锌财经|老干妈之子难扶：这次搞砸房地产，一房二卖闹到最高法

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文/周土土
【锌财经|老干妈之子难扶：这次搞砸房地产，一房二卖闹到最高法】编辑/张弛
云润天阳的业主们实在不愿意再等了。
虽然开发商已在门外贴了告知书，称因为“小区尚未竣工验收，不具备交付使用条件” ， “不装修、不入住、不使用” 。
但很多高层的业主已在此居住了三年，洋房区的业主也陆续入住，该区域内的几套房子，装修工人正热火朝天地干活。不过，因为电梯没有投入使用，工人们需要走楼梯把水泥和沙子背上楼， “开发商的亲信也在小区里居住，目前已装修完毕” 。
按计划该小区2015年年中左右交房，但大量已售商品房至今尚未验收， 700户业主只得“强行”入住。如今摆在业主们面前的现实是，房子办不了房产证，无法落户，孩子也难以上学。
“因为建筑方原因导致质量问题，所以没支付工程尾款，建筑方于是发起诉讼，甚至查封了部分房产，目前正在打官司所以无法验收，于是拖累了业主” ，云润天阳小区的开发商，昆明贵山天阳房地产开发公司（下称贵山天阳公司）总经理惠煌程解释说。
双方甚至将官司打到了最高人民法院。
贵山天阳公司成立于2012年12月，法定代表人为黄伟培， “老干妈”陶华碧之子李贵山是公司二号股东，持股49% 。他在昆明“云润天阳”的楼盘入股1个亿，但这个项目仅支付的资金利息就多达1.4亿， “所剩利润不多，资金也出了问题” 。
陶华碧被誉为国民女神，她创办的辣椒酱风靡全球各地， 2019年销售收入50亿元。 “我教育儿子，就好生生做人，好生生经商。千万千万不要入股、控股、上市、贷款，这四样要保证，保证子子孙孙做下去。 ”陶华碧在接受媒体专访时，曾分享过教子之道，多次提及的“四不原则” ，也被津津乐道。
但对于母亲的“不参股”原则，李贵山并未听从，他的地产首秀甚至被称为“败家之作” 。
近三年来，贵山天阳公司多次因房屋买卖、金融借款合同纠纷被告上法庭，而且涉嫌“一房二卖” 。公司数次被列为被执行人、失信被执行人等，其法定代表人黄伟培也多次被限制高消费。
多次延期：“未被验收”亦交房
作为刚需一族，周林2015年花了70多万，买了云润天阳一套约116平方米的房子。当时该小区的房价约在每平方米6400元， “因为渠道不同，有的人花了5万的团购费，有的人没有团购费” 。
云润天阳坐落在穿金路北段，与昆明世博园毗邻，交通十分便利。该楼盘所属地块2013年初以4.21亿元底价拿下，约93.44亩，建筑面积23万平方米。规划有公寓、高层住宅和花园洋房，总共超900户。
当时销售人员给周林介绍，云润天阳配有3万平方米的公园，内部的绿化率高，密度低，整个小区采用人车分流，保证了社区内部的安静和私密，而且还介绍说老干妈公司是贵山天阳的大股东。对此，周林比较满意。 “大多数人都不会深入地了解和调查，所以就相信了” 。
周林了解到，贵山天阳注册资本6000万元，共有两个股东，第二大股东为李贵山，属自然人股东，持股49% ，实缴出资额2940万元，并担任公司监事。李贵山同时为贵阳南明老干妈风味食品有限责任公司的第二大股东，持股49% ，认缴出资额490万元。让周林比较放心的是，这和国家企业信用信息公示系统显示一致。
周林买入时， 2栋高层已经封顶，而且按照合同约定2016年3月交房，他觉得只有几个月就交房了，应该没问题。但是到了2017年10月，贵山公司在当地一家媒体“分类广告”栏刊登了一张豆腐块“交房公告” ，宣称“2栋、3栋住宅已竣工验收合格，具备交房条件” 。分页标题

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周林认为，当时并不具备交房条件， “最好的证明就是，至今还没有安装消防设施” 。但是每个月要承担3000左右的房租，还有4000元房贷， “很多业主和我一样，装修后直接住进了小区” 。
对于消防设施，惠煌程对采访人员表示， “施工单位正在做，马上就做好了” 。
其实昆明一位地产人士介绍，云润天阳楼盘于2014年12月开盘对外销售，原本约定好的2015年下半年可交房，经过6次延期后，最终确认的交房时间为2017年8月， “然而，时至今日，云润天阳仍不具备交房条件” 。

