怎么看上海卖地收入创纪录
陈哲
在中国和全球经济面临2008金融海啸以来最大挑战的一年里 ， 中国最大城市上海创出了卖地纪录 。 3138亿元的土地出让金（据wind统计的2020年数据） ， 让上海时隔多年后重回城市卖地榜首 。
有趣的是 ， 2021年首月才过一半 ， 杭州一口气纳入400亿的宅地出让金 ， 颇有重夺桂冠的架势 。 而2017年之后极为低调的北京 ， 也将多年鲜见的大规模优质土地挂上售卖清单 。 这几家卖地大户的系列操作 ， 引发了市场热议 。
土地财政 ， 是过去15年来最热门的城市话题之一 。 至今大家形成的共识是 ， 经济越发达的城市 ， 越不依赖土地 。 一方面它们不是吃饭财政 ， 经济上有足够的底气；其二 ， 这些城市的土地 ， 往往比较稀缺 ， 管理者更希望用来培育新税源 ， 而不是做一锤子买卖 。 当然 ， 大城市被人盯得紧 ， 传出天价地或者天价豪宅 ， 都不是什么好事 。
但土地财政的吊诡之处在于 ， 越不愿意卖地（盖住宅）的发达城市 ， 人口流入更多 ， 居住需求更旺 ， 这就加剧了供求矛盾 。 有一项来自某大开发商的研究显示：全国近300个城市里 ， 有100多个房价相对低的城市 ， 供应了50亿平方米土地；而另100多个房价高、吸纳中国一半以上人口的城市 ， 却只供应了18亿平方米的土地 。 当然这是另外的话题了 。
上海对土地依赖程度较低 ， 在通行的衡量指标“土地收入/一般公共预算收入”上 ， 略超20%多 ， 远低于动辄50%的国内大部分城市 。 从基本数据看 ， 上海过去5年的土地总收入虽高 ， 但都不是第一 ， 卖地均价控制在7000-8000元/平方米 ， 低于北京（约2万元/平方米）、深圳、福州、厦门等均价上万的城市 ， 平均溢价率也都在10%以下 。
上海这种对卖地的克制 ， 在2020年被打破了 。 其实在上海当年1月公布的财政预算报告中 ， 土地计划收入比前一年还下降10% ， 为2000亿元左右 ， 可实际一年下来 ， 土地收入跳涨了50% 。 这是极不寻常的现象 。 新冠疫情是改变局面的因素 ， 上海要为其在全国疫情防控中所要扮演的角色 ， 做出重大财政调整 。
2020年4月初 ， 上海政府一改过去在土地交易上的“佛系”态度 ， 宣布调整卖地规则 ， 将“每块住宅用地都遵从不低于15%的部分自持”的要求 ， 改为整体上统筹安排自持比例 ， 即刻激活了土地市场 。 有了土地金的保障 ， 城市旧改得以加速推进 ， 既稳定了投资和财政收支 ， 也促成了新的购房需求入市 。 最终的结果就是 ， 房地两旺 。
在我看来 ， 上海在房地产上的安排很高明 ， 也是城市主政者面对宏观黑天鹅事件时 ， 为数不多的选择 。 土地出让金是1994年分税制之后 ， 地方政府所能支配的最大的财源之一 ， 产业不够发达的地区更是如此 。 无论是面对重要的经济挑战、产业转型升级 ， 还是城市空间结构的更新调整 ， 这笔钱的价值非同小可 。
这也是为什么过去多少年来 ， 在房地产调控方面央地思路不完全重合的重要原因 。
近期我查阅了包括上海在内的全国103个大城市过去5年的卖地情况 ， 发现这些城市的卖地总金额在逐年上升 ， 从2016年的2.59万亿元 ， 到2020年达4.64万亿元 ， 涨幅高达80% ， 而销售的土地建筑面积只上涨了42% 。 同期 ， 全国新房销售总额从11万亿元上升到17万亿元 ， 涨幅为47% 。
以过去5年为尺度衡量的原因 ， 是2016年中央正式提出了“房住不炒”的调控目标 。 从这个数据看出 ， 5年中房价涨幅确实得到了遏制 ， 至少是没比过土地金增幅 。
前述5年的卖地收入 ， 实际上出现过一次跃升 ， 即从2018年的3.56万亿元涨到2019年的4.22万亿元 。 一年18%的土地金涨幅 ， 背后是2019年中美出现贸易摩擦等陡变的外部环境 。
【经济观察报|怎么看上海卖地收入创纪录】责任编辑：李桐

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