没有现金流支撑的房产投资就是石头? 澳洲家园网

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很多资历较浅的投资者经常会问买房需要多少钱，但是对于房地产而言，没有统一的衡量标准。

墨尔本时报专访了一些知名的房产专家，从而给初次进入市场的投资者一些建议。

存款成本比

对大多数初次投资者来说，最重要的考虑因素是买房需要多少储蓄。无论这笔钱是从存款中拿出，还是通过房产抵押形式，这都是很难回答的问题。

来自布里斯班Hot Property Specialists公司的资深置业代理Zoran Solano先生说认为，虽然很多专家建议买家要准备20%的首付款，但是拥有低至5%的首付款，就能进入市场。

但是，投资者也需要足够的资金来支付一些费用，比如建筑和虫害检验费，过户费，以及印花税。因房而异，这可能也是一笔不小的支出。

例如，昆州有许多房屋的售价不到40万澳元，投资者需要准备2万澳元的存款作为首付，还需要存一笔支付后续费用的资金，然后才能考虑买房。40万澳元住房的印花税是大约1万3500澳元。

验房的费用，例如：建筑检验费、虫害检验费，一般在400澳元--500澳元，律师费差异较大，大约在1000澳元--1500澳元之间。

Solano先生说：“现在仍然可以在布里斯班半径17-18公里的范围内购买到40万澳元以下的别墅，甚至在半径10公里的范围内买到单元房。”

这些40万以下的房屋包括了需要翻修的房产，买了这类房产可以用于出租赚取收益。

还有些行业专家认为高比重的首付是必需的，比如来自珀斯的LMW Property Advisory公司的总监Ben Lamers先生。

他认为：“我们不建议首付低于全款的20%，因为房贷保险确保的是银行的利益，而不是个人。”

过低的首付款导致投资者会受到房价下跌的摆布，意味着房产将会陷入‘负资产’的境地——你欠银行的钱会比房产本身的价值更多。

如果40万澳元的房子支付20%的首付，你需要有8万澳元的积蓄，外加其他的买房费用，例如：建筑检查费、虫害检查费和过户费等。

地理位置的因素

地理位置的不同，所需要的首付金额也有所不同。如果已经想好需要准备多少首付款，你就可以相应地选择购房的地理位置。

Lamers先生说：“珀斯中央商务区半径20公里范围内一套好的投资房大约40万澳元起。”这同样需要8万澳元的存款，外加其他的费用支出，与布里斯班的情况一样。

Buyer Solutions公司的总监Janet Spencer女士也建议存全额20%的首付款。她的公司位于墨尔本，她更看好投资价格在40万澳元至60万澳元左右的房产，首付要准备12万澳元左右。

Jarrod McCabe在墨尔本的一家叫Wakelin Property Advisory公司做副总监，他认为首付款至少要占据房价的10%，但是20%是最保险、谨慎的。

他说：“在45万澳元的房投中，10%的首付款需要存够4万5000澳元，20%则需要9万澳元存款。”

他表示，对于那些预算紧张的人群来说，可以考虑在城镇投资。

“如果你在城镇地区买房，可以考虑距离城镇中心1到2公里范围内的较老式房屋，例如：维州的Geelong市、Ballarat市和Bendigo市，或者新州的Wollongong市。”

但Propertybuyer首席执行官Rich Harvey先生警告不要因为低价诱惑就买房。比如一套20万澳元的房屋，20%的首付只要4万澳元，但如果该地区发展状况不佳，这4万澳元还是不花为好。”

他说：“有一些规模较小的城镇，价格要低得多，但作为一个精明的投资者，你必须确保该镇在未来有良好的经济发展，不要仅仅因为低于20万澳元的价格而受到诱惑，”

“这些地区的房价在未来15年增幅也较小。”

在悉尼这种房价大幅上涨的地区，很难达到20%的理想比例。购买一套价格中等的约110万澳元的房子，所需的首付就是22万澳元。

现在入手还是再等一等？

对于拥有充裕资金的人来说，越早买房越好。对于那些需要时间存钱的人群来说，他们需要考虑的是现在买一套将就的房子还是将来买更好的。

CohenHandler公司的房产中介兼联合创始人Simon Cohen说：把重点放在长势强劲的区域要明智得多。

Cohen先生认为：“要在有长期资本增值潜力的区域寻找房产投资，例如，我们可以看见悉尼一些外围地区正在兴建基础设施。”

“我们比较看好悉尼公寓市场和布里斯班这样的地方。因为2019年将开通的新铁路线，The Hills、Cherrybrook 和 Castle Hill等地将在随后的一年里发展起来，将成为明智的投资选择。”

而悉尼房产投资者将更多的关注悉尼公寓市场未来一段时间的走势。他们对于悉尼公寓的投资信心还是非常高涨的，尽管目的的房价处于低位盘旋的境地。相比悉尼别墅市场，悉尼公寓拥有更多的投资潜力。

他补充道：“对于那些预算紧张的人，布里斯班的Ascot区、 Clayfield区、 Wooloowin区、 New Farm区和Paddington区未来都有很大的发展潜力。”

Gold Coast Property Advisors 公司的买家代理Tony Coughran先生说：“如果你想要投资买房，却又缩手缩脚，那么你就需要另作打算了。”

“事实是，如果你想要投资优质的房产，良好的现金流是支撑房产投资的重要因素。”

“除了首付，请记住，你还需要注意的是买房随之而来的各种费用。”

这些费用包含：建筑检验费和虫害检查费，律师费、调查费和印花税等等。

澳洲家园网点评：

中国超过95%的房产投资者都没有进行现金流投资。他们只关注房价、股价、金价银价的涨跌。这种简单期望仅仅在上涨周期赚钱的盈利模式其实是种投机。古人云“流水不腐”，流动的东西就有活力，因此，成熟的、成功的地产投资者会让钱动起来，在拥有资产规模的同时还拥有现金流收益。循环往复，直到财富规模或者现金流达到了其最初设定的退出机制的目标。所以在投资悉尼的高房价公寓和别墅的时候，需要手里有足够多的现金流再进行房产投资，不能一味盲目的跟风市场。

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