飞鱼财经评论|富力地产：回A之路再度梦碎，现金流持续恶化下何去何从

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文丨飞鱼资本市场团队
流程编辑丨丁之淼
继金辉集团后，今年又一家房产地产终止IPO 。
近日，证监会发行监管部披露最新IPO审核工作流程及申请企业情况。令人关注的是，知名地产企业、H股上市公司富力地产（2777.HK）变为终止审查状态，决定时间为7月9日。
富力集团成立于1994年，总部位于广东， 2005年时就在香港联交所主板上市，并成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。但在近年的发展中，曾经的“华南五虎”富力地产却频频传出“掉队”之声，规模与万科、恒大、碧桂园等粤系房企越拉越大。
负债规模持续高企下，失去A股融资机会的富力地产要如何“补血”？
01
回A二度梦碎
富力地产回A上市几经努力，却再度梦碎。早在2007年，公司就首次披露出在内地上市的意向。当时，富力地产公告称，准备发行不超过4.5亿股A股在上海证券交易所上市，融资所得则将用于物业发展及其它用途。
其后，由于国内IPO收紧，富力地产的A股上市计划一再延期，直到2012年才取得实质性进展，走到了落实反馈意见阶段。但仅仅一年后的5月，在证监会披露的终止审查企业名单中，富力地产就位列其中，这也标志着富力首度回A计划的终结。
2015年，沉寂两年的富力地产在彼时A股刚刚经历股灾后宣布，公司已重新启动于中国境内A股发行，并已聘请相关中介机构开展相关工作。当年9月，富力地产向中国证监会报送了招股说明书，拟募集人民币350亿元，投向公司在建的9个地产项目。
这一次，富力地产的A股上市路依旧走得无比艰难。两年时间，富力地产的审核毫无动静，却2017年10月时宣布了中止审查。虽然仅仅两个月后公司恢复了正常状态，但仍在一年半后的今天终止了审查。
值得注意的是，就在终止审查的6天后，富力地产发布公告称，收到了中国证监会有关实施H股全流通计划的正式批准。根据该批准，公司获准将全部2,207,108,944股境內未上市股份转换为境外上市股份并于联交所上市。
02
急需“补血
富力地产并未披露终止审查后公司可能受到的影响，但根据公开信息可以发现，公司债务规模居高不下， “补血”需求强烈。
财报显示， 2019年度富力地产实现总营收908.14亿元，同比增长18.16%；净利润96.72亿元，同比增长15.54% 。
尽管业绩双双维持了两位数的增长，但富力地产2019年度的经营并不理想。以营收规模看，公司在2018年度的增长率为29.66% ，下滑明显；近百亿的净利润中，转拨自发展中物业的投资物业重估收益贡献了12.26亿元，而这一数据去年为0 。
物业销售上，富力地产达成权益协议销售人民币1382亿元，低于1600亿元的目标金额，完成率仅86.37% 。与此同时，公司协议销售的平均售价从上一年度的约12900元每平米降至11000元每平米，物业销售毛利率也从40.3%下降至34.9% 。
比销售压力更大的可能是富力地产的财务压力。
2019年财报显示，当年度公司经营活动现金流净流出241.45亿元。这不仅是公司连续第三年现金净流出，且流出额度也由上一年的86.17亿元大幅攀升180.2% 。
与此同时，富力地产的债务规模持续增加。 2019年末，公司借款总额达到了1971.41亿元，较2018年度的1632.99亿元增长20.72%；公司现金及现金等价物余额仅229.04亿元，占总借款比例仅为12% 。
扣除现金及等价物后，富力地产净负债与总权益比率高达198.9% ，较上一年度的184.1%再次增加14.8个百分点，远高于同业水平。
负债的攀升也让富力地产融资成本持续走高。财报显示， 2019年度公司利息支出137.31亿元，同比大增45.3% 。分页标题

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03
房企内地上市难
遇到境内上市难问题的房产企业并非富力一家。
2018年9月，首创置业发布公告称考虑到公司业务发展的需要，经过审慎考并与参与建议A股发行的各专业人员讨论后，公司已于17日向中国证监会申请撤回建议A股发行申请。而此前，公司谋划A股上市也已有14年历程。
【飞鱼财经评论|富力地产：回A之路再度梦碎，现金流持续恶化下何去何从】除首创置业，今年4月，谋求A股上市4年无果的金辉集团也在披露港股IPO招股书20余天后于境内IPO终止审查。
事实上，监管部门对于房产及相关企业在A股上市融资的限制已经有相当长的一段时间。
对以住宅物业开发为主的房地产企业来说，上一家成功登陆A股的公司已经要追溯到2015年的新城控股，再之前则是2009年的南山控股。 11年时间，仅仅2家住宅开发企业实现了境内上市。
此外，对于国内诸多实现A+H上市的房产企业来说，更多走的是将同一集团内部住宅与商业地产平台分开上市的路径。真正能够实现同一企业A+H股上市的房产企业同样为数不多，目前也仅万科与北辰实业两家。
（完）