無房|無房 | 从198%跌至负增长，千亿祥生的IPO难题 “2020年中房企观

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“2020年中房企观察”系列
随着2020房企年中成长排行数据的出炉，出现一批让人琢磨不透的房企。
有的用尽了几十种融资方法钱还不够花，有的业绩一路下滑银行还爱他，还有疫情阴云下逆势反扑成为新黑马，如此云云......每年期中考试房企中总有这么几个奇葩让人不解。

风云变幻之下，危机四伏之中，谁又将起落于惊涛之上？

下面跟随無房走入“2020年中房企观察系列” ，共同观察这些特色房企背后的风风雨雨。

此为第五篇，祥生地产。
4年前才是祥生集团（后简称祥生）上市的最好时机。
为什么这么说？因为2016年祥生的销售额实现了198.2%的增速，是百强房企平均增速的4倍，随后祥生的销售额同比增速逐年下跌。
在無房近期制定的《2020上半年50强房企成长排行榜》中，祥生也处在中等偏下的位置。榜单显示， 2020年上半年祥生地产操盘金额约392.4亿元，同比下降2.46% ，掉出前30名。
作为最后一个未上市的千亿房企，祥生虽然业绩跌幅不高，但仍不利于其IPO 。
一方面，目前大多数赴港上市的房企均呈现出债务重、融资成本高、财务杠杆高等特点，行业的激烈竞争，叠加疫情黑天鹅的影响，对今年上半年IPO的房企，业绩要求更高。
另一方面，虽然祥生在规模上有些优势，但在上半年的市场波动下，祥生自身的问题也集中爆发。
除了销售增速创下近年来的新低，对非标融资（主要是信托）过于依赖，以及与中介机构纠纷不断……都让祥生的前路充满未知。
对祥生来说，上市这支箭已在弦上不得不发，然而上述这些隐患，也给其IPO带来了诸多不确定性。
对于上市融资，祥生一直后知后觉。
创立于1995年的祥生，与绿城同岁，凭资历浙系房企都得称呼一声“老大哥” ，但后者已拥有绿城中国、绿城服务和绿城管理三家上市公司，从这个角度来看，两者的差距不是一般的大。
即便相较滨江集团、宋都股份、佳源国际等规模逊于自己的兄弟房企，祥生也是最晚申请上市的。
祥生并不是没有合适的上市时机。
2008年前后， A股开始放缓IPO审批进度，由此开启内地房企组团赴港上市的风潮，滨江集团享受了第一批红利，仅以40.56亿元的销售规模成功赴港上市。
过去两年也是内地房企赴港上市的密集期， 2019年7月中梁控股以黑马之势成功登陆港股，创下内地房企登陆港股的最快纪录。
回头来看， 2016年是祥生非常好的上市时机。一方面，当年其创下近200%的销售增速，业绩非常亮眼，更重要的是，之后两年祥生也保持着高于百强房企两倍的增长速度。
【無房|無房 | 从198%跌至负增长，千亿祥生的IPO难题】另一方面，虽港股对房地产开发企业由热衷转为冷静，但市场红利尚在，比起今年的复杂情况，上市肯定要容易得多。
对上市不敏感的祥生， 2019年下半年才开始为上市做准备。先是将总部搬迁至上海，开始真正意义上的全国化扩张，后是引入两大资本能手为其护航。
一个是历经景瑞控股和正荣地产两家公司上市的谈铭恒；一个是绿城中国的创始元老，宋卫平时期绿城的“二号人物”寿柏年。
前者在财务与资本运营管理方面有丰富的经验，谈的入职被看做祥生拉响IPO的前奏。后者斥资6200万元入股祥生，获得祥生1%的权益，助力祥生冲击IPO 。
能上不上，时机不对却硬上，祥生2019年的这些举动，更像是在中梁的刺激下，做出的为上市而上市的举措。
至此，祥生内部的战略管理问题已然凸现，就算其凭借资本能手勉强上市，但与其规模不相匹配的战略管理，仍旧会成为其未来发展道路上的绊脚石。
能够看出，针对上市祥生并没有一套体系化的打法。
前几年业绩稳步增长的祥生没有上市的意识，在全国化布局方面也较为缓慢，直至去年才一股脑将两大战略一起提上日程。
制定“1+1+X”的全国化战略，土储布局从三四线转向二线城市，凶猛拿地寻求扩张，引入资本人才等待上市……
但一顿操作猛如虎后，不仅没给祥生带来利好，反而更让行业质疑：
