房产股的灰犀牛与双刃剑股市生存指南

你要看的是不是《房产股的灰犀牛与双刃剑》？如果是，那就说明你找对了，缘分啊，继续往下看吧。。。

正文开始：

人类在看到第一只黑天鹅之前，都以为天鹅只有白的，所以黑天鹅大家都懂，指的是就是那种谁都没预料到的情况。

灰犀牛则正好相反。犀牛力大无比，一旦被激怒奔跑起来那就地动山摇、寸草不生。但虽然人人都知道犀牛的危害，但因为平时这哥们总是平时总是蠢萌蠢萌的，每天看着都是一副人畜无害的样子，久而久之也就忘了其真正的危害，以至于最后惨死在灰犀牛蹄子下的，其实都是明白人。

我朝的房地产行业是不是有灰犀牛简直不用讨论，是个用常识就能看出来的问题。无论房地产泡沫是怎么起来的，总有破灭的一天。但更为关键的问题可能是：这个泡沫何时破灭，以什么样的形式破灭？

类似的就是2015年的大牛市——人人都知道神创有泡沫，但正确的姿势显然是在泡沫中享受财富的增长，然后及时撤退。

目前无论谁A还是H股的房地产股其实也都面临着这个问题——表面上看业绩都是欣欣向荣，但实际上谁都不知道何时问题会集中爆发，因此对估值产生了巨大的分歧。

多方的理由就不用再多说了，空方表示，房地产的超级周期已经或者即将结束，房产商将无法再享受高额利润，所以目前利润虽高，以后不破产就可以了。

屈指一算，目前上市开发商至少面对着以下几只灰犀牛：

（1）房产税会出来么？

（2）我朝会进入加息周期么？

（3）租赁房会部分取代商品房地位么？

（4）一二线房价大概问题不大，三四线会大幅回撤么？

特别针对融创可能还有一只：孙宏斌会脑子一热再烧200亿在乐视上么？

其实这几只灰犀牛也不是什么新鲜货，今年就已经在路边打盹了。其中那只名叫做三四线城市的灰犀牛不仅没有暴走，还很是卖了一阵萌。今年内房股的一路上涨也是因为灰犀牛们一直很和谐，反方不断被打脸，多方一路得分。

但是现在显然新一轮的均衡又形成了，内房股股价普遍从高点回调20%或以上。问题的焦点无非还是，明年灰犀牛们会发动么？

以上几只灰犀牛，随便来一头都够开发商喝一壶，更别说同时来几头了。当然咯，灰犀牛之所以为灰犀牛，就是因为有着高度的不确定性。但是，房地产再走三年牛市的概率是多少？

大而化之，任何房产股无非两个关键变量，第一个是销量，第二个是净利率。这个净利率就是扣除了土地和建筑成本、人工、税收、财务成本以后剩下来的。

目前优秀房产股的净利率大约都在10%或以上。也就是说，卖出去一套100万的房子，最终能留下10万块钱净利润。

销量则和另外一个变量有关系，就是货值。所谓货值，就是房产商手里的土地假设都统统造成房子，最后能值多少钱。也就是说，货值是潜在的未来的销量。

以融创为例，目前对其货值的估算有2个数字，分别是3万亿和2万亿。按照克尔瑞地产数据等综合估算，假设融创平均来说持有所有土地的70%左右的股权，那么以上两个数字就和谐了——3万亿是所有融创控股土地的货值，2万亿则是其权益。

当然也有人提出融创的货值不止3万亿，这里就不争了。反正后面只提供一个思路，您觉得不止3万亿，完全可以按照您的估值去进行计算，方向没问题就好。

先把问题简化一下。假设未来3年融创都不拿地，只对现有土地进行开发。

这个假设我认为是合理的。因为现在融创是典型的地多资产少，只要把手里的地消化完就是稳稳的天朝四大开发商之一。而从孙宏斌的发言中也可以看出，融创未来一段时间内是不会从公开市场上拿地的。即便特殊情况下拿几块地，对大局也是不会有重要影响。

今天融创全年的权益销售金额大约是2500亿。按照10%净利率计算，赚了250亿。考虑到今年先后投资到乐视里面大约300亿，乐观点算亏一半，那就是亏损150亿。也就是融创今年赚了100亿。

当然从财务上讲融创投乐视肯定没有亏那么多，不过大家都懂，现在投资房产股没有谁去看财务报表的，都是算货值和实际利润，所以这样实事求是更好。至于个别认为投资乐视还是赚了的同学，咱们不在一个频道上就不讨论了。

按照目前孙宏斌放出来的消息，明年融创销售额增加50%，那就是4000亿权益。这里也有个假设，就是房子总是能卖出去的。根据我这一年多对市场的观察，不管怎样的房子只要比市场价（隔壁同档次小区的二手房价）低10%一定可以卖出去，低20%就可以秒清。这在几乎所有城市都是成立的。

所以如果孙宏斌想要卖出去4000亿权益的房子，总是能卖出去的，也是必须卖出去的，唯一的问题就是价格是多少，或者说净利率是多少。

假设明年房价上涨，那么融创明年净利率在10%以上，可以赚400亿以上。

假设明年房价持平，那么融创明年净利率正好是10%左右，可以赚400亿。

假设明年房价下跌10%，那么融创明年净利率在5%左右，可以赚200亿。

假设明年房价下跌20%，那么融创明年净利率正好是0%，可以赚0亿。

特别说明一下，以上计算中考虑了税盾也即土地增值税问题。

以上几只灰犀牛，如果一只都不来，房价大概率是上涨或者持平。

如果来上一只，最好也只有持平，也许会有下跌。

来上两只或以上，那就是妥妥下跌了。

未来三年内房产税出台的概率大概是50%；从今天美联储加息表态来看，明年美帝会加息3次，我朝明年进入加息周期的概率不小于50%；租赁房肯定是会出来的，但是3年内供应总还有限，算0.3只；三四线房价大幅回调的概率总不会小于50%。

这么算下来，未来3年从概率上总会出现1-2只灰犀牛，1只都不出来的概率太小。那么开发商的净利润率不可能还维持在10%以上的水平线上，能有5%算是不错了。

仍然以融创为例。假设明年权益销售额5000亿，5%净利润率，实际利润大概是250亿，按照8%的贴现率折算到今年是230亿。

千万别觉得我悲观，其实这已经是考虑到融创大多数土储在一二线城市才做出的判断。

而对于多数土储在三四线的恒大和碧桂园，只有四个字“自求多福”，明年能保住5%的净利率就谢天谢地谢人吧。不过碧桂园的好消息是目前净资产已经比较多了，差不多大而不死了，恒大不评论。

这样计算下来，在一切可控的前提下，融创去年年报中的净资产是300亿左右，今年抵扣在乐视的亏损赚了100亿，把明年的利润也折现算进来，净资产是300+100+250=650亿。把后年和大后年的收益也折现算进来，大概是1200亿左右。和现在的市值相当。

同学们也不妨按照10%和0%的净利润率来计算一下，所谓的货值到底是什么。

总结起来，货值的是一把双刃剑。在牛市的时候，货值越多赚得越多；而当熊市来临的时候，货值越多可能亏得越多。而目前所有对于房地产估值都是基于牛市的前提，请大家扪心自问一下：面临着这么一二三四头灰犀牛，对未来三年房地产继续走大牛市真的那么有信心么？