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让业主们惊讶的是，交房时开发商代收了契税和维修基金，但后来“咨询的税务和建设部门结果是，这些代收款一直未上缴” 。
业主们入住后发现， “使用的都是临时用水用电，后来水电才慢慢恢复正常，高层的燃气都是每户筹款4200元，合计筹了几十万找燃气公司开通的，而洋房的人家还在用煤气罐。 ”一位业主介绍说。
对此，贵山天阳公司总经理惠煌程对采访人员表示，当时合同里面约定配套设施不包含天然气， “相当于，你自己要在家里安装个空调啥的，也和开发商没有关系” 。
采访人员采访获悉，高层楼栋入住率大概有7成，电梯使用正常。洋房大概有20家业主已经入住，但是部分住宅楼下已杂草丛生，一户人家因为地下一层渗水，自己找人来处理，而且在地面上自己种植草坪。小区内堆放着很多垃圾，物业公司的一位工作人员表示， “洋房片区开发商没有移交给我们，不属于管理范围” 。
惠煌程对采访人员解释说，业主们住得舒舒服服的，很多厅级干部居住的小区都要支付物业费，但云润天阳的很多业主都没交物业费，所以给物业造成了很大困难，目前先后有两家物业公司干不下去离开了， “每年物业管理开支要200万左右，我们贴了很多钱” 。
周林告诉采访人员，昆明的经济并不算发达，大多数一个月只能拿4000多块的工资，许多业主买房是掏空了两三代人、六七个荷包才勉强拿下的。如今摆在业主们面前的现实是，即便打赢了官司也拿不到钱。当然，大家更在乎的还是办不了证。
没有产权证的房子会成为无法承受之重：“有的业主一开始通过借钱把房全款付掉，背负累累债务，如今想要卖房也不行，生活困难。有的业主要送孩子入学，但没有房产证有些手续办不了，读书也成了问题。 ”周林如是介绍。
在云润天阳的很多楼道里，张贴着维权的协议书和维权群二维码，他们努力拧在一起讨要说法。由于纠纷不断，云润天阳的房价一路低迷，一位业主称， 2016年他以每平方米1.3万元的价格签订购房合同， “现在七八千块都没人要” 。
纠纷不断：“一房二卖”被判赔偿
2017年8月，贵山天阳与碧桂园签订物业合作，并特意举行了仪式，贵山天阳总经理惠煌程出席，这位留着精致山羊胡、西装笔挺的精瘦商人，正向业主构想“五星级”家园的美好蓝图。

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2018年7月，靖云云购买了云润天阳小区一套155.95平方米住房，单价每平方米9600元，总房款为149.7万余元，妻子陆梅梅在《购房协议书》及《合同补充协议》上代签字，双方约定开发商应于2018年12月31日前，经建设单位组织验收合格后交付使用。
靖云云当年11月和12月份两次共交付房款100万元， 2018年5月又交了49.7万元。一家人等着搬家住新房，可突然发现该商品房买卖合同登记备案表的买受人在3年前在一个叫肖文昊的名下，其一房二卖的行为致使贵山天阳公司交房给靖云云成为一纸空谈。靖云云愤怒不已，将贵山天阳公司告上法庭，除了要求退还房款外，还要求支付违约金和房款利息。分页标题
采访人员通过其代理律师多次联系靖云云，均被婉拒采访。但法院裁判文书网上的判决书显示，法庭上双方争议焦点系原、被告之间签订的《购房协议书》及《合同补充协议》是否应当解除及违约责任应当如何认定。
从登记备案表记载的内容看，案外人肖文昊付款时间为2015年8月17日，而双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》的时间为2018年7月，被告并未提交证据证明在向本案原告靖云云出售房屋时，对本案的房屋出卖给案外人的事实向原告靖云云进行了告知，导致靖云云在购买房屋时做出错误的意思表示，原告靖云云的合同目的不能实现，而上述情形也是导致合同被解除的事由之一。
盘龙区法院认为，靖云云主张被告按照合同约定的已付款5%支付违约金7.48万元的诉讼请求，并未超过法律规定，予以支持。对要求被告支付购房款149.7万余元，自2018年5月30日起暂计至2018年12月10日止的银行贷款利息6.14万元的诉讼请求不予支持。
