美的|负债突破2200亿！美的置业的喜与忧|半年价值观察

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撰文|蜜姐&编辑|杰儿
【美的|负债突破2200亿！美的置业的喜与忧|半年价值观察】今年赴港上市的房企尤其多，但从通过情况来看，几家欢喜几家愁。
某种程度上，上市并不意味着“上岸” ，更不代表股民们会跟着喝汤吃肉，尤其中小房企。
今天蜜姐想观察的是去年乃至今年的网红：美的，旗下的地产公司：美的置业。
港交所8月20日晚披露了美的置业的2020半年报，谁料次日（8月21日），该公司股价便一路向下，每股从22港元左右跌到了收盘时的20.56港元，且之后两个交易日依然跌跌不休，截止8月25日收盘股价已跌至19.86港元/股。

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这份财报到底说了啥？
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从财务摘要来看，美的置业的上半年表现堪称优秀：
收入209.372亿元，较2019年同期上升47.5%；
毛利55.24亿元，较2019年同期上升8.5%；
利润及综合收益总额为23.54亿元，较2019年同期上升24.6%；
核心净利润为23.57亿元，同比上升24.7% 。
……

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就拿收入来说，今年上半年受黑天鹅影响，大部分房企一季度增速几乎为负，二季度可能追上来一些，但基本也很难达到去年同期增速水平。
但美的置业是个例外。纵向来看，其上半年的营收增速高于2019年同期的33.4% ，除了狂奔的2018年，这个增速水平和2016、2017相差无几。给蜜姐的感觉是黑天鹅对其似乎没有任何影响。

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横向来看，这一增速显然也高于大部分的房企。
比如中国奥园合同销售额508.7亿元，营业额282.43亿元，同比增长19.32% 。去年同期增幅为73.19% 。
时代中国：2020上半年，时代中国合同销售额为325.66亿元，同比增长4.3%；
远洋集团：总营业收入193.74亿元，较2019年同期增长了17.6% 。
中骏集团：中骏集团营业收入人民币151.35亿元，同比增长45.2%；
美的置业半年报显示，报告期内，该集团物业开发及销售确认销售收入为人民币205.33亿元，较2019年同期上升47.9% ，该增幅主要由于确认销售面积的增长。确认销售总面积为236.83万平方米，较2019年同期的155.00万平方米上升52.8% 。

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02
销售面积大幅上升，自然销售成本也上升。如美的置业半年报披露的。报告期内，本集团的销售成本为人民币154.13亿元，较2019年同期上升69.3% ，财报也说，该增幅主要由于会计确认销售总面积较2019年同期上升。
但让蜜姐疑惑的是，在列入销售成本、销售及营销开支和行政开支的费用分析表里，同比增幅最大的一项为“资本化利息开支”：从2019年中期的88.68亿元，增长到了2020年中期的150.05亿元，增幅接近70%

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此外，值得注意的还有该公司的财务成本，截至今年年中为1.20亿元，去年同期为8207.30万元。
财报里也披露了，这其中融资成本4067.8万元， 2019年为1061.5万元，增幅较为明显。值得注意的是，无论是2019还是2020 ，美的置业的资本化利息都相对较高，达到了16亿多，
资本化利息一般指建设期利息，主要是工程项目在建设期间内发生并计入固定资产的利息，如建设期发生的支付银行贷款、出口信贷、债券等的借款利息和融资费用。分页标题

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按照会计准则，房企大部分的利息开支，都是可以被资本化，转入存货中的。房地产项目开发的周期一般较长，若将所有利息堆积在一年之中，明显不合理。所以，需要根据项目的结转情况，将费用摊开。
因而相对于其他行业而言，房地产的利息资本化率（资本化利息金额/总利息开支）相对较高。
但由于各房企的资本化比例不尽相同，所以该举措往往成为开发商调节利润的方式。
从上述数据来看，美的置业者利息资本化的比例着实不低……

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03
负债方面，美的置业也并不低。如年中报披露的：于2020年6月30日，净负债率为86.8% ，较2019年末下降约2.2% ，依然维持高位。
总负债来看，截至2020年6月30日，美的置业达到了2213.48亿元，比去年同期的1861.66亿元增加了350来亿。
2019年，上市一年多的美的置业跨入千亿阵营，实现1012.3亿元的合约销售金额。为了用充足的“粮食和子弹” ，打赢规模竞赛，美的置业从不手软。 2019年尤其上半年，高溢价拿地频繁，侧面反应出其野心。
今年年中报披露，上半年其土地储备的总建筑面积达5431万平方米，涉及295个物业开发项目，覆盖全国18个省级行政区的61个城市，其中通过合营企业及联营公司参与了67个项目。
可以看到的是， 2020上半年，美的置业重仓长三角各城市，不乏高溢价拿地情况。比如4月，其以总价22.5亿元首入温州，溢价率22.28%；
5月，经过122轮竞价，以26.9亿摘得扬州一宗地，溢价率78.1% 。
6月，以22.38亿元竞得义乌经济技术开发区地块，溢价率51.41%；还以24.79亿元竞得无锡新吴商住地，溢价率20.99% 。

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还记得2018年业绩会上，美的置业交出了上市后的首份年报。彼时，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，美的置业是马拉松选手，无论在什么样的环境下都能走出自己的稳定长远发展之路。
纵观这两年多，美的置业奔跑的速度确实快，也出现过重大事故，股价则一直不愠不火，当然这也与诸多客观因素有关。
不过这次年中报发布后，却没能支撑美的置业股价上涨，值得警惕。房地产存量竞争时代，如何把握好稳和进的平衡，期待美的置业能给人惊喜。
今日词汇：奥肯定律
奥肯定律Okun's law：描述失业率和GDP之间的这一关系的经验规律称为奥肯定律。其内容是，失业率每高于自然失业率1% ，实际GDP便低于潜在GDP2% 。例如，假定失业率为8% ，比自然失业率高2% ，那么按照奥肯定律，实际GDP就比潜在GDP低4% 。
这种关系并不是十分严格，它只是说明了，产量增加1%时，就业人数上升达不到1% 。
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