刚刚，南京打响了地王崩盘的第一枪！这些企业要撑不住了"

九点半导语

去年地王频出的现状还历历在目，那时很多人就有疑问，用这么疯狂的价格拿块地，开发商真的赚得回来？如今，从南京地王崩盘开始，铁一般的事实摆在我们眼前，由不得我们不相信！

南京打响了地王崩盘的第一枪

南京打响了地王崩盘的第一枪！

记忆不错的小伙伴应该记得南京的“京奥港未来墅”这个项目，去年4月，京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地，成为当时区域地王，溢价率超100%。

这条新闻在去年火过一阵，吃瓜群众纷纷感叹开发商壕无人性，把钱当纸用。

然而现在画风突变，该项目居然因为拖欠施工方工程款而被封停了！

工地门口被两张封贴打了个“X”，写着工程暂停，原因是开发商拖欠了好几个月的工程款，两千万不止。

等等，这块地可是以47.6亿元高价夺得的啊，居然会因拖欠两千多万的工程钱给停了？

去年地王频出，很多人心底都有这个疑问：“溢价滤这么疯狂，这些拿地王的企业真的赚得回来？”

如今，从南京这个项目上我们得到了答案——很多都会亏死。南京地王停工事件，只是过去一年多全国部分热门城市诸多地王项目苦逼日子的开始。

去年杀红了眼，今年目瞪口呆

为啥说这次南京只是开始，要知道去年拿地的开发商简直杀红了眼，根本不考虑后果乱抢地。

九点半君随便列举几个上海的地王，下面表格列举的只是楼板价，真正售卖的价格还会加很多，比如顾村地块的可售商品住宅楼板价为5.3万/㎡，保本售价超过7万/㎡

非上海人可能不理解顾村这块地王卖7万/㎡是什么概念，它位置离市中心直线距离要25公里，地块周边在售项目中国铁建青秀城和金地天地云墅的价格分别为3.4万/平方米起、4万/平方米。

更直观点，我们看看去年上海市民对此事的评价：

就是说，你用疯了一样的高价拿地，请随意；但如果你想用疯了一样的高价卖房……抱歉，我们不是傻子，不会买账。

去年地王数量高达三百多个，大家可以看看溢价率，很多都类似上海顾村这种情况。合肥地王最多，溢价率高达264%。

全国各地的地王数量多，溢价率又高，各大城市今年还有限价政策，这说明了什么？说明开发商淘汰赛最残酷的时代到了！

开发商淘汰赛最残酷的时代到了

大部分去年招拍挂诞生的“地王”，都会在今年或是明年上市销售，然而大家看到了，楼市根本没有任何放宽的征兆。

所以现在开发商就面临两个选择：

1、亏本卖。楼市政策严控，今年不少城市卖房都要按当地政府批准的价格来卖，南京就限价了。此外如果拿地的成本高的可怕，那几乎赚不回来，道理和上面上海顾村地王一样。

更重要的是，有些开发商不得不卖啊！有些房企迫于资金压力或是拿地必须动工的时效限制影响，“亏本买卖”也只能硬着头皮做。

2、不卖。假设开发商亏本买卖不做、一直捂盘不售的情况下，按照周期判断，起码也要熬过2018年第四季度，那至少这一年里项目资金无法周转。

在这种情况下，房企要承担高额的资金运作成本不说，在银行信贷紧缩的市场背景下，企业甚至可能面临生与死的抉择，极有可能面临资金链断裂或债务违约的风险。

这两种选择下，残酷的淘汰赛来了。谁最容易被淘汰？

以“打响地王崩盘第一枪”的京港澳集团为蓝本，这是一家民营企业，可以说在预料之中。

房企的负债率非常高，都在疯狂举债拿地。

其中，国企举债成本低，借钱便宜，同时账上现金多，无处可投，另外一个是财务上权益可以增值，所以一个一个的地王就此诞生。

去年拿了全国地王总价单价TOP10的，换句话讲最壕的这些企业，不是国企，就是有上市公司背景。

然而民营企业就不一样啊，借钱利息高就是高，亏就是亏，资金链断了就是断了，没人救你。

那些财大气粗的，比如说央企、前20，还可以暗藏不出，一直拖着，拖到拖无可拖的那一天。而不至于项目停工、烂尾，但极大可能会影响到建筑质量。

然而那些底子薄弱者，但是有充满冒险精神的中小房企麻烦就大了。对于很多中小民营房企，拿错一块高价地，基本就是葬送了整个企业人生。

这些企业面临着资金难以回笼以及融资渠道收窄的问题，资金链风险开始出现了，往后再听到地王崩盘的消息，不要太惊讶！

2017年就剩半个月了，2018年已大踏步到来。没有人能说出此轮调控还要持续多久，但可以肯定的是还要很久。对于那些怀揣地王期待爆发的开发商而言，是选择认命，然后开启年终降价跑量？还是选择死撑硬抗？没有人知道哪个结局会更好，但保命才是大前提。

来源：九点半财经原创

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原一财《晓峰视点》节目主持人，复旦大学求是学院客座教授，中国首批注册证券分析师张晓峰，为你带来原创的财经评论，独立的观察视