自从国家决策层大力推行租售并举的住房制度以来，已经有很多城市发布了住房租赁政策，而市场的各个参与主体也正在加强合作，想要把握商机。我们国家的房地产市场走势是否会发生一个质的变化呢?对于我们老百姓来说又该如何来面对这种变化呢?我们先来看一个小片。

租购并举进行时

首批开展住房租赁试点的12个城市，以及北京、上海等一线城市，都陆续推出租赁住宅用地，响应政策落地实施。截至目前，上海已推出25宗租赁住宅用地，合计建筑面积近200万平方米。

而随着楼市调控加码，上海二手房市场在去年迎来历史成交最高点之后，今年却进入交易寒冬，二手住宅月成交量均未超过1.5万套，业主由售转租意图明显。

租购并举进行时，租赁市场是否会成为楼市新“风口”?

由售转租，租赁市场将迎来哪些变化?

裴蕾：欢迎两位的到来，记得我们以前常常接到房屋中介的电话，各种推销买房卖房，但是我们现在看这种电话真的已经少了很多。尤其是习总书记提出来“房子不是用来炒的，是用来住的”之后，这个房地产市场的温度确实降下来了，尤其是像一、二线城市，北京、上海这些城市的交易量都已经相对趋缓。在这样的趋势变化下，同时我们看见有很多的政策引导，租房的需求被很强烈地激发出来，所以房屋租赁会不会成为一个风口呢?

范小冲：因为过去房价实际上已经被炒的很高了，作为新进入城市的年轻人，现在在一线城市已经很难买得起房了，这在今天已经阻碍了城市化的成长。所以现在实际上打开一个租赁市场，可以让年轻人更有尊严，让他们可以租得起地进入这个城市，给这个城市带来活力。我觉得租赁市场未来会是一个很大的市场。

白彦军：确实从国际经验来看，这也是一个趋势。我们看国际上的数据，基本上主要的欧美发达国家，它的住房自有率可能都不到50%，很多人要通过租赁解决住房的问题。所以我觉得国内住房方式多元化是一个大趋势，租赁是这里面很重要的一个部分，未来会越来越受到大家的关注。

裴蕾：在这样的趋势下，很多城市比如上海市就有一个非常明确的表态，就是由国企来引领推动住房市场供给，维持其稳定。我们看到现在在很短的时间内，上海就已经有大概六个租赁住房用地被国企竞得。据范总的了解，现在多个城市，以及各个参与主体都分别有一些怎样的举措?

范小冲：在目前租金还是比较低的情况下，大家完全还是市场的行为，可能在各种政策配套以后，民企才会大规模介入。所以先由国企响应号召、做尝试，我想紧接着一些民企各方面也都会跟随。

裴蕾：除了上海市，其他城市的推进情况怎么样?

白彦军：从全国范围来看，目前有几个比较大的举措，第一个就是我们核心的房地产生产资源，也就是土地。土地端，其实我们从整个目前试点的13个城市开始试点集体建设用地进入租赁市场，这个是很重要的一个举措。就是说通过土地端成本的降低，来促进租赁市场的发展。

第二块就是金融，其实金融资源这块我们看到一些大的银行，包括一些我们所谓的资产证券化的方式推出，这种方式也逐渐从金融端给我们更多政策的支持。但是这两块我觉得还不够，目前其实从之前看比较多的一种，就是我们对于租客的赋权，就是你让大家愿意去租房，必须给他更多的权利去享受。比如你享受一些基本的城市生活配套的服务，教育、医疗。目前这块比如说北京，在对租客租期超过三年的，可以在当地享受子女教育，这个就是很重要的一个方式，我觉得这些政策在未来可能会更多促进租房的人口进入这个租赁市场。

新增房产租赁政策能否控制房价增势?

裴蕾：虽然我们看见这些政策是非常集中的，在去年、今年这样集中出台，这是一个特别让大家关心的问题，因为不少人在固有概念里面，都是要买房的。不管是说老一辈，还是说现在要为下一代年轻人购房，其实这个观念一直没有变化，但是现在要让大家都去租房，这个观念的转变是有一个过程的。如果这个政策继续推行下去，我们的房地产市场价格走势是不是真的会像市场上大家讨论的那样，发生一个很大的变化，不再上涨了，或者就停留在这个水平，范总您怎么看?

