中国城市房地产市值排行文|凯风这两天

文|凯风
这两天，一则“卖掉深圳的房子，能买下半个美国”的消息不胫而走。
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消息称，据统计，将深圳所有房屋按市值卖掉，可以买下半个美国。
这则传闻表示， “深圳房屋总市值151.5万亿人民币” ，美国住房总市值则为36万亿美元（234万亿人民币）。
2020年中国GDP刚刚破100万亿，深圳一地住房总市值就高达150多万亿？
数据存疑。但中国房地产市值，远超欧美发达国家，却是不争的事实。
我们以泽平宏观的报告作为参考。根据任泽平团队测算， 2018年，中国住房总市值约为321万亿人民币，相比1998年的23万亿，翻了10倍多。

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考虑到这两年全国新房建设井喷以及房价上涨的变化， 2020年中国住房总市值应该超过了350万亿，而2020年中国GDP突破100万亿，房地产市值约为GDP的3.5倍。
2020年，美国房地产总市值超过36万亿美元，约为234万亿人民币，仅为中国的2/3左右。
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各大城市房地产总市值有多少？
同样根据任泽平团队的测算， 2018年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市住房市值分别为30.4、27.3、9、13万亿元，人均住房市值分别为141.2、112.8、60.2、100.1万元。
以当年数据来看，北上广深住房市值合计高达80万亿元，约占全国的1/4左右，相当于GDP总规模的7倍左右。
除了北上广深之外，住房市值超过2万亿的城市还有天津、重庆、杭州、南京、苏州、武汉、成都、福州、青岛、济南、温州、厦门、宁波等。

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这还是2018年的数据。过去两年，主要城市房价普遍上涨，加上新建商品房井喷，房地产总市值至少还应上浮10%左右。
以深圳威力， 2018年至今，深圳房价从5.5万上涨到7.1万，整体涨幅约为30%左右。
加上新建住房，以此估测， 2020年深圳房地产总市值约为17万亿。（参阅《2020年房价涨跌榜》）
这还是保守估计。如果将深圳所有住房都囊括在内，房地产总市值早已超过30万亿。
众所周知，深圳有一半人住在城中村，商品房占比相对较小，流通房产市值并不高。
根据广发证券统计， 2016年，深圳存量住房为4.57亿平方米， 860万套。其中商品房仅为1.29亿平， 138.5万套，套数占比不到1/6 ，剩下的基本都是城中村小产权房、工厂宿舍、保障房。
2017-2020年，深圳新房成交约合2000万平方米。考虑到新增保障房、自建房以及拆迁情况， 2020年深圳存量住房保守估计在4.8亿平方米左右。
2021年1月，深圳二手房均价达到7.1万元。如果将商品房、保障房、小产权房统一按此价格计算，深圳房地产总市值约为34万亿人民币。（参阅《全国房价再创新高，这75个城市破万了》）

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显然，商品房、保障房、宿舍、城中村小产权房，不可能都能卖到市价。
任泽平团队对深圳房地产市值的估测还是相对客观的，考虑到近两年深圳房价大涨，深圳真实的房地产总市值应该在20万亿-30万亿之间。
以20万亿来计算，深圳房地产总市值占全国的比例为6%左右，相当于美国的1/10 。
深圳与香港一水之隔，两地适合进行比较。
早在2014年，香港媒体曾统计称当年香港房地产总市值高达20.4万亿港元，而纽约和新加坡分别为6.7万亿和7.8万亿。
2014年至今，香港房价涨幅超过50% 。
考虑到新增住房情况，如今香港的房地产总市值应该超过30万亿，与深圳相差不大。
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【中国城市房地产市值排行】这则消息之所以让人浮想联翩，不仅是因为隐喻了深圳高房价的现实，而且与历史相对应：
1980年代后期，处于房价泡沫巅峰的日本，仅东京的房地产市值，就能买下整个美国。
当时， “东京房价永远涨”的神话可谓深入人心。
然而， 1990年代，日本房地产泡沫破裂，房价一泻千里，地价一度下跌60%以下。

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30年后的今天，日本主要城市的房价仍未回到1990年代的最高点，日本亦陷入“失去的20年”之困。
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当然，市值本身没有太大意义，因为不可能所有人都能进行变现。