撰文 | 李逗
编辑 |董雨晴
名义上说提升小区孩子成绩 ， 实为提升小区学区房竞争实力 。 近日 ， 深圳某小区业主竟自发组织成立了“业主补课队” 。 在业主群里 ， 一位业主呼吁甄选“211、985”院校毕业的业主 ， 分配相应的科目给孩子们补课 ， 在这则消息后 ， 还有不少业主报名响应 。
这则发生在深圳小区的真实案例 ， 多少反映出了当下学区房的疯狂 。
这些家长们深谙楼市里的一层微妙关系：孩子读书成绩越好 ， 小区房价就越高 。 就这样 ， 一帮最聪明的深圳家长们 ， 率先把共享经济思维用在了给孩子打鸡血上 ， 俗称"鸡娃" 。 他们希望借助学区成绩的提升 ， “曲线”拉动房价的上涨 。
更为离谱的是 ， 深圳之外 ， 上海、北京、杭州也不乏这样的家长群 。 一些家长们不仅成立了业主众筹群 ， 甚至自发成立了学习基金 ， 用以激励小区内孩子学习成绩的提升 。
隐藏在荒诞现象背后的 ， 是大众面对学区房涨价的普遍焦虑 。 以近期的学区房涨价行情 ， 鲜少有家长能不被刺激到 。 “1月14日 ， 深圳一则老破小学区均价刷新到32万元/㎡” ，“12月30日 ， 北京海淀某学区房一夜暴涨40万元”、“12月末 ， 上海学区房三天暴涨100万元” 。
“天价”学区房什么时候会跌？这个问题就像是问茅台股票什么时候会暴跌一样 ， 没人能答得出来 。 只不过 ， 每当有人质疑学区房价格高时 ， 总有更高的成交价来回应质疑 。 而家长们的焦虑 ， 也在推动着政府与市场开始进行新一轮的资源再分配 。
“疯狂”的学区房
北京海淀区房价涨势最凶猛的这段时间里 ， 张阳开始前所未有的关注起市场走势 。 作为一名海淀家长 ， 他几乎能说得出每一片海淀学区房对应的价格涨势 ， 哪个学校对应的学区房涨价最大 ， 哪个涨幅一般 ， 他心里都门清儿 。 但令张阳沮丧的是 ， 观望了数月后 ， 他依旧没能赶上海淀学区房的这趟车 。
“涨的太快了 ， 2020年初海淀万柳区的蜂鸟家园40多平方米的房子总价就在600万元了 ， 现在已经900多万元了 。 原本我是想把房子换到中关村三小附近的学区房 ， 但现在根本买不上了 ， 只能眼巴巴望着中关村三小这种学校流口水” 。 在张阳看来 ， 尽管海淀整体教育基础不错 ， 中关村三小却有着无可比拟的优势 ， “只要去一次中关村三小 ， 就会被它吸引的” 。

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图/视觉中国
在北京 ， 中关村三小是海淀家长眼里的“心头好” 。 在不少家长看来 ， 这个学校有着顶尖的师资、硬件、生源 ， 以及管理模式 ， 也正因此 ， 中关村三小对应的蜂鸟家园成为最受欢迎的学区房 ， 涨势一骑绝尘 。 “蜂鸟家园涨幅是最夸张的 ， 好多普通学校对应的学区房其实只是微涨 ， 像学院路学区就基本没涨 。 ”
