知识问答03--房产非著名法律人

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正文开始：

知识问答03--房产

高庆实习律师

废话不说，直接进入正题，接上一次二手房买卖知识问答第二部分，下面更新第三部分：

?11、但凡买二手房的，一般情况下，是在所处的环境中，资金并不太富裕的一群人，当然买高档别墅的，另当别论。

买房者，也许最关心的就是一单付了首批资金，钱进了卖家的口袋，如果交易不成，钱退不退得回来，于是犹豫再三，不敢下手。

这时候，最重要的是资金监管问题，找一家信誉良好的中介，或是律师，对资金进行保管，这类似于支付宝的功能，待双方交易完成之后，资金才进行转移，否则，资金原路返回，这可以避免无谓的争执和矛盾的产生，以防止房子没买成，却打起了官司！

如果卖家一口咬定，必须收到足够的现金之后才进行下面的交易，这很可能是个坑，此房不买也罢。

笔者曾经遇到过这样的陷阱，庆幸的是仅交了很少的一些钱，后来才知道双方有一个共同的好朋友，这才退钱了事。估计大部分人都不会这么幸运的!

?12、尽量弄清楚房屋是不是存在债权债务纠纷？如果有,尽量不买。如果实在是不知道，一不小心买了，法律本着保护第三人善意取得房产的精神，只要是支付了合理的对价，房产交易还是有效的。

?13、在买房产之前，最好是让卖家领着到房产权属登记中心去核查一下房屋的权属状况，主要是看看该房产有没有进行抵押？有没有被法院进行查封？进行保全？

这一类的房屋卖家往往是急着出手，要价较低，千万不要贪这个便宜，以防止钱到了卖家手里，既办不了房产证，又要不回钱。

如果这是个没有还完贷款，仍在银行抵押的房屋，千万不能擅自主张，将自己的资金直接转入对方的账户，用来清偿银行的剩余尾款。

这时候最好的办法是请律师见证，并要求卖房人出具详细的收款收据，最好是能提供相应价值的担保，最差也要有个第三人人保，并同时约定违约金和延迟履行金。

因为从抵押权注销到房产登记中心可以办理过户，需要一个时间段。在这个时间段内，可谓是夜长梦多，卖家再次出售，再次抵押，故意违约，各种情况都会发生。

?14、这个年头，假冒伪劣商品恣意横行，脸蛋儿有假的，身材有假的，连性别都有假的，何况是一个房产证呢？假的房产证能做的比真的还像真的！如何辨别真伪？

切不可凭自己的经验，或者听信卖房人，或者中介的花言巧语，一定要在房产交易之前让卖房人陪同你到房屋和土地管理部门调查此房产证是否为真？该卖房人是不是真的产权人？如果卖房人以各种原因推诿，或者不配合，可聘请专业律师进行核查，和支付的区区律师费用相比，买卖房屋的款项才是天文数字！

?15、如果房屋买到手之后，发现了质量瑕疵问题，这时候如何确保自己的利益呢？主要是看在房屋买卖的过程之中，买房人是否主动询问了房屋的质量问题？卖房人是否故意隐瞒？

如果卖房人没有隐瞒，买房人愿意承受，那就是周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨了。

如果卖房人故意隐瞒了房屋的瑕疵，又分成两种情况：

第一，该房屋的质量瑕疵本身是应该由房地产开发商所承担，这种情况下，可以找房地产开发商进行维修或赔偿。

第二，如果该质量瑕疵是由卖房人在使用的过程之中造成的，由出卖人承担责任。

?16、在买卖二手房的过程中, 还要搞清楚该房屋是不是夫妻共有?是不是父母父母与子女共有？

千万不要想当然的认为, 他们是一家子,谁签字都行，弄不好别人会来找你要的。一单发现是共有的情况，最好是让他们全部都过来签字，不会签字的按个手印也行。

?17、如果卖房人和产权证上的人不是同一个人，比如说：子女替父母卖房子。在正式签约之前，一定要让代理人出示书面的委托书，最好是能够与产权人当面核实。

如果实在不能当面核实，一定要打电话给产权人本人，最好是能够视频，确认这件事，并同时保存录音录像，随时做好打官司的准备。如果条件允许，签完合同之后，最好能找产权人本人补签这份合同。

?18、如果该房屋上捆绑了太多的户籍福利, 比如说:上学问题,也就是所谓的学区房的户口问题。这时候就要在在合同上约定，卖房人的户口什么时候迁走？

因为很多地方规定，一套房屋，只能迁入一户人家，他不迁走就会影响到你的子女上学的问题。在这个问题上马虎不得，最好是能够约定违约金，一单出现问题，要及时请求赔偿。

?19、很多时候买卖双方为了规避各种税费的问题，签个阴阳合同，也就是说到房产部门备案的那一份合同价格比较低，而实际私下里又签了一份价钱较高的合同。

这种行为是不合法的，冠冕堂皇的说就是：“以合法形式掩盖非法目的”，造成合同无效。但这种在合同无效的情况之下，一旦出现了纠纷，哪份合同的价格是真正的价格呢？赔偿违约金按哪个赔呢？

在这种情况之下，私下里签的那一份阴合同，一定在补充条款中注明：本合同，才是双方真正的意思表示，也是买卖双方执行的唯一依据，一单发生纠纷，按照本合同处理。

?20、在二手房的买卖签订之前，不要忘了约定：卖方结清与房屋有关的所有费用，比如说：物业费、水电、燃气等费用。特别是不曾住过人的毛坯房，原产权人未曾装修，不曾入住，甚至空置了很多年，绝大部分的情况之下，是未曾交过物业费的。

笔者曾见过一例，房子过户完了，等到要装修了，找物业接通水电，这时候才发现原产权人欠了十几年的物业费，一打一算也是几万块。不交吧，物业不给通水电，找原来的业主吧，别说要钱，连电话人家都换了，最后含恨流泪，咬着牙交了，跺着脚的骂街呀！