鲁网·泰山财经1月21日讯（采访人员 张琴）1月15日晚 ， 山东本土房企天泰国际控股有限公司（下称天泰国际）正式向香港联合交易所递交招股说明书 ， 计划赴港上市 。 从目前招股书披露的细节来看 ， 这家从山东青岛起家成立20余年的老牌房企 ， 正积极冲刺资本市场谋求发展 ， 但也同步面临土储规模、盈利能力以及降低负债的多重考验 。
项目聚焦山东 ， 土储总量约520万方
天泰国际创立于1994年 ， 以房地产开发与经营为主营业务 ， 并涉及旅游休闲、酒店管理、物业管理等 。 招股书显示 ， 截至2020年10月31日 ， 天泰国际共拥有54个处于不同发展阶段的物业项目 ， 分别位于山东青岛、济南、烟台、滨州、潍坊、临沂、淄博及济宁八个城市 。
具体来看 ， 七成项目集中在青岛 ， 目前济南已经鲜见天泰国际的身影 ， 除了早年的标杆“豪宅”天泰太阳树项目外 ， 最近的项目就是去年10月也已全部售罄的济南天泰·山大E号 。
招股书显示 ， 截至2020年10月31日 ， 天泰国际土储总量约为520万平方米 ， 但采访人员发现 ， 除去已竣工物业及发展中物业 ， 其中仅有110万平米的持作未来开发物业 。 对此 ， 天泰国际表示 ， 仍将致力成为山东省的领先物业发展商 ， 并将业务版图发展至中国其他选定市场 ， 但“在我们计划进军的主要城市 ， 已难以按具有吸引力的收购成本 ， 取得理想位置的未开发土地 ， 未来收购成本可能会进一步增加 。 ”
　“深耕区域同时布局全国 ， 已经是目前竞争环境下房企发展的标准路径 ， 土储等于是粮仓 ， 土储量不足势必会在一定程度上限制企业的发展速度和规模 。 ”一位业内人士告诉采访人员 。
【天泰|山东房企天泰国际冲击港股上市：54个项目全部集中省内 规模不足60亿】规模不足60亿 市场份额0.49%
招股书披露 ， 天泰国际这些年同时出现了营收上涨但净利润下滑的现象 。 数据显示 ， 2018、2019年及2020年前9个月 ， 天泰国际总收入分别为26.44亿元、33.62亿元以及29.31亿元；同期净利润分别为3.13亿元、3.17亿元及2.31亿元 ， 净利率分别为12.4%、9.1%及8.4% 。 同时 ， 在现有规模上 ， 2018、2019、及截至2020年9月30日 ， 天泰国际实现的合同销售额为64.55亿元、50.57亿元及59.26亿元 ， 销售规模仍远不及百亿 。
采访人员注意到 ， 按2019年的销售总额计算 ， 天泰国际是于山东省设立总部的16大地方物业发展商之一 ， 但市场份额不足1% ， 占比为0.49% 。 这样来看 ， 不论从土储规模和市场占比上 ， 天泰国际的规模都不算大 。
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负债居高不下 踩中房企融资“红线”
随着上市进程的推动 ， 天泰国际去年已经开始在土地市场“补仓” ， 招股书显示 ， 其于2020年11月通过公开招标、拍卖或挂牌出让程序在山东潍坊、德州及临沂获取了3块新土地 ， 土地储备总量分别为88126平方米、217478.4平方米及202961平方米 。
然而 ， 由于扩张至新地区及开展新业务需要大量资金 ， 天泰国际的负债水平也连年上涨 ， 据披露的信息显示 ， 2018年、2019年以及截至2020年9月30日 ， 公司借款总额分别约为17.88亿元、35.93亿元及37.38亿元 。 同时 ， 截至2020年9月30日 ， 该公司资产负债比率（不包括合同负债）及现金短债比率分别为81.2% 及2.7 。
其中值得注意的是 ， 81.2%的资产负债比率已经高出去年监管层为收紧房企融资所作出的资产负债率不得大于70%的规定 。
“若上述标准生效 ， 而我们日后无法遵守上述三项限制中的任何一项 ， 则我们获取额外融资的能力可能将受到重大不利影响 。 ” 天泰国际方面在招股书中表示 。
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“对于天泰国际来说 ， 此次递表能否通过还是未知数 。 事实上 ， 在2020年港股IPO案例中 ， 很多内地房企多次递表也未能成功 。 包括上坤地产、港龙地产等在内的房企 ， 也是多次递表后方成功上市 ， 还有不少房企在申请失败后就再未有动作 。 ”一位房地产业内人士这样表示 。

来源：(未知)

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