对大多数家长而言 ， 买到海淀的学区房只是起点 ， “上了车”之后 ， 他们更不敢松懈孩子的教育问题 。 “大家没想着躺赢 ， 而是在一起交流育儿、教育、辅导班相关话题 ， 这里竞争氛围特别浓厚 。 ”且家长们往往越拼越勇 ， 甚至为了孩子的未来操碎了心 ， 在他们眼中 ， 学区房不仅仅是提高成绩这么简单 ， 而是一条打破圈层、提升见识的通道 。
学区房的火热涨势 ， 让家长们再次前仆后继地涌了进来 。 张阳最初感觉到学区房市场起变化是在2020年末 。 他发现 ， 以往不怎么关注学区房的家长朋友们 ， 突然开始热议学区房的价格 ， 且多数在关注海淀的学区房市场 ， 热度甚至压倒了以教育资源丰厚著称的西城区 。
“十几年前 ， 说起高考高分段学生数量 ， 西城可是把海淀踩在地上摩擦的 。 ”张阳感慨道 。 但最近几年 ， 由于西城区的优质小学扩招太严重 ， 师资和其他硬件条件难以跟上 ， 整体教学质量已经下滑 ， 而海淀的教育则仍在走强 ， 最近几年其学员成绩在高考高分段已占据一半以上 。 相比其他区域而言 ， 海淀区集合了高学历的“京一代” 。 这些家长们相信教育改变命运 ， 从小便“鸡娃” ， 那些坐落在海淀黄庄附近的培训机构们随之赚得盆满钵丰 。
与张阳没能赶上学区房这趟车的经历相反 ， 上海学区房业主王楠则是后悔提前“下了车” 。 王楠原本是上海市徐汇区第二阶梯学区房的业主 。 2020年7月 ， 王楠把这套学区房挂到了交易平台 ， 很长时间内 ， 这套房子都鲜有人问津 ， 来看房的人更是屈指可数 。 转折发生在12月26号的那天早上 。 一位买家在初次看房后的第二天 ， 迅速和中介敲定了定金 。分页标题#e#
真正让王楠心态崩了的 ， 是敲定定金合同后的那几天 。 同等类型房子的均价开始迅速蹿升 ， 短短10天内涨了近50万元 。 王楠自己算了笔帐 ， 即使赔上违约金 ， 把房子重新挂牌上市也能赚不少钱 。 “真的是心太痛了 ， 我那个中介一直在游说我违约 。 ”
而事实上这也是上海学区房业主们的普遍操作 。 很多只签了定金合同的房东们 ， 都开始主动选择赔违约金 ， 房子重新挂牌上架 。 “我们这所有中介都无房可卖 ， 出来一套房最快2小时就能卖掉 。 ”
这只是上海学区房市场的典型案例之一 ， 这种涨幅程度正在上海多个学区房上演 。 如闵行区的高兴花园小区 ， 对口闵行区实验小学春城校区+莘松中学春申校区 。 这个学区房11月一房成交均价还是360万元以上 ， 到12月则直接飙涨至400万元以上 。
有钱人最聚集的上海楼市里 ， 向来不缺买家 。 但跳涨带来的直接效应 ， 就是楼市开始出现"房东惜售"、"无房可卖"的局面 。 不少人发现 ， 即使钱袋充足 ， 但先要在上海楼市里买到心仪的房子 ， 也要努力搏一搏运气 。
上海的一位房产中介告诉AI财经社 ， 如今上海的学区房处于"卖空"的节奏 。 "基本上卖得差不多了 ， 库存房源一个小区能签字的就一两套 ， 尤其是那些双学区的小户型 ， 出来一套秒一套 。 ”
什么推动了学区房的暴涨?
