教你如何从关键数据“看破”未来楼市涨跌！年底了

购房者的心态总有一些矛盾，一方面是人人都想要“抄底”，另一方面又是传统的“买涨不买跌”。市场上专家言论纷飞，究竟如何判断真伪！看破真相的方法只有一个！

那就是紧紧把握房地产市场的命脉——土地和供应。年底了，小V就来教你如何从关键数据“看破”未来楼市涨跌！

土地市场是供应的基础但不是全部

我们先从土地市场来说。

土地市场是楼市的基础，能够决定着区域楼市未来一到两年的供应量和价格底线。其实，从前不少业内人士推断未来房价的标准都是从土地市场上来的。在前“限价”时代，土地楼面价决定了未来售价。而如今土地出让时就已经将未来房子的售价“明码实价”标出。

由于2017年北京土地密集供应，所以今年的土地成交额创下新高。28日，今年北京的土地市场落下帷幕，102宗土地，合计所有土地成交金额破2795亿元，较2016年全年860亿上涨幅度高达225%。这也是北京第二次年度土地出让金突破2000亿。

这意味着什么呢？要知道，开发商的开发周期一般都是在一到两年，这意味着在未来一到两年内，北京房地产市场供应并不缺乏。只不过所有的住宅用地全部为共有产权住房、“限房价、竞地价”地块并配建部分自持住宅物业，供应结构会发生改变。

“今年的土地出让形成了三分天下的土地供应结构，将有利于平抑房价、推动市场回归理性。” 中原地产市场研究部总监郭艳萍表示，“如今，楼市的整体调控逻辑和思路已经很清晰，今年上半年的调控手段主要是各种“限”字政策，短平快，下半年，政府实施长效调控，从源头上加大土地供应，通过限价房地块的供应来有效地平抑房价。今年应该是限价房地块的起点，明年包括北京在内的一线城市，都将可能会成为一个常用手段。”

二手房市场占据供应大头

但是，须知道，土地市场决定的是新房的供应量，而北京房地产市场上还有大量交易是二手房提供的！

请看下表（可点击查看大图）：二手房/新房的供应差距在近些年来逐步拉大，供应天平在不断向二手房方向倾斜。

数据来源：二手房数据来源中指，新房数据来源克尔瑞

那么二手房的供应量呢？小V手里有几组数据：2009~2015年全市新房成交64万套；但是在2015~2017年全市二手房共成交59万套。而另一组由房地产公司市场研究部门提供的数据：2016年度供应443.2万方，同比下降35%，成交827.5万方，同比下降13%；2017年前10月供应262.6万方，成交346.1万方，供需比下降到了0.76。可以看出，供应量在持续下降、供需比例在进一步失衡。

数据来源CRIC，截止2017.10

未来供应大多执行7090政策

当然如果从数据上来看，北京市场在未来两年内将迎来供应小高潮，这的确不假。不过小V也想请大家注意一下。供应的增长对于市场来说诚然是美好的事情，能够起到一定的稳定房价的作用，也能让更多的人买到心仪的房子。

但这也会要求细分市场付出代价。京的房地产从业人士，一直以来所梦寐以求的是低端有保障、中端有支持、高端有市场的三段式房地产市场。从今年的土地供应来看，北京的高端市场基本已经被政策锁定。这不仅仅是从房价层面，而是从物理层面就已经被锁定。按照这样的调控思路，未来北京市场的供应格局也将被重置，大量中小户型产品的涌入将对中、低端需求提供绝对的支撑。不过高端产品线上的供应乏力也将成为未来一两年内北京楼市所将面对的事实，改善型需求井喷的情况也将再难出现。

为什么呢？因为今年供应的土地中，大多数都执行了7090政策。即70%的建筑面积需要盖90平方米以下的户型。要知道，2017年的土地绝大多数带有7090政策，这意味着在可以预见的未来，北京市场上的改善性住宅供应稀缺。而更为关键的是，在今年土地市场还有着大量共有产权房的存在。

来自中原地产研究中心的统计数据显示，2017年1-11月，北京住宅用地累计成交65宗，成交面积874万平方米，成交金额2212亿元，同比翻三番。其中，“限房价、竞地价”住宅用地成交面积331万平方米，占比50%，成交量是去年的9倍；共有产权住房面积248万平方米，占比37%，成交规模为去年的7.8倍；这一部分产品预计将在两年内交房，但却在5年内无法入市。因此，可以说，二手房市场房源短期内紧张。

除此之外，还有自持部分面积85万平方米，占比13%；纯商品住宅用地供应为零。

改善型产品供应将持续紧俏

从这些数据中可以看出，相对于大量增长的中低端供应，近两年来较火的改善市场，在未来供应将非常有限，而且产品力也受到重重限制。

“对于开发商来说，提升限价房的溢价能力成为最大挑战。”业内专家认为，虽然放弃可以通过建立高度专业的产品体系+财务体系+营销体系，来实现更多利润空间，“但天花板就在那里，突破的难度太大。尤其是部分地块楼面价高企，已经接近未来商品房限售单价。”

比如，11月7日，石景山区某组团地块以86亿元的总成交价成为北京2017年的年度总价地王，未来商品住宅最高销售单价不得超过54625元/平方米，但是目前的周边二手房售价已经超过6万元/平方米。为此，据说拿地开发商老板专门飞往北京呆了七天，找大量客户进行访谈，开会到凌晨3点研究产品，目的是为了做出高溢价的产品。上述分析人士表示，以往的产品打造逻辑是，户型+精装+附加值，如果一个项目楼面价是5万元/平方米，未来可能会卖到10万元/平方米，售价高，开发周期长，这里面会有两万的利润覆盖掉产品打造周期的成本。但是现在不行了，地价高，还设置了价格上限。所以，不管怎样努力，只能在精装成本上来减少产品打造。难怪有人说，“花同样的钱，在一年后只能在类似区位买低配版。”

别拦我，小编我要冷静一下……

不过，机会也并非完全没有。一位机构分析师向小编指出，目前市场上有些在限价房土地政策之前就已经入市的产品，其在产品打造上更为自由，虽然这些产品正日渐稀缺，但是想买到品质物业，最近还是有机会的。在这里，小V向大家推荐一个位于西山脚下的优质项目！项目名称叫做电建金地华宸！

▲电建·金地华宸项目

这个项目由电建和金地两大品牌房企联手打造。精装售价约6万元~6.2万元/平方米。是占据长安街顶级资源的双地铁院墅！拥有四横四纵双地铁交汇，可无缝接驳金融街和国贸！

同时这里还是最具升值潜力的京西区域。周边临近首钢冬奥会核心板块，整个地域由电建、金地、万科、龙湖、绿城等全国前十大顶级开发商集中打造，堪称京西最后豪宅区。

而电建金地华宸项目本身，也是北中国首个携手华为打造的智慧住区项目，拥有同面积产品中，最具别墅感的户型体验。14米的南向三面宽、62㎡等超大客厅阔绰设计，拥有超高使用率。

▲电建金地华宸样板间

项目周边配有自建社区幼儿园、北京八中分校等学校，可实现全年龄段的一站式教育，解决爸爸妈妈们的最关心的问题！

编辑：心机的小编