房产大咖们都在创新峰会说了啥?为什么主持人一再强调别说出去! 美房网俱乐部投资分析

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正文开始：

邓郁松——新时代的中国房地产市场郁长效机制建设

房地产市场进入新时代的背景与特征

2008年开始我国GDP增速一直呈下行趋势，至2009年第一季度达到最低值——GDP增速为6.4%。在之后的一年里，GDP增速高速上涨，至2010年第一季度达到最高值——12.2%。随后的两年里，即2010年至2012年，我国GDP增速逐渐下滑至8.0%左右，并在2010年后的发展中逐步趋于平稳，并稳定在7%左右。

中国房地产市场发展阶段已发生重大变化

1、中国住房市场发展阶段已发生重大变化

2010年中国城镇家庭户户均住房套数为0.98套，2015年城镇家庭户户均住房提高到1.10套。按全部城镇常住热口测算，2015年全国城镇户均住房已达到1.03套。到2015年末，中国城镇家庭住房保障覆盖率已达到20.5%。2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。

其实在我国的住房市场中，中国从未具体统计过国内具体的住宅数量，我们所了解的数据是根据人口普查数来测算人均住房套数。2013年我国人均住房套数达到1.0套，可以说2013年是房地产发展史上的一个标志，根据数据调查我们可以发现1.0之前住房市场上面临着供不应求。另一个转折点就是人均住房套数达到1.1，例如日本，日本住宅房价在1955年制1992年间大幅度增长过三次，都是由于市场上供不应求，当日本住宅达到1.1后，在2007年住宅房价也曾有过涨幅，但是明显没有超过之前三次的涨幅，也就是说当人均住房套数达到1.1，意味着此时住宅市场基本达到供求平衡。通过国际房产的发展来观察中国的房产市场就会发现，无论是哪个国家，房产市场都会由最初的供不应求慢慢趋于供求平衡。

适时调整房地产市场目标

1、调整质量

2、防范风险

3、实现经济、社会和房地产的协调发展

日本、西班牙都出现过房地产泡沫，也同样都是由于房产政策不当导致的，当国家城化率超过70%时，就要防止出现全局性的供给过剩，实现经济社会和房地产的协调发展。

住房制度与长效制建设的着力点

促进房地产市场平稳健康发展，要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

任志强——未来房价

强调决定房价的是政策

决定房价的因素包括长期——国家基本政策、中期——宏观经济政策、短期——微观政策与市场博弈。分为三个层次，第一个层次是国家层次，就是基本制度，决定了不同的周期变化，有一些可变，有一些是不变的。同时有一些是可以博弈的，比如说微观政策，是可以通过市场博弈进行的，那么当微观政策宽松的时候博弈就非常明显。当然了，环境紧张的时候市场作用就小一些，就是得听政府的。

第二个就是土地政策，中国的房价收入比都是以房价、住宅面积、家庭收入的平局数来计算的，不是中位数，而国际上都用中位数来计算，也就是说中国的房价收入比都是不真实的。为什么一二线城市房价那么高？有很大一部分原因是由于外来人口携带大量财富进入城市导致的，而房价也是在一定阶段呈现出疯狂或者低迷，市场化规律是不会因为房产政策的变化而变化，房价也一直在这个阶段中遵循着一个非良性循环：启动——疯狂——调控——低迷——启动。

宏观经济政策的决定作用

宏观经济政策决定中期的金融变化、货币总量、资金价格（利率）、融资方式、投资方式、经济增长方式、税收政策以及产业结构。正是政策决定了利率问题，货币总量问题，决定了资金价格问题，融资方式和投资房子的问题。比如说中央政府可以下令，所有的境外投资人不准投房地产，不准投娱乐业，其他的国家会做这种政策吗，不会。只有中国会，大量外面的企业卖资产回来了，这就是宏观政策决定了对市场的影响问题。我们很希望建立一个长效机制，最好把户籍制度和土地制度都改了，让中国的政策改的更合理，这样的话，长效机制就可以稳定增长。

微观经济政策的决定作用

微观政策决定的是短期变化，那些限购、限贷、限价、限售等政策会影响资金流向、社会心理、价值取向、资源分配以及消费能力和权利。微观上来说，当一个市场里面没有产权，没有交易环，没有定价权，没有竞争中的价格信号的时候，还叫市场吗，我们不知道。从供求关系来说，今年已经出台的政策，大概有70多个城市出台了300多个文件，所以这300多个文件想达到什么目标，就是控制价格。全年的情况来看，今年是中国有房地产历史以来历史上最好的一年，什么最好，就是销售量最大，销售金额最高，最多的一年。

在房产市场发展中，供求关系一直在变化，并且目的很明确，最重要的就是达到供给平衡，在这一变化过程中市场的自身规律是不变的：城市化进程、市场资源、已投入的项目以及住房需求；变化的部分就是市场的自身规律即购买力、价格预期和变化、投资能力（开发商）、资金周转（开发商）以及库存。

关于租赁市场

租赁市场主要解决部分城市问题，是个长期建筑的过程，但并不是说所有城市都需要建设租赁住房，换言之房价越低的地方越不需要租赁住房。而真正成熟的租赁市场并不会影响房价，房价越高的地区越需要租赁性住房，全世界都是如此。租赁市场中大部分的人都是非本地人，也就是说尤其是在一线热点城市中，政府为了解决大量的住房难，租赁市场就是为了解决这一过渡性问题。