范小冲：那么这一块如果推出大量的租赁，也就是说他不一定买房，一样能够在城市里面有尊严，而且还能够租售同权，获得在城市一样的待遇，比如子女上学等等这些，那么对于这些，我想对房价快速上涨是有抑制的。

裴蕾：这部分人其实是很大一部分人群。

范小冲：很大，特别是对新进入城市的这些年轻人，他们对于一个城市的活力和成长非常非常重要，一旦高房价把这些年轻人挡在外面，城市就会失去活力。

裴蕾：所以您是把需求分成了三类，一类是有高端需求，还是可以买房的人，他们还是会继续买房，中间这一大部分人就会寻求租房的途径，还有一类就是保障的，那对于房价的走势会是什么样一个趋势呢?白总您怎么看?

白彦军：首先我确实同意范总说的，从目前整个供给机制来讲，我们这次调控，特别是推进租购同权，是发挥了很重要的影响。我们看到像北京和上海，例如北京未来五年要供应150万套房屋，其中有50万套是租赁房;上海要供应170万套住房，这里面有70万套是租赁房，其实这个比例都超过了1/3，这个比例从影响上来说其实是巨大的，一方面它让我们将供给和需求结构调控得更匹配。我们过去供应的商品住宅单一性比较强，未来我们从土地供应端，把我们所谓各个层次的人员需求做了一个保障，后期我们供求关系可能就更顺畅一点，这样对房价的预期可能会有影响。

房产价格走势将受何影响?

裴蕾：我们看见现在在国家各种政策严格的限购限售，还有租售同权，共有产权等等这些政策的影响之下，两位觉得会经历一个多长的时间才能改变我们房地产市场，彻底进行一个格局的变化呢?

白彦军：首先就是我们目前看到突破比较大的就是我们租赁市场，但租赁市场从一块地进入市场，到建筑，到完工，到最后形成一体化的服务，需要一到两年的时间，甚至更长，所以我们认为目前来讲，短期来讲这种长效机制的建设，对于我们市场的预期，更多是预期上的影响，但是这种预期影响非常重要，短期可以有助于我们保持房价的稳定，但是我觉得如果是说这些政策真正对我们市场产生实际的影响，比如从2017年强推，到2018年整体上来讲我觉得会看到比较积极的效果，乃至2019到2020年会看到更加明显的效果，可以说我们这个市场到那个时候是更多元主体，更多渠道保障的一种市场机制。

裴蕾：其实现在租购并举是我们国家要调节\调控房地产市场很重要的一步，要建立一个长效机制，范总您觉得在这方面还应该做什么样的尝试?

范小冲：我感觉现在最多的还是从供给，也就是说包括现在的集体用地，包括很多的这些。等于说把它在供给土地的时候要求必须变成租赁，有很多，在北京买房70年，这不是租赁吗?但是因为今天中国房地产已经经过了所谓大规模快速的建设这个阶段，也就是说所谓上半场，实际上现在已经开始房子不太缺了，不像过去是没有房子，现在已经开始供过于求，当然很多地方有结构性的问题，但是总体而言现在并不太缺房子。所以光从供给，再盖出这么多房子，好像提供大家租赁，这是其中一个方面，我觉得更重要的实际上应该来扶持，或者管理租赁房屋的运营公司，我觉得包括在住宅租赁立法，让大家觉得租房一样有保障。那么租房的公司能把现在已经有的很多闲置的房子能够统一很好的管起来，提供一个更大的供给，实际上这个效果会更好。

裴蕾：您提到了一个其实是精细化管理，以前可能是在量上做文章，现在要做好服务。

范小冲：现在想的很多都是增量部分，实际上在存量部分很好的运营和管理，实际上这个价值更大。

裴蕾：白总您怎么看?

白彦军：我确实也这么认为，首先我们刚才讲的长效机制，我们看到几个方面，第一个住房制度这一块，我们随着租赁制度，包括共有产权房的推出，可能越来越完善。随之相适应的就是我们土地制度，整个集体建设用地进入市场，金融制度，不断投资经营，这个在退出，这也在维持我们整个集体的建设。大的方向已经很明确了，接下来关键就是如何落实和执行，比如说我们现在说推进租赁市场发展，我们看到过去我们在2016年到2017年，根据我们数据监测，全国总共有12个城市已经成交160宗自持用地，总面积是550万平方米，这里面就包含租赁用地，而其中光上海和杭州两个城市的租赁用地总和就达到100万平方米，如果这个政策在各个城市能够继续落实和实行下去的话，我认为对于我们整个市场预期影响会非常明显，这点我觉得非常重要，所以说关键还在于各个地方如何去落实和执行这个政策。

转自：第一财经

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