学区房涨价的燎原之势 ， 在北京、深圳等地越烧越旺 。 据负责蜂鸟家园的一名中介人员介绍 ， 2019年底 ， 蜂鸟家园一套50万平方米的房子总价还在700万元左右 ， 但最近两个月已上涨至800万元-900万元左右 。 而在价格上涨的同时 ， 业主们也纷纷选择待价而沽 ， 惜售房源 。 “房价上涨的时候 ， 大家都想着再等等 ， 卖一个好价格 ， 挂牌房源自然就少了 。 ”

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而在学区资源更稀缺的深圳市场 ， 这种现象就更为普遍了 。 此前 ， 不少深圳打工人的朋友圈都被这样一条成交信息刷屏了：2021年1月14日 ， 深圳福田百花片区的一套44平米房子卖出了1420万元的天价 ， 均价高达32万元/㎡ ， 创下了深圳学区房的单价交易纪录 。
看到这条消息的深圳打工人们集体沸腾了 ， 他们忍不住拿出计算器算了下 ， 以人均2万元/月的收入水平计算 ， 再努力个64年 ， 就能成功拿下一套深圳学区房了 。
疯狂的房价背后 ， 人们开始探究到底是什么因素推动了这轮学区房的暴涨？
资金的流动性释放、人口政策的出台、楼市的成交火热 ， 都为学区房的上涨提供了有利条件 。 但推动这轮上涨行情的核心原因 ， 还是2020年3月份公民同招（指公立学校和私立学校同时招生）、民办摇号政策的出台 。 这让家长们以往认准优质民办学校打造的升学路径 ， 发生了根本性动摇 。
当然 ， 上海这轮学区房领涨是有历史沿革的 。 相比北京、深圳等一线城市 ， 上海的民办初中优势非常强 ， 家长们自发报名参与民办招生考试 ， 择优录取 。
那时上海虽也有学区房概念 ， 但公立学校往往都是保底选项 ， 家长们还是希望孩子优先上私立学校 ， 因此围绕公立学校打造的学区房溢价反倒不高 。
民办摇号政策的出台 ， 让家长们有点慌了 。 这意味着采用摇号制度 ， 即使孩子再优秀 ， 也有可能无法被私立学校录取 。 与此同时 ， 公民同招政策更是让“先博私立、公办保底”的想法彻底破灭了 。 对比之下 ， 家长们只得将首要目标回归到公立学校里最优质的那几个 ， 而相对应的学区房也迎来了巨大的关注度 。
想要握紧这些顶级公立初中的入学券 ， 买学区房成为这一方案的最优解 。
一位上海本地人士介绍道 ， “以往上海初中小学最好的资源都在民办学校 ， 很多上海人都会努力争取上民办小学和初中 。 但现在对教育资源再分配 ， 优质教育资源还是稀缺的 ， 最终考验的只能是家长的钱包了 。 ”
【涨价|孩子成绩差，咱房价就跌了！学区房家长为保房价，自发组织业主补课队】而随着2020年9月上海市出台放松人才落户政策出台后 ， 舆论一片哗然 ， 学区房市场的火更是越烧越旺 。 在这之前 ， 上海已经以2428万城区人口位列全国第一 ， 排在第二位的北京城区人口为1865万 。 供不应求的局面下 ， 学区房更是形成了一骑绝尘的涨势 。
在北京 ， 深圳也出现过类似的局面 。 2020年4月 ， 深圳市教育局发布文件明确表示 ， 深圳民办学校全部摇号录取 ， 高中取消直升；2020年北京各区的招生政策中 ， 对公民同招也给出了具体执行意见和报名流程 ， 如西城与朝阳都有明确的指引 。分页标题#e#
京、沪、深圳等一线城市的大力执行示范下 ， 民办摇号也将在全国各地逐渐落地 。 可以预见 ， 未来公民同招、摇号入学将成为常态 。
不少人对民办摇号带来的教育机制的改变颇为不满 。 毕竟按照民办初中的考试入学要求 ， 学生们只要凭成绩 ， 就能考上优质初中 。 而民办摇号后 ， 成绩不再是那个最有用的名校敲门砖 。 摆在家长面前的选择是 ， 要么拼运气 ， 要么拼钱 。
“这实际上是一个公平和平等的选择问题 ， ”一位行业分析师表示 ， “民办初中在此前已经形成很强的马太效应 ， 好学生越来越集中 ， 但那些差生的教育质量就得不到保障 。 民办摇号打散了这种集中性 ， 它的目的在于教育的均衡化 ， 让学生享受均衡的教育 ， 注重的是平等 ， 而非绝对的公平 。 ”