方明富——“三圈一带”和“三位一体”事关美好的金科跨越式发展之路

现下的发展时代是城市群的时代，我国将发展19个尝试群，其中京津冀、长三角和珠三角定位为世界级城市群，能级上远离于其他16个城市群，最终形成“3＋16”的城市群分布格局。在城市群的发展过程中，城市间有着高度的协同、资源的高度匹配、行政区划的逐渐模糊以及最重要的核心城市的高度主导。在“三圈一带”背景下，金科2017年土储布局：

京津冀经济圈：首进天津、石家庄、深耕北京、郑州；

长三角经济圈：首进浙江（杭州、嘉善），深耕南京、合肥、苏州；

珠三角经济圈：首进深圳、广州。佛山；

长江流域经济带：收紧武汉、深耕重庆、成都、长沙。

杨现领——租赁和公寓市场的展望

我国的房产市场正走向一个新的时代，这个新时代的标志有两点：1、由数量需求向品质需求转变，1998年住房市场化改革开启了黄金时代；2、由购为主向租购并举转变。新时代有显著的八点变化：

（一）开发新模式出现：各地出台供应计划，自持地块和集体土地持续推出，自政府租赁政策落地以来，截至目前全国9城推出超100宗租赁自持性地块；

（二）集中式公寓增速显著高于分散式公寓；

（三）五类企业群雄进驻，开发商大举进入，“国家队”登场；

（四）国有银行也进军长租市场，资产证券化模式不断创新；

（五）互联网巨头跨界长租领域，多城租赁信息监管平台上线；

（六）品牌公寓称全国化扩张趋势，并购、合作日渐频繁，行业龙头首位度高

（七）托管模式逐渐兴起，运营能力成为品牌公寓的核心竞争力；

（八）产品线不断丰富，高端、低端产品日益完善，走向全客群覆盖。

我国房产市场也面临着五个趋势：市场端（B2C模式份额扩大，机构运营成为主流）、城市端（城市分化更加严重，热点区域不断变化）、客户端（全生命周期租房需求，品质租赁时代来临）、机构端（逐渐形成多渠道供应市场、多主题参与机构运营等）。

圆桌论坛一

房企新风口新战略新思路（整理为以下重点）

1、装修是一个新风口，要找到真正的需求，专业分工提高和新竞争力。

2、十万亿的风口，在不同的区域里有不同的形式。

3、租售并举会有进一步的集中化和集中度；广大群众对住房日益增长美好生活的追求与开发商相对落后的租赁住房建设的矛盾。

4、鱼到了岸上才知道水的存在，这就是企业与品牌的关系。

5、品牌不是简单的看的见得，重要的是人心，符合人的购买力和生活方式。

6、预测未来的租赁市场：

（1）资本+技术的推动

（2）长租市场的政策调控

（3）住房与生活方式的想象力：如何将生活方式通过投资房地产等方式来表现出来。

（4）明年主要还是长租公寓和存量房方向比较有优势。

7、能不能贴合人们的需要，和对美好生活的向往，理想与现实共同缔造。

8、开发商的路：要找到自己的特色，另辟蹊径。

9、房子的投资属性会始终存在。

10、随着调控政策的加紧，房地产泡沫不会破碎，要找到新的房地产机会，发展不同于城市群的都市圈，做到小城市与大城市基础设施的互通互联：公共服务一体化；交通、人口、土地的发展；特色小镇和产业小镇的规划等。非都市圈的话比如三四线城市的出路基本就是拆迁改造，用货币化补偿来推动房地产的发展，加大消费欲望。

圆桌论坛二：产品主义回归，住宅引领美好生活

话题1:2017年的市场

1、以北京为例，去年出台了很多政策限制，从年初的意气风发，到3月份的怦然一击，到后面的平和操盘，说是跌宕起伏也不为过。

2、今年整体来说，市场还是比较难的，但是大家的状态都还不错。

3、华中区域的表现还是不错的，杭州城市能级比较好，人口流入程度也比较高，所以还是比较看好华中地区。

4、2015年是豪宅的元年，2016年的豪宅的2年，但是2017年却没有人敢说是豪宅的3年，成交基本上是去年的存量，整体销售尚可，明年还需要继续观察。

话题2：关于明年市场的看法

1、市场可能会出现一个分化：大部分刚需会选择保障性住房，改善出现的问题和政策及企业的扶持；住房改善类人群主要会选择存量房商品房，这将导致大户型住房（140-180）越来越少。

2、高端产品在淡季的行情会好一点，高端用户会有反向操作的勇气与能力。

3、消费客户群体越来越趋向于年轻化，导致客户结构的改变个消费结构的改变。

4、一线二线三线四线的表现是不一样的，2017年三四线的表现较好，2018年基本处于去库存和产品定位和产品的分类管理，想要更平稳的发展就要认识产品、认识土地、认识客户。

5、四级城市的发展需要大城市带群，四级城市不限购，需要大城市带群。2018年市场不确定但相对乐观，高成交量会有所下降，整体进入调整期；北京2018年市场确定且相对乐观，确定指的是政策的确定性，暂时不会放松政策，限价房户型基本是90-70，价格平稳，是否会浮动还是要看政策。

6、做好分类管理，不同的产品要有不同的营销策略。

7、预测未来远远没有创造未来有价值。

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