外地购房客涌入2020年深圳住宅成交首破10万套
陈博
【经济观察报|外地购房客涌入2020年深圳住宅成交首破10万套】乐有家研究中心报告显示 ， 2020年 ， 深圳一手住宅成交45384套（含深汕合作区） ， 同比上涨19.8%；二手住宅成交95273套 ， 同比上涨23.5% 。
综合来看 ， 过去一年 ， 深圳一二手房总成交量首度跃过“10万套”大关 ， 高达14.07万套 。
“2020年上半年 ， 虽然深圳新盘限价 ， 但在真正执行过程中 ， 监管部门对备案价并没有严格控制 ， 因此 ， ‘715’新政前 ， 深圳购房者并未特别关注到一手房的价差 。 相比之下 ， 二手房的优势更为明显 ， 配套成熟、学位现成促使居住需求可以快速得到满足 ， 成为支撑上半年二手房稳定成交的重要因素 。 ”乐有家营销副总裁孟凡振曾在“715”新政之后做过初步统计 ， 他发现 ， 深圳大概有三分之一的购房者失去名额 。
与此同时 ， 监管层对一手房源的限价趋严导致一二手价格倒挂明显 ， “以‘715’新政为分水岭 ， 深圳一二手成交量在2020年后半年发生明显分化 。 ”孟凡振说 。
乐有家研究中心发布的数据佐证了这个结论——以2020年7月为分割点 ， 从8月开始 ， 原本成交量还徘徊在3500套以下的深圳一手住宅 ， 月网签量开始攀上4000套水平 。
2020年11月 ， 深圳一手住宅网签量达到年度最高点6296套 ， 远超过当月二手住宅5812套的水平 ， 这也是深圳时隔多年首次出现一手成交超越二手成交 。
同样的时间点 ， 深圳二手住宅成交量（过户量）在经历了3个月每月突破10000套的巅峰之后 ， 于2020年10月、11月两个月出现断崖式暴跌 ， 徘徊在5000-6000套之间 。
按照惯例 ， 网签、过户的周期大概滞后1-2个月 。 反映到数据上 ， 实际分化普遍聚焦在去年8-9月份 。
从实时成交中更能感受“715”新政的威力 ， 乐有家旗下的中介门店 ， 2020年7月16日-8月15日期间 ， 新增客源量、新增房源量、二手带看量都直线下滑；二手签单量更是暴跌60% 。
大量客户在调控冲击之下进入观望期 ， 但硬币的另一面是 ， 业主们的心态却始终坚挺 。 根据乐有家提供的二手挂牌价变化趋势 ， “715”新政之前 ， 深圳二手房挂牌价刚刚达到7.84万元/平方米；此后 ， 挂牌价一路上扬 ， 突破“8”字头 。 截至2020年12月15日 ， 深圳二手挂牌价已经高达8.42万元/平方米 。
业主报价的抬高直接折射到二手房成交中 。 2020年 ， 深圳二手住宅成交均价达到66045元/平方米 ， 同比上涨10% 。
不过 ， 这还不是深圳二手成交价的实际涨幅 。 从乐有家统计的2020年深圳80个热门成交片区价格涨幅排行榜来看 ， 91%的片区在2020年第四季度价格同比涨幅超过10% 。 其中 ， 14个片区四季度成交均价甚至同比上涨超过30% ， 位于榜首的深圳桂庙片区、宝安中心区 ， 四季度价格同比上涨高达64.36%、63.51% 。
支付能力强劲 ， 是这一轮深圳购房者的共性 。 可以佐证的一组数据是 ， 2020年 ， 深圳二手住宅单价超过7万元/平方米的成交占比达到44% ， 几乎占据“半壁江山” 。 “哪怕干这一行这么久 ， 深圳楼市的支付能力确实有时候也超乎我的想象 。 ”孟凡振向经济观察报感慨 。
与之相应的是 ， 2020年购买深圳二手住宅的置业者中 ， 72%为刚需客户 ， 19%为改善型客户 ， 9%为投资客户 ， 投资比例同比上升3个百分点 。
孟凡振告诉经济观察报 ， 这9%是纯投资需求 。 这一部分投资需求区别于以往 ， 过去进入深圳楼市的投资客往往带有投机需求 ， 但现在整体楼市周期已经被拉长 ， 限售、限购等政策门槛非常高 ， 资金成本也在进一步抬升 ， 所以 ， 深圳楼市的投机需求减少很多 。 “2020年我们接触到的一类买家是实体企业主 ， 疫情叠加经济大环境的影响 ， 导致他们生意做不成 ， 他们通常将资金转移到房产这种能够对抗通胀的安全资产上；另外一类 ， 则是以前移民国外或投资国外的群体 ， 2020年 ， 他们将目光转移到国内 。 在全国范围内 ， 深圳房产属于比较优质的重资产 ， 成为他们的优先选择 。 ”
孟凡振和他的团队 ， 去年接到很多来自全国各地的购房咨询 ， 比如江西、广西、北京等地 。 他们观察到 ， 外地购买群体对深圳楼市的关注度正在提升 ， 入深购房占比也有所提高 。
这类外地购房客的入深资格 ， 通常都是蓄谋已久 ， 尤其是北方的一些购房者 ， 早年就提前购买深圳社保；也有的外地客户通过发动深圳的亲戚朋友获得存量名额 。 “深圳在学位以及重点片区的大手笔规划 ， 迅速拉升典型片区或楼盘的价格 ， 也给一些热钱或投资需求打开了一扇门 。 ”孟凡振表示 。分页标题#e#
责任编辑：李桐

来源：(未知)

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