多片划区 ， 能给学区房降温么？
几天前 ， 一则新闻消息在上海家长群里炸开了锅 。
该消息的主要内容正是在上海浦东新区教育局召开的2021年工作务虚会 ， 浦东新区教育局局长诸惠华在此会议上提到 ， “要对标国际国内先进地区 ， 学习新加坡和（北京市）海淀区的理念和管理模式 。 ”
其所提及的“海淀区的理念和管理模式” ， 被公众解读为“多校划片”政策（指一套学区房可对应多个学校资源）的出台迹象 。 尽管官方很快否认了这一消息 ， 但坊间传闻仍旧在浦东家长微信群里激起了千层浪 。

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"大家都在担心 ， 如果‘多校划片’政策出台 ， 学区房价格会不会跌下来？不少人都有着犹豫不决又焦虑万分的心态 。 ”家长张薇说道 。
“多校划片”的政策 ， 曾经被公众解读为让学区房降温的一剂猛药 。 “多校划片”改变了以往单个学区房直接锁定具体名校的局面 ， 而变成了"一个小区对应多个学校" 。 具体操作中 ， 它通过随机派位方式 ， 分配热点学校招生名额 。 那些未能进入热点学校的学生 ， 则依照就近入学的准则 ， 被安排到其他学校入学 。
多校划片政策曾激发过一些人对学区房的恐慌 。 对于家长而言 ， 就算买了这个小区的房子 ， 但孩子能不能上名学校仍然不确定 ， 甚至很有可能随机派位到十分普通的学校中 。 但从市场情况看 ， 其却并未能完全抑制住学区房价格的上涨 。
此前 ， 在2020年五一节前夕 ， 北京西城曝出将推进“多校划片”政策 ， 在7月31日后入户的住户 ， 可能会推行区内多校划片 。 受此消息影响 ， 当时有大量家长迅速买入心仪的学区房 ， 致使当时北京的学区房价格出现了大幅度的上涨 。
国金证券研究所分析师吴劲草表示 ， “公办的‘多校划片’虽然也俗称‘摇号’ ， 但和民办的摇号完全不是一个东西 ， 民办的摇号是人人可以报名的 ， 无门槛的 ， 大范围的摇号 ， 而公办的多校划片 ， 其实是根据户口/年限/房产等按顺序的 ， 小范围的划片 ， 二者其实不是同一个东西 。 ”
其中 ， “入户年限”又是十分重要的顺位因素 。 这意味着 ， 同样的背景 ， 早买学区房的 ， 顺位排在更前 ， 更可能顺利入学 。
AI财经社了解到 ， 以北京市的东城区、海淀区为例 ， 尽管早已在2018年发布了多校划片的政策 ， 但从近两年的入学情况来看 ， 入校划分后的一些调剂生源 ， 依旧是按照顺位来 ， 并不是“随机分配” 。 在顺位的排序里 ， 有学区房的家长们依旧占据较大优势 ， 这也导致了学区房的价格居高不下 。 多位海淀的房产中介表示 ， “2020年4月底 ， 北京西城就出台了多校划片政策 ， 但我们实际接触发现 ， 好的学区房价格还是在上涨的 。 ”
究其根本 ， 学区房涨价的最核心原因 ， 还是学区资源供不应求 。 据媒体报道称 ， 2020年北京小学生入学数量大概有22万人 ， 但却有将近8万个学位缺口 。 这种供不应求的局面 ， 加剧了学区房的稀缺 。 价格不断上涨 ， 竞争越来越激烈 。
打工人经常吐槽的内卷 ， 在教育市场中体现得淋漓尽致 。 但在抱有孟母三迁思想的中国家长心里 ， 没有人愿意让孩子输在起跑线上 。 他们宁可掏空钱包 ， 也要为孩子赌上一个美好的明天 。 尽管这个事实的另一面 ， 等待学生们的将会是无休止的补习、考试竞争 ， 最终循环往复 。
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来源：(AI财经社)

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标题：涨价|孩子成绩差，咱房价就跌了！学区房家长为保房价，自发组织业主补课队