「房价」新房涨价？不拉高哪有傻帽进场

撰文 | 李娜
编辑 | 简佳
3月份以来，房价似乎有点诡异。
疫情这个特殊时期，连海底捞和西贝都对涨价进行了道歉，怎么西安楼市，一纸通知就涨价了呢？
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8个新盘7个涨
我们查看了一下近期的房价走势，西安整体二手房开始呈现下跌趋势，新房呈现涨价趋势。

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▲图：二手房价格表现
4月二手房均价 12764 元/m? ，环比上月下跌 0.47% ↓ ，但同比去年同期上涨 2.05% ↑ 。

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▲图：新房价格表现
4月新房均价在12616元/m? ，环比上月增长0.13% ↑ ，同时也是近一年以来新房房价的最高点，这是整体涨价趋势，根据房博士整理新楼涨价名单，具体来看，西安这是一波“集体涨价潮” 。
1：区域板块：未央湖板块首现改善大平层产品，最高价格突破3万+ 。城北徐家湾改造片区洋房价格大幅度跳跃，从1.5万突破到2万+ 。浐灞商务区到世博园一带继碧桂园香湖湾1号2万+后，又出现了价格3.7万-3.8万的高档次改善产品。
2：公示项目：2020年西安第4批商品住房价格公示，一共8个项目，就涨了7个楼盘。其中恒志云都、大华锦绣前城，价格涨幅在470-4618元/平。
3：新盘首开：纯新楼盘，首开房价飙升，如：高新软件新城招商臻观府，楼面地价11447元/平米，放风价预计2.5万+；软件新城高新地产1.3万元/㎡楼面价，预计价格3万+；中海纺织城项目云锦东方，楼面价9083元/㎡，预计价格2万左右；
而放眼全国，知名地产商万科，恒大，富力，碧桂园，融创等集体均有不同程度涨价。
那么楼市为何选择在此时涨价？针对这种火爆的现象，如果我们换一种模型，大家会看得更明白。我们把房地产市场与资本市场一一对应起来，会发现股市里有一种术语叫做“拉高出货” 。

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拉高：庄家在较短的时间内，进行股价大幅的拉升，股价在一定高度之后庄家再公告利好的消息，抛出手中的筹码，吸引散户买入。
出货：庄家在出货时公告利好的消息，并在股票的上档挂好卖单，利用对倒做量，引诱跟风盘去抢上档的卖单。随着专股价不断的上涨，庄家手中的筹码不断减少，等到庄家筹码全部抛完时股价开始出现大跌。
那么把房子卖出去需要几步？房价运作相当于股票系统，拉高！出货！地产商为了去库存，哄抬房价，用一手房急速拉升区域房价。高房价的目的是庄家为了吸引接盘侠，如果此时上车，房子可能就会砸手上，如果买了一直跌，忍痛卖掉，就变成了割肉。可见新房涨价设的是一个“危险的赌局” 。
02
为什么是拉高出货？
拉高出货并非空穴来风，观察近日涨价的知名大型地产商新闻动态，就会发现，其实已经危机四伏。受疫情和经济下行双重影响，各房地产公司处于一种紧张的“高峰期”：
1：发债高峰期：例如万科3月10日发布公告，拟发行25亿元公司债券，其中品种一为5年期，品种二为7年期，债券募集资金拟全部用于偿还即将到期的公司债务，据2019年的年报显示，其2019年销售金额为6308.4亿元，同比增长3.9% ，这已经是连续第二年销售额增速下滑。在3月4日和18日，泰禾集团(000732,股吧)和荣盛发展(002146,股吧)分别发布公司债券规模不超过120亿元，均用于偿还公司债务、项目建设、补充流动资金等。

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2：裁员高峰期：据媒体消息称，恒大近期正在进行大规模裁员活动，部门“末位淘汰率”不低于30% ，裁员的压力我们从其年报可见， 2019年恒大全年营业额4775.6亿元，实现合约销售额6011亿元，毛利率为27.8% ，净利润率为7.0% ，资产负债率77.9% ，净负债率159.3% ，现金余额2287.7亿元，负债在同行业中偏高。分页标题
而同时，碧桂园内部架构也发生重大调整，据了解，碧桂园内部优化和组织架构调整早已进行多轮，其发布的2019年年报显示：截至2019年12月31日，其员工总数为101784名，而2018年12月31日，其员工总数显示为131387名，一年之内流失近30000人。碧桂园销售业绩增速同样下滑明显， 2019年权益销售额为5522亿元，同比增长10.0% ，与2018年相比增速下降21.25个百分点。