盘龙区法院最后判决：双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》于2019年2月18日解除；贵山天阳公司向靖云云返还购房款149.7万余元，支付违约金人民币7.48万元；同时支付赔偿金人民币10万元。驳回原告靖云云的其他诉讼请求。
昆明中院在二审支持了原告已付购房款149.7万余元，以及自2018年5月30日起至2018年12月10日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算），撤销了向原告靖云云支付赔偿金人民币10万元。
其实，据已公开的判决书披露，早在2016年7月，已有业主因逾期交房而将贵山天阳诉至法庭，两个月后法院判决贵山天阳向业主支付约102万元首付款本金及利息。
《凤凰WEEKLY财经》了解到，业主和贵山天阳公司诉讼量最大的内容是，关于延期交房的违约金，但是业主大多起诉后又主动从法院撤诉。对此，一位业主解释说，撤诉的原因是合同里面有陷阱，无论房开商违约多长时间都只赔1500元，如果业主不撤诉开发商不给钥匙， “而且大家都知道开发商债务太多就算胜诉了也很难执行，最后房开商赔偿5000元抵扣交房时的税费和物业费协商解决” 。
一位业主出示的购房合同显示，关于逾期交房的违约责任写的是：“合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，甲方（开发商）按照每天50元向乙方支付违约金，逾期30天后，如果解除合同，甲方按乙方已付款的5%支付违约金，如继续履行合同，甲方按乙方已付款的数额____%乘以逾期天数支付违约金。 ”该业主解释说，合同上的横线上很多画了斜线表示该项打叉。
在裁判文书网上，与该公司有关的法律文书共86件，其中判决书36件，裁定书50件，其中房屋买卖和拆迁安置补偿合同纠纷较多，其次还有建筑工程、金融借款等合同纠纷，贵山天阳成了被告席上的常客。天眼查显示，该公司的司法风险提示已超过200条。
质量隐患：官司打到最高法
周林在云润天阳生活了三年，觉得居住环境还马马虎虎，网上传言的建筑质量问题的确存在。有业主实地拍摄的照片显示，一年多来有两栋商品房所属楼栋车库渗水、积水现象仍然存在，白墙上留有新旧水痕。所以， “非常担心质量问题” 。

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业主们的担心并非空穴来风。昆明市建设工程质量安全监督管理总站2019年9月对贵山天阳公司发出《工程质量安全隐患整改通知书》称，巡检时发现云润天阳15栋楼房的基础筏板开裂渗水、裂缝沿柱间横向基本贯穿，存在筏板断裂的可能以及质量安全隐患，地下室外墙、顶板存在严重开裂、漏水和大面积积水的情况，存在质量安全隐患等问题，被要求立即整改。这些楼栋分别由云南中润建筑工程集团等两家企业承建。分页标题
据《中国经营报》报道， 2019年12月贵山天阳名下云润天阳楼盘内总计54套房产、293个车位分两个时段被拍卖，由承建商云南中润建筑工程集团有限公司（下称中润公司）申请执行。每套房拍卖底价从几十万到300多万元不等，每个车位拍卖底价从6.4万到8.5万不等。经计算，拍卖的总货值约8000万元。
数量之多，在司法拍卖中也是少见。
中润公司向一审法院提起的诉讼请求是：判令贵山天阳公司支付已完工程造价95%的工程款7548万元，剩余5%的质保金待质保期满后再支付；支付工程欠款利息暂定自2014年9月1日至2016年10月30日为1491.8万元，滞纳金451.8万元，配合费、损失1100万余元。
到了庭审时，中润公司将诉讼请求变更为：判令贵山天阳公司支付已完工程造价95%的工程款5592万余元（含保修金，不含防水保修金）；判令贵山天阳公司向中润公司支付欠付工程款利息，暂定自2014年8月26日起按年16%计算至还清欠款之日止的利息，暂计至2018年6月4日为2603.5万余元；判令贵山天阳公司支付配合费暂定149万元。
