风云地产界|孙宏斌拿了绿城的“宝”？

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新湖中宝出让大量公司股权和优质项目给融创，自己入股的绿城却一无所获。事实上，在这段“三角关系”中，大家都各怀心思。
撰文/ 姚悦
编辑/ 卢泳志
近日，新湖中宝（600208）公告称，公司与融创中国（01918.HK）签署协议，涉及新湖中宝两家全资子公司的股权转让及项目开发合作，总交易价款达49.44亿元。
新湖中宝再次出售价值大量金额的股权和项目，融创中国二度斥资接手，作为绿城中国（03900.HK）的第三大股东，新湖中宝却没有出让项目给绿城中国。
此交易消息一出便引出一连串疑问：为什么是融创？为什么不是绿城？一边大量出售地产股权和项目套现，一边不断加码金融科技领域，新湖中宝是否要“退房”？
01
为什么是融创不是绿城？
公告显示，与浙江启隆实业有限公司（下称：启隆实业）的交易价款为38亿元，含股权转让价款11.28亿元；与浙江启辉实业有限公司（下称：启辉实业）交易价款为11.44亿元，含股权转让价款350万元。
此次新湖中宝分别转让全资子公司启隆实业50%股权、启辉实业35%股权，及两个标的公司相应权利亚龙古城国际花园项目、温州西湾项目14宗土地。
其中，亚龙古城国际花园项目位于上海黄浦区中华路以东、方浜中路以南处508号街坊地块，总面积为9.4万平方米，包括旧改面积9.09万平方米；温州西湾项目全部地块总土地面积67万平方米，最大建面达到142.4万平方米。
值得一提的是，据《观点地产》介绍，上海亚龙古城国际花园为旧改项目，目前该地块尚有少量户数未完成拆迁。这一项目是新湖中宝在上海内环储备中的优质资产，稀缺程度十分罕见。其位于上海黄浦区老城厢腹地，是中心城区难得的纯住宅用地，总建筑面积约43万平方米，距离人民广场直线距离1.1公里、外滩直线距离1.3公里。
由于今年4月新湖中宝成为绿城中国第三大股东，外界普遍认为双方会始终保持密切合作，新湖中宝出让优质项目，自然也会首先想到绿城中国。
《观点地产》援引业内人士观点称，当初溢价36%出售3.23亿股H股股份表面上看是增加了现金、降低了负债，但如果没有持续获得新湖中宝的土储，对绿城来说有可能是一笔亏本买卖。
【风云地产界|孙宏斌拿了绿城的“宝”？】接近消息人士告诉风云地产界，近几年新湖中宝与融创和绿城都有密切合作，这次出让项目，绿城和新湖中宝也接触过，但最终结果是受商业考虑和谈判条件影响。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对风云地产界表示，这次或许是绿城本身对于此类项目没有太多兴趣，或者说收购条件谈不拢。对于融创来说，本身也有收购的意愿，其通过收购也可以实现规模扩张。
绿城中国近两年的新增土储布局，上海并不是拿地重点。据此推测，或许项目位置是绿城中国此次没有接手的潜在因素之一。
《查债通》数据显示，截至10月， 2020年全年，绿城中国新增土储前三位的城市，分别是宁波224.82亿元、杭州191.26亿元、北京190.83亿元。而上海为43.43亿元，温州为41.59亿元。
此外， 2019年全年，绿城中国的新增土储主要集中于杭州、宁波、苏州、西安、合肥、广州等一二线核心城市，可售货值占比达76%；当年，在上海、温州都没有新增土储。
另一方面，对于融创中国来说，《观点地产》认为，融创一直有意不断加码长三角地区土地储备，上海亚龙古城国际花园位于上海老城区的核心地段，融创通过收并购的方式能够以低廉价格获取优质地块，显然是不错的买卖。
此外，融创中国此前就与新湖中宝有过交易。 2019年7月，融创中国从新湖中宝分别接手了温州西湾围涂区块15宗地块、启东圆陀角度假区4宗地，以及上海虹口青云路167弄块地，共计67.5亿元。分页标题
值得注意的是，新湖中宝此次出售的另一个温州西湾项目，涉及的14宗地块，就与融创于2019年7月份收购的温州平阳县西湾围涂区块15宗地块同属一个区域。
02
新湖中宝要“退房”？
风云地产界注意到，近两年新湖中宝频繁出售地产资产，而且套现金额不菲。《观点指数》统计， 2019年至今，新湖中宝合计转让南通启新、南通启阳、南通新湖、金谷置业、明珠置业、上海中瀚等11个项目公司股权，交易对价为227.6亿元。
严跃进对风云地产界表示，新湖中宝应该说这几年确实面临很多新情况，类似频繁出售，说明对于传统地产业务的投资力度在减弱，频繁出售也是为了加快回笼资金。
回笼大量的资金又流向何处？据《证券时报》统计，在高科技投资领域，新湖中宝近年来通过持续不断的投入，获得不少细分行业的企业，包括趣链科技、邦盛科技、谐云科技、宏华数码、晶晨半导体以及万得信息等，涉及区块链、云计算、智能制造、芯片、大数据等领域。
业内有猜测认为，新湖中宝未来的看点是“金融科技+银行+券商+期货+高科技（创投）” ，也许要个3-5年，新湖将彻底告别地产。新湖目前还有不少优质土地，足以完成这个转型。
对此，新湖中宝内部消息人士表示，新湖中宝目前的主营业务还来自于地产，出让的公司也都是部分股权，并且土储还够好几年的发展。
2020年中报显示，新湖中宝土储确实还算丰厚。截至期末，新湖中宝目前土地储备约3000万平方米，土地取得成本较低，可满足公司未来5至8年的开发需求；土储分布以长三角地区为主。
不过，新湖中宝近五年的土储增长属于“怠速”状态。《查债通》显示， 2020年7月之后，新湖中宝就没有新增土储，年内新增土储总计15.2亿元。 2019—2016年全年新增土储分别为12.63亿元；（2018年《查债通》无数据）；12.57亿， 16.01亿。另据2018年年报显示，新湖中宝通过招拍挂新增土储面积仅4.14 万平方米。

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新湖中宝近五年拿地金额情况柱状图
图片来源：查债通
风云地产界还注意到一个细节， 2018年年报显示，新湖中宝的主要业务仅为“地产开发”；2019年年报显示，主要业务为“地产开发和投资业务”；2020年中报显示，主要业务为“科技投资和地产开发” ，而且“地产开发”被放在了“科技投资”之后。
您觉得新湖中宝最终真的会“退房”吗？您又是否看好其在金融科技领域的前景？欢迎评论留言！