_原题是：国锐地产“卖楼”偿债背后：海外物业回报率成谜 业绩亏损仍频频高溢价抢地
起家自北京 ， 1973年便于港交所主板上市的国锐地产 ， 曾经开发过三里屯Village、蓝T公寓、国锐金嵿等知名项目 。 尽管发展早于其他房企 ， 但近年些 ， 公司经营业绩却一直未见有明显起色 。
继2016年国锐地产出售福建物业后 ， 公司将发展重心一直放在海外市场 ， 业务版图从美国扩张至英国 ， 通过不断收购物业的方式 ， 公司的海外业务不断壮大 。 如今 ， 四五年时间匆匆而过 ， 公司却选择出售海外物业 。
《投资者网》郑小琳
左手买地 ， 右手卖楼 。 一向低调的国锐地产有限公司（简称“国锐地产” ， 00108.HK） ， 因为此举被推到了资本市场的聚光灯下 。
1月10日 ， 国锐地产发布公告称 ， 以3096万英镑（约2.72亿元人民币）的价格出售期限位于伦敦的一处大楼Boundary House 。
而就在出售通告挂出前的一个多星期 ， 也就是12月29日 ， 国锐地产还在高价拿地 。
近期 ， 公司从拿地到卖楼 ， 一系列操作背后似乎都与两大问题息息相关：一是国锐地产曾经将发展重心和开拓重点放在海外市场 ， 但成效几何 ， 仍然成谜；二是受新冠疫情冲击 ， 国锐地产的经营业绩陷入了亏损的泥潭 。
【投资者网|国锐地产卖楼偿债背后：业绩亏损仍频频高溢价抢地】转售伦敦物业资金用于偿债
以3096万英镑价格出售伦敦物业-Boundary House ， 国锐地产用了四年多时间盈利尚可 。
据悉 ， 该物业是国锐地产在伦敦买下的第一幢楼 。 大楼位于伦敦市著名的金融及保险地带中心 ， 由一层地下室、地面上七层楼、地库储物空间及7个停车位组成 ， 建筑面积约5000平方米 。
2016年8月 ， 国锐地产以2500.2万英镑（约2.12亿人民币）买入Boundary House 。 4年时间 ， 该大楼为国锐地产贡献的租金收入超580万英镑（约5106万人民币） 。 值得留意的是 ， 2018年以来 ， 该大楼的出租率出现下滑 ， 从2018年的89%下降至2020年中期的83% 。
不过 ， 从买入到卖出 ， 该大楼整体（租金收益+卖出盈利）为国锐地产带来了至少近1亿元的入账 。
对于出售原因 ， 国锐地产在公告中表示 ， “鉴于COVID-19对英国经济的影响及2020年在伦敦与目标物业类似的物业的市场价格下跌 ， 董事认为 ， 出售事项的代价属公平合理 ， 现时正是集团出售目标公司及变现其投资收益的恰当时机 。 ”
国锐地产在回应《投资者网》问询时强调：“国锐地产一直取得大股东的资金支持 ， 未来会寻求更好的合作伙伴和发展机会 ， 充盈公司发展资金 。 ”
尽管如此 ， 业内人士却有不同的看法 。
据一位长期关注海外不动产的市场人士透露：“经济形势对物业估值和整体运营的影响都很大 ， 前几年英国脱欧闹得沸沸扬扬 ， 不少公司决定将总部迁至其它国家 ， 英国的物业收益率为此出现下滑 。 ”