贵山天阳公司向一审法院提起主要反诉请求：判令中润公司返还已付工程款4298万余元；判令中润公司支付工程修复费暂估算为1000万元，以及工程修理费违约金（暂计算至反诉之日为112万余元）；判令中润公司向贵山天阳公司赔偿因拖延工期造成的损失500万元。
采访人员从诉讼文书中发现，双方大概2016年曾经签订保密协议，约定对欠付工程款按年利率16%计算利息。贵山天阳公司辩称：按照年利率16%计算利息没有依据，一审法院已经对所谓保密协议进行法律判断，保密协议没有加盖中润公司公章，而在同一天的协议书上面有加盖公章并且有法人签字，约定利息是同期贷款利息。
贵山天阳公司还提到，因中润公司工程质量不合格，导致项目至今无法验收、竣工；因质量问题，涉案工程项目最终延迟1000余日才交付回迁户、购房者。由此造成数千万元过渡费、逾期交房违约金损失。
昆明中院一审判决贵山天阳公司向云南中润公司支付欠付工程款5062万余元，并支付相应的利息等1000万余元，停工损失231万余元。中润公司向贵山天阳公司支付修复费用198.9万元。昆明中院对其中逾期的两笔款，没有按照合同约定的年利率16%计算利息，而是按年利率6%计算该款项到还清之日止。
2019年4月二审云南省高院的判决维持云南昆明中院判决关于贵山公司应该支付的工程款和相应利息，以及中润公司应该支付给贵山公司的修复费用，但支付给中润公司停工损失改判为100万元。其中贵山公司“违约金以欠付工程款金额4000万元为基数，自2016年7月1日至款项付清之日止，按照年息10%计算” 。
采访人员获悉，与中润公司的这起经济纠纷，双方一直打到最高人民法院。最高法2019年12月的民事裁定书认为，《工程质量安全隐患整改通知书》属于原庭审结束后新形成，贵山公司未举示证据证明无法据此另行提起诉讼，对贵山公司的该项申请再审理由，不予支持。贵山公司可依据该证据另行提起诉讼主张。其再审申请被驳回。
惠煌程对采访人员表示，除了工程款纠纷之外，关于和中润公司质量部分的官司，还在昆明中院继续打，相信会有一个公正的判决。
2019年11月，贵山天阳在小区内张贴的业主告知书称， “云润天阳还处于施工阶段，尚未竣工验收，需要整体建设完成并验收合格后方能交付” ， “但是因为施工方原因，部分房屋和地下室局部存在质量问题，需要修复并达到相关质量要求后，竣工备案后方能投入使用” 。但该告知书没有加盖贵山公司的公章。
就是有紧密合作的物业管理方、云南宇邦物业管理有限公司也和与贵山天阳公司产生了经济纠纷。 2018年1月23日，双方签订《安全管理合同书》约定：由宇邦物业派遣安全员到贵山天阳公司开发的位于昆明市盘龙区穿金路天阳企业集团办公楼、云润天阳小区及工地进行"四防"安全守护；服务期限自2018年1月25日至2019年1月24日；服务费为130000元/月×12个月＝1560000元等等。分页标题
为此，双方打起了官司。一审法院判决贵山天阳公司支付服务费61万元，同时支付违约金6.1万元。二审维持了原判。
债务缠身：“支付利息1.4亿，利润没有了”
早在2014年8月，云润天阳项目相关负责人向网易房产云南站表示，天阳集团长期从事食品、化工等实业，现金流较充足，房地产开发只是支线，称云润天阳1号地块已提前好几个月封顶， 2014年内整体封顶， 2015年年中可以交房。
可随着项目的不断建设和推进，资金使用量逐渐增加，加上早期销售情况欠佳，真实情况与对外宣称的大相径庭。也就是2014年，贵山天阳债务逾期问题已经出现。昆明市中级人民法院（2015）昆民一初字第125号判决书审理认定， 2013年3月贵山天阳与第三人签订《借款合同》，借款8000万元，为期1年，到了2014年7月5日，贵山天阳又与该第三人签约称，本金加利息和罚金共计9400万元，现阶段确实无力赔付，双方同意用购房款冲抵借款。
值得一提的是，外界一直认为贵山天阳的第一大股东在缅甸投资了地产项目。相关司法文书显示， 2015年4月天阳集团与一家建筑公司签订《建设工程施工合同》，由该建设公司承建缅甸仰光财富广场一期工程，约为6万平方米，合同总价暂定2.16亿元。到2016年10月天阳集团通过一家境外公司已支付工程款约7571万元，有超过2700万元的工程款和违约金未支付。
