房东未通知租客私自把房子卖掉侵权吗西安律师姜静蕊

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正文开始：

　　随着社会的发展，我们都知道房价越来越高，并且供不应求，那么对于很多人来说都买不起的情况下，就会选择租房。那么对于租房还是会有些房客与租户的问题发生，引起一些纠纷，下面小编为大家介绍一下关于房东私自卖房侵权吗，希望对大家有所帮助。

　　(一)租客有优先购买所租房屋的权利，租客优先购买房屋的权利是债权

　　租客优先购买权的效力与基于共有的优先购买权不同，共有人的优先购买权优先于租客优先购买权。租客优先购买权不能对抗第三人，即不可能凭借租客优先购买权主张租客与第三人的房屋买卖合同无效。

　　(二)侵害租客优先购买权的赔偿方式是赔偿经济损失

　　正因为租客优先购买权的性质是债权，因此，房东违反义务，侵害优先购买权的救济方式是损害赔偿，而不是必须保障租客优先购买。

　　(三)免除房东侵权赔偿的事由

　　按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“具有下列情形之一，租客主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　1.房屋共有人行使优先购买权的;

　　2.房东将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

　　3.房东履行通知义务后，租客在十五日内未明确表示购买的;

　　4.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。“

　　从上述规定我们可以看出，如果房屋共有人、房东的近亲属是房屋买卖的当事人，或者租客放弃了优先购买权，或者第三人已经善意取得了房屋所有权，原租客就不能再主张优先购买权了。

　　哪些情况下二手房买卖合同无效?

　　(一)非房屋产权人出卖他人房屋的。有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。

　　(二)出卖共有房屋未经其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是：

　　1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋;

　　2、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有;

　　3、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋;

　　4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定 “共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。”出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。

　　(三)因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的。开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。

　　(四)已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋。

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