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出售款项用于偿债来源：公司公告

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海外资产抵押来源：公司财报
国锐地产在公告中则明确表示 ， 此次出售资产主要还是用于偿还债务；同时 ， 近些年 ， 公司将海外物业项目全部用于抵押贷款 。
公司财务数据显示 ， 截至2020年6月30日 ， 国锐地产的现金及等价物约2.54亿港元（约2.12亿人民币） ， 于一年内应偿还的短期负债约7.5亿元港元（约6.26亿人民币） ， 账面现金难以覆盖短债 ， 公司存在较大的短期偿债压力 。
但是 ， 一位百亿级房企的高管向《投资者网》表示 ， “他们也不一定是缺钱 ， 许多开发商投资英国物业往往是因为其租金收入相对稳定 ， 能够通过抵押物业拿到相对低利率的融资 ， 而小开发商出售资产 ， 不一定是资金问题 ， 还有可能处于自身的机会选择 。 ”他进一步指出 ， “以英国物业为例 ， 假设租金收益率良好 ， 一般收益率大约在5%—6%水平 ， 少数物业能达到8%—10% ， 而目前小开发商的信托利率已经达到10%—13% ， 高于租金收益率 ， 因此 ， 通过出售物业或者将资金用于国内房地产开发 ， 整体会比持有物业更具经济效益 。 ”
海外物业回报率几何至今成谜
2018年 ， 国锐地产曾表示 ， 鉴于海外物业回报率合理 ， 公司对美国和欧洲物业投资充满憧憬 。 但是 ， 两年多时间过去 ， 公司海外物业回报率却仍然成谜 。分页标题#e#
《投资者网》查询发现 ， 目前国锐地产在海外物业有3个 ， 分别为位于美国加利福尼亚州的圣莫尼卡项目和卡尔弗城项目、位于英国伦敦圣保罗教堂旁的Juxon House项目。
从地段来看 ， 三个项目的地理位置优越 ， 以公司在2017年11月15日买入的Juxon House为例 ， 该大楼紧贴着圣保罗大教堂 ， 位处伦敦金融城核心地段 ， 不远处便是伦敦证券交易所和高盛应该区总部 ， 地理位置极佳 。
不过 ， 截至2020年中期 ， 三大项目的回报率却成了一个谜 。
具体来看 ， 国锐地产在2015年拿下美国圣莫尼卡项目 ， 之后 ， 公司预期该项目将于2019年上半年竣工 ， 但是截至2020年中期 ， 该项目状态仍为“商业区已签订与知名连锁超市的租赁协议 ， 约占商业可租用总区域的70% 。 ” ， 而比商业区面积更大的住宅区租赁情况 ， 公司却一直未见披露 。
另外 ， 国锐地产2018年9月以2400美元（约1.55亿人民币）的交易价买下美国卡尔弗城项目 ， 2019年3月该项目完工 ， 之后 ， 该项目除了拥有一个汽车服务店铺外 ， 国锐地产以争取更大开发权益为由 ， 一直迟迟未出租 。
与此同时 ， 国锐地产在英国的最后一个物业Juxon House ， 在2018年原本有4名办公室租户及4名零售租户 ， 每年可为集团贡献约610万英镑（约5370万人民币）租金收入 。 而到了2020年中期 ， 国锐地产公布 ， Juxon House 租户减少至3名办公室租户及4名零售租户 ， 每年可为集团贡献收入下降至约500万英镑（约4402万人民币） ， 预期减少近1000万元 。
由此可见 ， 撇除刚刚出售的物业资产外 ， 在屈指可数的海外资产中 ， 实际能贡献租金收益或取得一定回报率的仅有1个物业项目 ， 公司近一半物业目前仍处于未出租或出租率成谜的状态 。
业绩亏损仍频频积极拿地“补仓”
2020年 ， 国锐地产的经营业绩陷入了亏损的困境 。
公司2020年中报显示 ， 受新冠疫情冲击 ， 国锐地产录得的归母净亏损为662.3万港元（约553.4万人民币） ， 同比减少108.34% 。
对于公司利润下降 ， 国锐地产向《投资者网》解释：“由于受全球疫情影响 ， 租赁业务发展减缓 。 ”
但值得留意的是 ， 2020年 ， 在公司业绩一度陷入亏损的困境下 ， 国锐地产仍在土拍市场中频频拿地 。 据悉 ， 就在海外大楼出售通告挂出的前一周多 ， 12月29日 ， 国锐地产斥资5.96亿元拿下无锡宜兴商住地地块 ， 溢价率61.96% 。
这是2016年以来 ， 公司首次在公开市场上的一次拿地 ， 换句话说 ， 自2016年6月15日 ， 国锐地产以7239.6万港元出售福建物业之后 ， 公司一直将发展中心聚焦在海外物业 ， 截至2019年 ， 公司一直以并购方式获取新项目 ， 土拍市场早已很久没有其竞拍的身影 。
或许由于受海外疫情影响 ， 在进入2020年后 ， 国锐地产开始将目光转向国内市场 。 公开资料显示 ， 去年7月29日 ， 经过31轮竞价 ， 国锐地产以总价14.25亿元竞得江苏常州武进区地块溢价率35%；11月13日 ， 宜兴2.59亿出让2宗商住地 国锐地产1.31亿摘得一地；12月29日 ， 国锐地产斥资5.96亿元拿下无锡宜兴商住地块 ， 溢价率61.96% 。
“公司频频在长三角拿地 ， 主要基于对国内城市发展优势的判断 。 ”国锐地产向《投资者网》直言 ， “境内溢价拿地 ， 属国锐集团发展战略布局 ， 不构成对公司的经营压力及资金链紧张 ， 公司会在后续发展中拓展业务 。 ”
起家于北京 ， 1973年便于港交所主板上市的国锐地产 ， 曾经开发过三里屯Village、蓝T公寓、国锐金嵿等知名项目 。 尽管发展早于其他房企 ， 但近年些 ， 公司经营业绩却一直未见起色 。
时下 ， 随着行业集中度提升 ， 市场留给中小房企的机会愈发渺小 。 未来 ， 国锐地产能否扭亏为盈、摆脱困境 ， 《投资者网》将持续关注 。
责任编辑：陈悠然 SF104

来源：(未知)

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