中山|房价连续2年下跌，投资客接连出逃，这个城市还有未来吗？

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这是全国唯一一个以伟人名字命名的城市，可过去很多年都一直默默无闻，直到2015年因为一条桥在全国出尽了风头。
是的，这座城市就是中山。
作为曾经的广东四小虎之一的中山，如今已经落后于佛山和东莞，产业升级找不到好的方向、GDP又一路往下滑、人口基数还小，但看着哪哪都不行的中山， 2015年因为深中通道的规划彻底火了一把。
据说当时就连在东北吃烧烤穿貂的东北大妈，都要打飞的来买上一套。
2015-2017年的中山迎来了它历史上为数不多的高光时刻，房价从5-6000元一路飙涨到1万5 ，几乎全国各地的人都要来中山买上一套房。

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结果就是当时多疯狂之后就有多落寞， 2018年深中通道热度过后中山房价开启阴跌态势，曾经人满为患的售楼部变得门可罗雀，就在看客们以为要为自己冲动买单时——
最近这两个月，在深莞调控堵死，粤港澳大湾区板块轮动上涨，距离深中通道开通时间越来越近之下，这座湾区之下的城市炒作之风再起，现在到底适不适合入场，这个全国第一个以伟人名字命名的城市，又究竟经历了什么？

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上周，千麦房研院再次踏上中山这座城市，站在中山土地上试图挖掘这座城市近些年的跌宕起伏。

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当下的中山就像是一个迷茫的孩子，旁边几个儿时一同玩耍的伙伴（莞佛）都长高了，它的身高却一直停滞不涨，和朋友们站在一起显得有点格格不入。
2019年广东GDP排行榜中，中山排在第9 ，不仅落后莞佛，直接低于茂名和江门，而2018年中山的GDP还排在第6 ，中山不仅没有进步，还退步了，在各市高歌猛进的对比中，中山的确稍显落寞了。

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中山的经济失速归结于两点原因：一是产业转型迟迟找不到方向，二是和镇域经济为主的经济模式有关。
产业转型找不到方向，中山直接错失了过去20年两个发展的风口期。
第一个是轻型化向重型化转移的产业浪潮，第二个是互联网浪潮，而在这个过程中，佛山和东莞刚好杀出一条血路，佛山顺德的美的家电企业从小家电生产转型到全品类家电生产，实现转型升级，东莞则把中心放在了外贸经济。
而过去同样都是镇域经济发达著称，东莞和佛山都抓住了两条腿发展，东莞一手便宜卖地给华为，发展松山湖高新产业区，一手大力建设南城CBD ，而佛山也是一边搞起了千灯湖，一边还有经济强镇北滘。
而中山呢，主城建设滞后，这些年着力发展的翠亨新区，可惜沦为房产加工区。

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（马鞍岛起步区看上去仍然一片荒凉）
跟不上节奏，又抓不住重点，中山确实越来越沉没了。
此次去中山、考察最深刻的感受是：当下的中山有点七零八落，那么多的房子，却不是被338万中山人口买走的，中山卖房，更多还是靠珠海、深圳和广州。

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从大方向分，中山分为五个组团，而且各组团的特色非常明显。

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东部组团依靠翠亨新区概念，吸引深圳及全国各地的人在卖房子，炒的基本是深中通道概念，当下翠亨集中火力在发展马鞍岛，从控规图上看，北部主打综合服务区，南部主打产业区，就是为了衔接珠江东岸的深圳产业外溢，现在有些医疗以及精致表业已经入驻，但定位都是2019年才新做了一次调整，后续还得看如何落实。分页标题

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（马鞍岛的控规图）
当下马鞍岛上唯一在售的一个项目万科的盘，价格去到3.2万，还是做的刚需户型和复式产品，这个价位和产品，显然也不是为本地人打造的，售楼中心门口各地车牌都有。
中心组团核心是东区、西区、石歧和五桂山，东区主打学校和配套概念，中山新中心，宜居新城区。价格也最贵，基本在2.1-2.7万不等，次之是石歧老城区，中山老城区，城区开发饱和度高，但配套很完善，老中山人也愿意住这，价格在1.7万左右，而西区价格比较低，主要是主打中心区外溢，所以价格比东区石歧要更低，只有1.3-1.5万不等。

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（东区主城区）
东北组团：蹭深中通道概念，主打一些产业园区，但目之所及基本是低矮厂房和大片还未动工的工地。民众、三角目前房价在1.2-1.4万不等，虽然靠近广州南沙，可惜也是南沙偏僻的地方，无法吸引南沙人外溢。
西北组团：随处可见的工业厂区，但城市面貌和主城区差距太大，小榄作为曾经的经济强镇，靠近镇政府板块的房子已经要卖1.6万，而镇中心的海港城周末根本没什么人气，周边还是各种上了年龄的老房子，整个镇区城市面貌非常割裂。

