_原题是：上海楼市躁动迎来调控新政 将与央行房贷集中度政策形成联动
1月21日 ， 上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》 ， 从严打击房地产市场乱象 ， 引业内专家热议
【投资者网|上海楼市躁动迎来调控新政 将与央行房贷集中度政策形成联动】《投资者网》葛凡梅
近期 ， 上海房地产市场持续高温 ， 市场情绪躁动 。 为了进一步规范房地产交易市场 ， 上海相关部门及时出台房地产市场调控政策 。 1月21日 ， 上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称“《意见》”） 。
该《意见》共计10条 ， 主要包含进一步发挥好联席会议作用、完善土地市场管理、严格执行住房限购政策、调整增值税征免年限、严格执行差别化住房信贷政策、严格商品住房销售管理、严格规范房地产市场经营秩序、坚持租购并举、加快推进城市更新改造项目、加强政策宣传等 。 该《意见》自1月22日起实施 。
同策研究院研究总监宋红卫对《投资者网》表示：“2020年上海楼市整体向好 ， 有过热的迹象 ， 尤其是四季度 ， 新房认筹热度上升 ， 二手房成交量价均创新高 。 在这个时间点 ， 上海出台政策有明显的抑制楼市过热的意图 ， 更重要的是为2021年的上海楼市定调 ， 表明了‘稳市场’的政策决心 。 ”
增加重点区域土地供给
根据《意见》 ， 完善土地市场管理 。 优化土地供应结构 ， 增加商品住房用地供应 ， 特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度 。 坚持房地联动机制 ， 引导企业理性拿地 ， 稳定土地价格 。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来 ， 增加住宅用地供应 ， 增加上海五个新城的住房供应这条政策是该《意见》中最核心的内容 。 相较于其他针对上海市场乱象的抵制性政策 ， 这一条政策对上海房地产市场具有鼓励性 。
严跃进对《投资者网》表示 ， 此次政策内容强调了三点 ， 第一、土地供应要增加 ， 结构要调整 ， 这也是比较吻合上海当前购房需求的特征 ， 能够真正缓解供求矛盾 。 第二、此次政策明确了区域市场供地的调整 ， 尤其是提到了轨交沿线和五大新城的供地 ， 有助于后续此类区域住房项目的增多 ， 利好相关人员住房的解决 。 第三、政策也提到了对土地价格的稳定 ， 强调了房地联动机制的坚持 ， 这也是为了防范地价上涨传导到房价上去 。
目前上海部分区域库存不足 ， 房价上涨压力较大 ， 需要政策出台来稳定市场 。 宋红卫指出 ， 2016年至2018年是上海土地市场供应相对较小的年份 ， 经过三年的市场去化 ， 当前的库存已经处于相对的低位 ， 上海库存的结构性特征又比较显著 ， 其中核心区域库存不足是最明显的特征 ， 并且核心区域也是楼市上涨压力最突出的区域 。
宋红卫认为 ， 上海尽管说要扩大土地供应 ， 根据上海城市规划 ， 到2035年城市建设用地控制在3200平方公里以内 ， 所以增加的空间有限 ， 并且供地也主要集中在外围区域 ， 与核心需求是错配的 。 所以对于缓解上海核心区域的供应端紧张情况 ， 有效程度有限 。
打击“假离婚”购房与打新热
根据《意见》 ， 严格执行住房限购政策 。 夫妻离异的 ， 任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 。
宋红卫指出 ， 上海楼市购买力强劲 ， 且投资属性有抬头倾向 。 上海楼市火爆最根本的原因是强大的购买力 ， 随着上海落户政策放松 ， 以及5年限购年限的逐渐到期 ， 购买力不断增强 。 由于限价、“一二手”倒挂等因素导致的住房投资属性愈加明显 ， 部分房源买到转手卖掉就有可观利润 ， 因此也滋生了“假离婚”等乱象发生 。 这与“房住不炒”是相悖的 ， 因此必须进行控制 。
严跃进表示 ， 该政策其实就是打击“假离婚”的 。 过去通过此类“假离婚”可以骗取购房资格 ， 而现在即便是离婚了 ， 那么最近3年购房也都还是有影响的 。 此前有部分城市规定 ， 如果离异2年内要追溯过去家庭所有房产的 ， 而上海升级为3年 ， 政策显然更为严格 。
在上海中原地产市场分析师卢文曦看来 ， 该政策可以堵住限购的漏洞 ， 同时维护社会秩序 。 诸葛找房数据研究中心分析师陈霄同样对《投资者网》表示 ， 该政策打击了“假离婚”购房 ， 可能会降低部分热盘的认筹率 ， 对于稳定需求具有积极作用 。分页标题#e#
税费、信贷手段双管齐下
《意见》提出 ， 调整增值税征免年限 ， 将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年 。
陈霄认为 ， 将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年的政策 ， 在一定程度上增加了二手房交易成本 ， 打击了投机炒房行为 ， 二手房市场热度或将有所回落 。