对此，惠煌程表示否认。他说，天阳集团仅仅是参与担保了缅甸的项目，并没有直接投资，更不存在抽走云润天阳项目的资金。随后他又补充说， “如果大股东天阳集团有钱投资其他企业，也属于正常” 。惠煌程的另外一个身份是，天阳企业集团的法人兼总经理。
而根据国家企业信用信息公示系统所呈现的年报，贵山天阳从成立开始至2017年一直处于亏损状态， 5年累计亏损达到6000万元， 2017年亏损最多，为4899万元。与此同时，公司负债率也从2013年的67.94% ，上升到2017年的94.66% ，负债总额约达9.54亿元。 2018年开始，该公司直接选择不公布资产状况。
2017年11月华融方面发布的资产处置公告显示，贵山天阳及天阳集团控股的昆明化学工业有限公司共有3笔债权，债权本金合计达1.98亿元，其中“云润天阳”项目约4.5万平方米的在建工程及天阳集团持有的贵山天阳51%股权均被列入担保措施。
贵山天阳一位高管对采访人员表示，大股东天阳集团除了正常的投资外，已经借款9000万给贵山天阳，但是在云润天阳的开发过程中，前后支付出去的利息就多达1.4亿， “资金上出了点问题，利润也没了” 。
从2018年4月开始，贵山天阳频繁登上失信被执行人名单，公司法定代表人黄伟培以及他人也被限制消费。其中14起判决被列为被执行人，执行总金额达到超1.6亿。一夜之间，从贴着“高富帅”标签的成功商人变成了被到处要求还钱的“老赖” 。

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投资1亿元：“李贵山也是受害者”
早年李贵山接手老干妈后，不满足于现在的老干妈利润，大刀阔斧地整改老干妈原有的生产模式，一度获得外界好评。
但随着时间的推移，陶华碧的两个儿子路径不同：次子李妙行（原名李辉）全面继承家族主营业务，长子李贵山更多的则是“外出闯荡” 。综合国家企业信用信息公示系统及天眼查公布的信息，李贵山前后共参股过14家企业，实缴金额也近亿元，并通过复杂股权关系，持有私募机构厚扬投资的股权，间接持股天壕环境、百姓网、维和药业等A股和新三板上市公司。
2018年，李贵山、李妙行兄弟分别以40亿和39亿的身家，成为胡润富豪榜上的新“常客” 。但李贵山在昆明的房地产界的首秀并不顺利。分页标题
云润天阳相关负责人曾对外声明称，李贵山作为独立投资人参与项目的开发投资，完全与老干妈没什么关系，双方之所以会合作，皆因“天阳的董事长与李贵山是朋友” ，就是“很普通的两个好朋友一起做事，刚好昆明有合适的开发地块而已，并无特殊之处” 。
“李贵山具体入了1个亿的股，一直派人参与管理” ，惠煌程告诉采访人员， “其实如果李贵山不来入股，马贵山刘贵山也会来，这与项目的实施没有太大关系，很多媒体就想要蹭老干妈的热点” 。
《中国经营报》从贵山天阳一位前员工处获悉， 2013年前后，李贵山注资时曾签订过协议，入股仅收取固定收益，如果公司有负债的话，不共同承担风险、不承担任何责任， “相当于借钱给公司” ，拍下的部分土地则成为抵押物。
该人员称，这样的协议将李贵山与公司债务撇清关系，与老干妈公司也无关。后来李贵山与贵山天阳的第一大股东天阳集团相关利益人“配合得不好，合作得不愉快” ，最终撤资，但“钱拿没拿走，开发出来的房子好多都抵押给他，相当于是用建好的房子来还他的钱” 。
在该人员看来，李贵山不可能被列入失信名单， “也是受害者” 。法律、财会专业人士表示，如果公司成为失信被执行人，公司股东撤资时不存在出资未缴清、抽逃出资等情形，股东不需要对债务负连带责任，也不会被列入失信名单。
采访人员联系老干妈公司办公室一位工作人员，对方表示，不了解李贵山在昆明贵山天阳公司的情况， “我联系不上他” 。
如今业主不断找相关部门帮忙解决问题，但是相关部门的人也说联系不上开发商。昆明中院司法网络拍卖公告中亦提到，被执行人贵山天阳所留联系电话均无法接通。今年1月，昆明市盘龙区住建委在***《领导留言板》上回复网友时称，该项目已开发多年，其间因各种原因多次停工，项目建设单位和施工单位主要人员相继离开且失联。
但惠煌程表示， “我们是很负责的开发商，一直在的” 。
（文中周林、陆梅梅、靖云云均为化名）
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