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【基本案情】

2007年，宏图房地产开发有限公司（以下简称宏图公司）开发的一个“和谐建设示范项目”开始预售。宏图公司通过户外广告、借助媒体等方式广为宣传，并引发了相关宣传资料，资料中写明：该项目为“和谐建设示范项目”，小区内将建设市重点小学、公立幼儿园及健身房等配套设施，并承诺小区交付使用时重点小学及公立幼儿园、健身房一并交付使用。

2007年12月10日，周某与宏图公司签订了《商品房预售合同》，约定周某购买宏图公司开发项目的一期住宅一套，房屋总价款81万元。合同签订后，周某支付了全部房价款。2008年12月，周某收房时发现该项目并未获得“和谐建设示范项目”的证书，且开发商承诺的市重点小学摇身变为一所普通小学，公立幼儿园变为一所私立幼儿园，收费极高，健身房也没有完全兑现。

后周某在多次找到宏图公司要求该公司兑现宣传资料中的承诺，否则就要承担相应的违约责任，但宏图公司对周某的要求不予理睬。宏图公司称其销售广告和宣传资料为要约邀请，不能作为合同的一部分，宏图公司没有义务按照宣传广告所述对小区配套设施进行建设。且《商品房预售合同》补充协议的第13条约定：“该合同与宣传资料、模板、样板房的画面、数据、文字如有出入，以该合同内容为准。卖方设置的样板房仅作为装修、装饰的参考，不作为本合同商品房质量、设备及装饰交付标准。”因此，宏图公司不应承担任何违约责任。

在协商为未果的情况下，周某将开发商宏图公司告上法庭，要求开发商返还购房款5万元，作为其不能兑现承诺的违约金。

【法院判决】

       北京市丰台区人民法院经过审理后判决：

宏图房地产开发有限公司在本判决生效后五日内返还周某8100元。

驳回周某的其他诉讼请求。

【律师看法】

本案是商品房买卖过程中比较常见的纠纷类型之一，即对商品房销售广告和宣传资料上承诺的认定问题。通常开发商在商品房预售之前会通过普天盖地的广告，作出各种诱人的承诺已达到宣传的目的，那么这些承诺能否认定为要约？能否作为合同内容的一部分呢？这就需要具体问题具体分析。

首先，要区分要约和要约邀请。我国《合同法》第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第15条规定：“要约邀请是希望他人想自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要求规定的，视为要约。”

通过上述规定可知，出美人在商品房销售广告和宣传资料上的承诺，原则上属于要约邀请，但当其符合要约规定时，则视为要约。在司法实践中，销售广告和宣传资料符合以下四个要件，则认定为要约：

（1）销售广告和宣传资料涉及的内容在商品房开发规划范围内；

（2）销售广告和宣传资料内容是针对房屋及相关设施的；

（3）所作的说明和允诺具体确定；

（4）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

本案中，开发商宏图公司在销售广告和宣传资料中对小区房屋及相关设施的宣传都是具体、明确的，尤其是对“和谐建设示范项目”、市重点小学、公立幼儿园及健身房的宣传，对《商品房预售合同》的订立和价格的确定有重大影响。上述宣传内容符合要约的构成要件，应当视为要约。因此，应认定为双方合同内容的一部分。

在合同约定的交房时间内，宏图公司未兑现上述宣传内容，应承担相应的违约责任。但由于本案合同中，关于此种情况下违约责任的承担在合同中没有明确约定，广告宣传内容对房价的具体影响比例也难以确定。在司法实践中，一般可以结合房屋市场价值的贬损、出卖人因此减少的成本投入等因素确定赔偿数额。

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