卢文曦谈到 ， 由于市场短期形成炒作氛围 ， 尤其是打新热 ， 买到新房后转让也有差价 。 提高增值税免征年限会提高炒作成本 ， 这些组合拳可以降低投机买家入市热情 。
严跃进提到 ， 这个政策真正从税费角度进行了管控 。 目前来看 ， 包括深圳、上海等地都将落实此类政策 ， 这使得增值税政策的影响力增大 。 通过此类政策 ， 也使得二手房的交易税费成本增大 ， 防范部分房东房源快买快卖的现象 ， 有助于促进二手房交易的稳定 。
此外 ， 《意见》还规定将严格执行差别化住房信贷政策 。 实施好房地产贷款集中度管理 ， 加强个人住房贷款审慎管理 ， 指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速 ， 防止突击放贷 。 引导商业银行进一步加强审贷管理 ， 对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度 。 严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场 。
2021年开年以来 ， 监管部门对于银行违规向楼市“输血”一直保持“重拳出击”状态 ， 据不完全统计 ， 银保监会网站今年以来已出现多张与资金违规流入楼市的相关罚单 ， 包括国有大行分行、城商行、农商行等 。
严跃进认为 ， 这条政策中最大的亮点是提到了“房贷集中度”的概念 。 实际上由于2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年 ， 所以此类政策恰是借这个机会积极落实 。 后续银行在贷款方面势必需要更为保守 ， 需要在三道红线的约束下放贷 。 部分炒作比较多的楼盘或投机性强的购房者 ， 后续贷款方面势必会面临收紧的可能 。
陈霄则表示 ， 该条政策呼应了前期央行出台的房地产贷款集中度管理制度 ， 对于资金违规流入房地产加强监管 ， 体现了政府对于扭转资金脱实向虚的决心 。
优先满足“无房家庭”自住购房需求
根据《意见》 ， 相关部门将严格规范房地产市场经营秩序 。 加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管 ， 开展房地产市场秩序专项整治工作 。 加大联合整治执法力度 ， 形成执法合力 ， 严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为 。
卢文解读道：完善新建商品住房公证摇号选房制度 ， 优先满足“无房家庭”自住购房需求 。 这个举措是为了最大限度保护刚需买家的权益 。
严跃进指出 ， 这里最为核心的就是摇号制度的完善 。 此次政策提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭 ， 后续一些人才购房势必可以享受更好的政策 。 预计后续上海还会出台各类摇号选房制度 ， 类似优先认购的制度 ， 真正保障购房者尤其是无房者的权益 。
陈霄也表示 ， 该政策提出优先保障无房家庭的购房需求 ， 保障了刚需购房需求 ， 体现了政策对于无房家庭的倾斜力度 ， 同时也打击了炒房现象 。
此外 ， 为深入贯彻落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”的工作要求 ， 牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位 ， 构建完善房地产长效机制 ， 促进本市房地产市场平稳健康发展 ， 《意见》还提出严格规范房地产市场经营秩序、坚持租购并举、加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目、加强政策宣传等 。
卢文曦表示 ， 规范市场秩序和宣传管控 ， 与最近市场热和舆论导向有一定关联 ， 尤其是一些煽动性宣传助推市场交易热 ， 预计加强管控后 ， 躁动情绪会有一定降温 。
中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜对《投资者网》表示 ， 上海此次出台的楼市调控新政策 ， 是在之前相关调控措施的基础上 ， 结合最新的中央政策与地方情况进行的旨在关注调控结果 ， 防止房价大起大落的查缺补漏式的完善与提升措施 ， 是从增加住宅土地供给、涉房信贷政策、购房人准入资格与税费政策的一个综合性举措 ， 有利于保证市场供应 ， 防止炒作和维护房地产行业的平稳运行和可持续发展 。
对于政策效果方面 ， 宋红卫认为 ， 该政策组合拳在一定程度上能够给楼市降温 ， 强化楼市稳定的预期 。 从投资需求的角度来看 ， 能够防范利用政策漏洞 ， 打擦边球的现象 。分页标题#e#
责任编辑：邓健

来源：(未知)

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