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由此可见，地产商状况是险象迭生，早在两年前，万科就发出了“活下去”的声音，因为地产商的日子真的不好过了，我们可见地产商面临的现实：
1：整体负债高：上市房企陆续公布2019年财报及2020年销售目标。 “降低负债率”成为2019年房企年报关键词，以负债率处于行业高位的富力而言，据其财报显示， 2019年末负债总额共3475.27亿元，同比增长17.28%；负债率高达81.33% ，而净负债与总权益比率高达198.9% ，其中有息负债高达1971.4亿元，是股东权益的2.47倍。
与同行一般，负债居高不下，恒大集团董事局主席许家印在2019年业绩会上决心宣布“2022年总负债要降到4000亿以下” ，全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略。
2：现金流紧张：2019年，融创资本负债比率为63.3% ，较去年同期59.9%有所上升；富力一年内到期负债占总负债比例为33% ，近1147亿元，富力通过去年下半年暂停拿地，严控投资流出，净负债率大幅下降，但仍达198.9% ，细看财报，其中受限现金155.32亿元，现金及现金等价物仅有229.04亿元，流动性显然不足。控杠杆、降负债，保现金已成为房企近年来的努力目标，在受疫情影响下“现金为王、手有余粮”更为重要。

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3：去化率低：以西安为例， 3月份摇号登记共推出23盘， 6257套房源，其中意向登记核验通过家庭量仅3486个。 3月份西安新房加推了7805套，开盘当天整体去化率仅37.9% ，去化率几乎是近3年最差。
我们写下这一部分内容，是希望大家知道“庄家”原来是这么想的，他们原来更“蕉绿” 。
03
谁也别当接盘侠
各大地产商在房价不应该上涨的时刻上涨，无非是与购房者进行预期博弈。
从个体层面来看：
1：通胀心理：对于房产金融化的问题已经讨论诸多，但此刻大背景有所变化，最近受疫情影响，全球开始了史无前例的大放水，全球统计向市场宣布或承诺提供的资金总额已经达到12万亿美元，其中7万亿美元来自货币政策， 5万亿美元来自财政刺激政策。在这种大水漫灌的情况下，那个恒古的问题又冒了出头，是不是该买个房避个险？然2月15日，央行称中国绝对不会出现大规模通货膨胀，意思就是通胀情况可能会有，但可控，在加上“房住不炒”的政策依然坚挺，在拉动内需转变增长方式的需求下，长期房价暴涨的局势不会重演。

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2：羊群效应：不拉高出货哪会有人买？别人都买了我还不赶紧上车？房子涨价越高买的人越多，这种羊群效应一旦凸显，开发商的目的就达到了。这种买房“看涨不看跌”的角度泛着一种诡异的感觉，不利于住房市场的健康发展，对此《经济参考报》曾发表了一篇对整体形势具有前瞻性的评论:“要高度警惕房地产投机行为的抬头” 。
从全国层面来看：
全国房价下降的趋势已然很明显，最近中国房地产协会发布的全国最新房价榜出炉， 3月全国房价共有121个城市的二手房价格出现环比下跌。
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1：国内四个主要一线城市房价全部出现下跌，而上海下跌5.85%位居四大一线城市跌幅榜首位，每平跌3401元位居全国首位。
2：西安以15431元/㎡排名第29 ，环比下跌1.53% 。从去年开始，西安二手房市场就略微低迷，房价连跌，由之前的均价15429元/㎡降至15389元/㎡，同时成交却并不理想，过去90天时间，成交仅仅1204套。
从其他层面来看：
自西安2018年户籍新政发布，一年内常住人口新增了38.7万人，在全国35个大中城市中位列第一，而2019年这一速度明显降温， 2019年西安常住人口增量为19.98万，人口流入速度放缓。
结语：
对于这波涨价潮，在金融棒棒糖看来，就是开发商们一次简单的价格合谋，目的是为了扭转市场预期。同时我们也很纠结，虽然我们对楼市长期看淡（房价收入比确实早已失去了合理性），但短期货币放水（尤其是M2首破200万亿元）的当下，我们只能呼吁的是：
1：加快“非商品房”的保障建设：从供给端为“刚需”提供产品，不要让年轻人“当一辈子房奴” ，毕竟失业压力谁也忽视不了。
【「房价」新房涨价？不拉高哪有傻帽进场】2：寻求“改善房”者需要冷静：宏观经济的预期正在达成共识之中，几年调整是起码的，再等一等、再看一看，既对个人是理性选择，对全市场也是健康的引导。
至于“投机者” ，咱就不多聊了， “抢涨停板”的游戏，大多数人玩不了。

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（责任编辑：王治强 HF013）