新湖中宝|左手金融,右手地产,“卖子纾困”的新湖中宝在酝酿怎样的棋局?

 
【新湖中宝|左手金融 , 右手地产 , “卖子纾困”的新湖中宝在酝酿怎样的棋局?】

新湖中宝|左手金融,右手地产,“卖子纾困”的新湖中宝在酝酿怎样的棋局?
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文/苗野
有“上海内环地王”之称的新湖中宝(600208,股吧)又开始“卖卖卖”了 。
11月10日晚 , 新湖中宝发布公告 , 融创中国将受让其持有的浙江启辉实业有限公司35%股权以及浙江启隆实业有限公司50%股权 。
这两笔交易将为新湖中宝回笼49.44亿元资金 。 其中 , 浙江启辉实业35%股权及相应权利和权益卖了11.44亿元 , 包含股权转让价款350万元 。 浙江启隆实业50%股权及相应权利和权益卖了38亿元 , 包含股权转让价款11.28亿元 。
新湖中宝表示 , 交易有利于加快公司相关项目开发进度 , 提升经营效率 , 优化公司资产负债结构 , 降低资产负债水平 , 实现更加稳健高效优质的发展 。
这是新湖中宝和融创中国的二次牵手 。 去年7月17日 , 融创就分别以5亿元和3.78亿元受让新湖中宝持有的瓯瓴实业90.1%的股权和上海玛宝90.1%的股权 , 并平价受让新湖对上述2公司的债权58.27亿元 。
如果不能成为“大鱼” , 不如卖个好价钱 。
对于新湖中宝而言 , 无论是引入绿城中国 , 还是售予融创 , 都是为了能够快速回笼资金 , 减轻流动性紧张的压力 。
具体来看 , 浙江启辉实业的重要资产是温州西湾项目14宗土地 , 地块总土地面积67万平方米 , 最大建面达到142.4万平方米 。 浙江启隆实业拥有的资产是上海亚龙古城国际花园项目 , 总面积为9.4万平方米 , 包括旧改面积9.09万平方米 。
其中 , 上海亚龙古城国际花园为旧改项目 , 是新湖中宝在上海内环储备中的优质资产 , 稀缺程度十分罕见 。 其位于上海黄浦区老城厢腹地 , 是中心城区难得的纯住宅用地 , 总建筑面积约43万平方米 , 距离新天地直线距离900米、人民广场直线距离1.1公里、外滩直线距离1.3公里 。
显然这是融创拿下的一笔不错的收购 , 不仅低价拿到百万方位于上海老城区核心地段的优质土储 , 还保留以往收并购传统 , 以获取控制权为目的主导开发 。

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虽为珍贵的上海市中心宅地 , 但旧改项目投入多、回款慢、周期长的特点让新湖中宝负债高企 , 资金链承压 。
今年前三季度 , 新湖中宝实现营业收入80.25亿元 , 同比下降27.45%;归母净利润27.34亿元 , 同比增加11.27%;归母扣非净利润9.56亿元 , 同比下降62.37%;经营活动现金流同比下降605.19%至-6.4亿元 。
负债方面 , 上半年新湖中宝账面资产负债率75.29% , 扣除预收类款项后的资产负债率为62%;净负债率158%;现金短债比为0.72;有息负债合计742.82亿元 。
“三道红线”重压下 , 新湖中宝踩中两条红线 , 处于橙档 , 有息负债规模年增速不得超过5% 。
为了减轻负债压力 , 新湖中宝一直走在“卖卖卖”的路上 。
据观点指数统计 , 2019年至今 , 新湖中宝合计转让南通启新、南通启阳、南通新湖、金谷置业、明珠置业、上海中瀚等11个项目公司股权 , 交易对价为227.6亿元 。
在房地产这个奉行高周转的行业里 , 新湖中宝重一级开发、慢周转、捂盘而待的策略始终敌不过规模至上的行业大势 , 成为了行业里不折不扣的另类 。
实际上 , 在房地产之外 , 新湖中宝在金融科技和其他高科技领域做了大量布局 。 频繁出售资产 , 或是为了助力科技转型 。
近年来 , 新湖中宝在持续投资金融服务机构的基础上 , 还加大力度投资信息技术、芯片设计、智能制造、医疗健康等高科技企业 。
中报显示 , 新湖中宝持股比例约14.05%的邦盛科技 , 是一家服务于金融机构的科技公司 。 自2018年便展开投资的杭州趣链科技 , 经历数次追投 , 如今新湖中宝合计持有趣链科技49%的股权 。 登陆科创板逾一年的晶晨股份(688099,股吧)是全球最大的智能芯片供应商之一 , 新湖中宝持有其1.49%股份 。 在国内中高端纺织数码喷墨印花机市场占有率超过50%的宏华数码 , 今年6月向科创板提交了上市申请 , 新湖中宝持有其25%股权 。 分页标题
此外 , 新湖中宝投资入股的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业(有限合伙)已投资十余家高科技企业 。 其中 , 神州细胞、复洁环保已于科创板上市;重点投资的龙芯中科技术有限公司 , 新湖间接持有其1.80%的股权 。 同时 , 新湖中宝还直接持有易百德微电子有限公司30%的股权、持有上海蕙新医疗科技有限公司34%的股权、持有浙江聚创电器科技有限公司30%的股权等等 。

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对于新湖中宝构建的金融科技版图 , 业内人士认为这是“新湖系”天生基因使然 。 “新湖系”的核心产业就是金融和地产 , 也都是投资品 , 其参控股的金融企业涵盖证券、银行、期货、保险等全金融牌照 。 “新湖系”熟稔资本腾挪游戏 , 先是投资金融企业 , 后逐渐转向金融科技 , 进而衍生到高科技企业 , 寻找有潜力的 , 符合国家政策发展方向的企业 。 从长远看 , 其在金融科技领域的布局前景看好 。
但这种布局带来的利好并没有体现在财务报表上 , 相反新湖中宝的营业利润增长缓慢 , 公司价值增长不多 , 市值也未有增长 。 当然 , 新湖中宝也极有希望在未来通过减持股份确认大量投资收益 。
新湖中宝此前也曾表示 , 所投金融机构、金融科技企业、高科技企业部分已具备或即将具备上市条件 , 后续将积极推进上市工作 。
“左手金融 , 右手地产”或是“新湖系”本色 。 虽然挂着区块链龙头概念股 , 但毕竟新湖中宝还是家根正苗红的房地产企业 。 在地产去杠杆的大背景下 , 调整债务负担 , 增强资金安全才是新湖中宝今年的重中之重 。
(责任编辑:常丹丹 HO016)