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（小榄的新旧对比，割裂的城市界面）
南部组团：基本是靠珠海人在卖房，三乡坦洲基本都珠海人的天下，随处可见的都是粤C（珠海）的车牌，就连路牌都标明前方是珠海情侣路。在考察一个大体量项目时，销售也直接说楼盘7成都是珠海人买来自住，毕竟1.3-1.6万的均价和珠海主城区有明显差价。

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（坦洲随处可见都是珠海车牌的车）
当下中山各组团最大的特色是：东部组团炒概念，卖给深圳人，东北部组团蹭概念，希望卖给深圳人。
中心组团价格不低，基本为中山本地改善群体准备的，而南部组团又是卖给珠海人的，沦陷为珠海人的后花园，西北组团靠近顺德，而东北组团又靠近南沙，早期也有广州人前来购买。
所以才说，中山的房子还真不是卖给中山338万常住人口的。

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中山楼市之所以七零八落，一部分原因归结于地理位置。
地图上看，中山是珠三角的地理几何中心，东北组团和南沙接壤，西北部组团和佛山顺德接壤，南部组团和珠海南屏、香洲接壤，看着都挨着几个不错的城市，可东北和西北靠着的腿并不粗，南沙本身也属于开发阶段，距离主城区又远，能受到广州产业转移非常有限。

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佛山顺德虽然是经济强镇，但产业和中山同质化，谈转移不现实，南部的珠海经济体量也有限，更难以带动中山的发展。
另一部分原因还是和中山自身城市规划有关，没有好好发展一个中心，好像镇区有产业，但基本也分散，小榄的家电、古镇的灯饰、大涌的红木、还有各类产业基本散落在各个镇区，没有集中力量发展一个中心。
也就中心组团东西区和石歧，城市面貌不错，但比起同能级的城市，还是差得有点远，和惠城相比都稍显逊色。
东西南北中各个方向，摊大饼式的发展，用地理位置去贴合其他城市炒概念，也确实难为中山，毕竟这也是产业转型失败后不得已的做法。分页标题
不论是地理位置的尴尬还是产业的没落又或是规划的混乱，未来中山的唯一希望就是往东拥抱深圳，深中通道就是那个能救命的桥。

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所以中山极度渴望抓住深中通道这根“救命稻草” ，也想借助大湾区风口，进行转型升级，抓住经济的第二次腾飞，实现彻底的逆袭。
不幸中的万幸，有了深中通道后，中山的尴尬和迷茫，稍微有了方向。

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所以中山到底有没有投资价值，还能不能买？
想赌一赌的，确实还得往东去翠亨，中山的城市发展路线很明显——东进，马鞍岛起步区是距离深中通道最近的区域，但现在唯一在售的万科已经3.2万，这个价格简直是豪赌，赢面多大不好说。
稳妥一点的是去翠亨新区淘一淘距离深中通道近一点，但价格泡沫还没堆高的项目，赌2点，第一点赌深中通道过后，深圳人会因为一桥之隔和深圳的价差来这里买房。
第二点赌产业吸引过来后，马鞍岛上的高精尖人才的购买力来支撑房价，但这个时间有点久。
稳妥一点的是当下中山的主城区，这基本谈不上赌了，就是稳妥的抵御通胀的投资方式，主城区是本地人最宜居的地方，东区靠着学校的优势在中山本地人中的地位还是很高的，只要项目优质，有足够多的接盘客。
其他的镇区，基本就是本镇区的人慢慢消耗，投资的潜力不大，哪怕挨着珠海的三乡、坦洲和南朗，虽然和珠海存在明显价差，这些年成为珠海的后花园，但很多产品做得并不好，而且周边配套低端，教育也不出彩，顶多是珠海上班的人作为过渡的一站，只要一有钱，他们绝对换回珠海。
所以靠近珠海的南部组团，这种靠珠海人外溢买房，也不见得能持久，中山的困局还在于解决产业瓶颈，从外地吸引更多的人才才是出路。
现在看回中山，敢赌就是翠亨，稳健投资就是东区，至于其他镇区，投资角度建议少碰。
此次考察恰逢周末，几乎每个售楼处人气都不少，和2019年考察时的冷清截然不同，期间在某楼盘还有幸看到了200人的看房团，恍惚间感觉中山又回复了当初的盛景，那种连东北大妈都要跨过大半个中国来买房的火热时期。
作为曾经的明星城市，中山要走的路还很长，但比起边陲小城，这个大湾区内的城市，又拥有天生的好资源。
【中山|房价连续2年下跌，投资客接连出逃，这个城市还有未来吗？】还有3年深中通道就开通了，中山的未来到底如何，站在翠亨新区规划馆内，我和所有中山人都无比期望，这些画在版图上的规划，能最终一一落地。
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（责任编辑：王治强 HF013）