、东北三省，近至烟台、青岛等地的居民纷纷来威海购房，要需求条件是滨临海景，投资人很少长期在自己购买的物业居住。

   3、从近年土地供应和房地产销售情况来看，供给的面积要超过销售的面积，未来市场竞争将较为剧烈。土地没有价格优势或者区位不佳的项目面临较大压力。

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