老太将名下房产超低价卖给孙子,买卖协议是否有效? 房产律政

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【基本案情】

刘老先生的老伴王老太在东外大街有一处房产，1996年该房屋拆迁，拆迁单位分给她一套自管的承租公房。1998年刘老先生因病去世，20014月王老太与产权单位签订了《出售自管公有住宅楼房协议书》，以成本价购得该房。购房时，她使用了老伴和她两个人的工龄，产权证登记在自己的名下。

王老太与老伴刘老先生由三个儿子，分别是刘大、刘二、刘三。王老太于2011年年底去世，王老太去世后，刘二和刘三便提出继承遗产，但不料王老太的长孙刘军却拿出了与奶奶王老太签订的《房屋买卖合同》，称奶奶已经将房子”卖“给他了。

原来，早在2005年，老夫妇最疼爱的长孙刘军要结婚，王老太为了帮长孙解决婚房问题便搬去与大儿子同住，把自己名下的这套房以4万元的价格卖给了刘军，并办理了过户手续。因刘老先生去世时，王老太健在，所以当时未分家析产，知道王老太去世后，刘二和刘三才知道房产已经过户给了侄子刘军。

“这房子是用父母的工龄买的，母亲没权都赠给我的侄子，购房合同无效。”两位叔叔提出疑问，而刘军却称：“房子是爷爷去世后，奶奶以个人名义买下的，不算爷爷的遗产。”价值300多万的房子仅4万元就卖给刘军了，况且这是老夫妇生前住的房子，怎么王老太一个人说赠予就赠予了呢？一家人争执不下，最后对薄公堂。

【法院判决】

北京朝阳区人民法院经过审理后作出判决：

确认刘老太与刘军与2005年5月12日签订的《房屋买卖协议》无效。

【律师看法】

此类买卖协议在日常生活中经常遇到，亲人之前为了避税，仅象征性地约定一个买卖价格，便将房屋进行过户。而一旦家人对于该房屋过户持有异议时，购房合同往往就面临被确认无效的可能。

结合本案的情况，王老太用夫妻双方的工龄及积蓄买房，房屋应属于夫妻共同财产。

依据最高人民法院《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函》的相关规定，刘老先生去世时未分家析产，且生前其工资积蓄均由王老太保管，在刘老先生去世后，王老太使用夫妻二人的工龄购买了诉争房屋，且系用夫妻二人的共同积蓄支付的购房款。因此，房屋应属于王老太太夫妻共同财产。

王老太与刘军在房管局的档案中是通过买卖形式进行交易的赠予此王老太与刘军之间的行为应认定属于买卖房产的行为，而非“赠予”。该房产是刘老先生及王老太的夫妻共同财产，二人各有一半份额，在未进行分家析产之前，刘老先生的遗产应有王老太及其三个子女共同共有。

依据我国《物权法》的相关规定，处分共同共有财产，应经过全体共有人的同意，王老太擅自将房屋出售给孙子，已构成了“无权处分”。因此，王老太将房产卖给长孙的行为并不能发生物权变动。

朱俊凯律师，广东天穗律师事务所房地产法务部部长。擅长：房地产、土地交易、继承房屋、家庭房屋分割、企业风控、经济合同。每年为当事人成功代理数十宗房地产、经济、民事案件，经办案件标的总值超过十亿元，积累了丰富的办案经验，深谙广东地区各级法院判例和诉讼程序，具备娴熟的律师执业技巧。

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