一直深耕三四线的祥生能顺利攻下一二线城市吗？全国化战略尚未见成效，祥生是否太着急IPO了？不论是全国化还是上市，是否是管理层拍脑袋的决定？分页标题
反观中梁，冲击IPO的路径非常清晰。 2016年中梁将总部从浙江搬至上海，搭上最后一轮行业增长快车，用3年时间让业绩实现了从百亿到千亿的跨越式增长，激流勇进2019年中梁果断上市，以黑马姿态获得投资者青睐，上市当日市值冲到210亿元。
祥生和中梁，一个是老牌浙系房企，一个是新兴浙系房企，同样是以千亿规模冲击IPO的房企，两者的打法却大相径庭。后者在上市方面表现得沉稳有计划，祥生反倒显得像无头苍蝇，只想一股脑将能做的都做了。
诚然祥生已经意识到今年可能是房企上市的最后窗口期，但没有持续增长的销售业绩，和足够支撑其规模扩张的土储，祥生的发展仍旧令人担忧。
据企业公告及克而瑞数据， 2016年至2019年祥生的销售额增速呈直线下滑态势，分别为198.2%、90.7%、66.0%、19.0% ， 2020年上半年这一指标更跌至-4.6% ，低于百强房企-2.7%的增速。
值得一提的是，由于土储不足等因素，祥生在2019年并未完成1300亿元的销售目标。
招股书显示，截至2020年3月31日，祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，项目应占总建筑面积为约2304.5万㎡。低于奥园、远洋等同规模房企，截至2019年末，奥园、远洋拥有土地储备总建筑面积分别为：4503万㎡、3724.3万㎡。
后劲不足，加上此前融资太过依赖信托，祥生规模扩张的隐患凸显。
招股书显示，在祥生2019年底的285.27亿元借款中，有180.07亿元来自信托融资，占比达63.1% 。这51笔信托中，只有少数几笔的年利率低于10% ，其余都在10%以上，最高的一笔超过了16% 。
较高的利率也侵蚀了它的净利率。过去三年，祥生的净利润并不高。数据显示， 2017年到2019年，祥生的净利润分别为-2.86亿元、4.28亿元、32.09亿元， 2019年虽创下历史新高，但与同规模的中梁、奥园相比，仍然存在着不小的差距，后两家房企在2019年的净利润分别为：62.56亿元、52.2亿元。
不仅如此，信托本身风险也很大，今年以来，已有不少信托公司爆雷。仅6月份，就有安信信托、雪松信托等信托公司出现跌停、维权事件。这对高度依赖信托的祥生来说，并不是什么好消息。
与中介的关系剑拔弩张，更为祥生蒙上了一层阴影。好巧不巧，就在祥生递交招股书的两天后，中介就砸了祥生位于浙江海宁的钱塘新语售楼处，据悉售楼处被砸与其“跳单”有关。
△ 图源自网络
虽祥生在事发四天后发出声明，表示事件是其“委托的独家销售代理公司与其自行组织的渠道和中介人士之间出现纠纷” ，与祥生无关，但却已经给祥生带来了不良的影响。
不够严谨的仓促上市，让千亿祥生的IPO显得狼狈而尴尬。
由此来看，祥生的IPO之路可能难言顺利。
虽然祥生2019年销售额创下历史新高，但这样的势头并未延续下去， 2020年期中考祥生表现不仅不够亮眼，反而有所下跌。
从50强整体的数据来看，即便是在疫情的影响下，它们的平均操盘金额仍同比实现了3.68%的增长，其中有28家业绩实现正增长，正在冲击IPO的祥生却处于负增长阵营。
值得注意的是，祥生25年来首提上市，与其管理层没有资本意识不无关系，意识的局限还表现在祥生的内部管理上。
网络上，关于祥生的八卦很多，涉及频繁的项目总流动、管理制度天天变更等核心问题，加上某营销总的风流韵事，祥生被某知乎网友冠以“娱乐别人娱乐自己的娱乐公司”的定位。
打铁还需自身硬，老骥伏枥的祥生，要做的是改变拖沓、不敏感、娱乐化的弊病，如果一直让自己处于业绩增长乏力、维权频发和娱乐话题不断的境地，最终只会适得其反。
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文章来源：無房
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