_原题是：房价一万多 ， 这里是北京的“鹤岗”
来源：燃次元
作者 | 谢中秀 曹杨
编辑 | 饶霞飞
在北京拥有一套自己的房子 ， 是每一位“北漂打工人”的梦想 。 然而 ， 在北京房价的现实之下 ， 这个梦想对于大多数“打工人”来说都显得可望不可即 。
根据北京中原统计数据 ， 2020年 ， 北京新房（普宅+豪宅+别墅）成交均价为5.20万元/平方米 ， 二手房成交均价为6.42万元/平方米 。
以上只是均价 。 如果你的要求高一点 ， 将置业目标放在五环内 ， 那么你需要承受的单价将达到8万元/平方米 。 北京中原曾在2020年11月的市场月报中透露 ， 当月北京四-五环之间的新房最新成交均价为8.21万元/平方米 。
在安居客APP发起的一项“北京房价 ， 你觉得绝望吗？”的线上调查中 ， 有1112人选择了“绝望” 。
但也有人在北京 ， “捡着了”一万多元/平米的房子 。 2020年7月 ， 文武搬进了自己在平谷的“新房” ， 这套房的单价仅1.6万元/平方米 。
“一是有一些现实原因 ， 比如平谷的房价本身就低 ， 我看的房子又是老旧小区 ， 所以均价只有一万六一平米。 二是有点‘捡着了’ ， 因为我是2020年5月开始看房 ， 6月最后决定的 ， 那段时间受疫情影响 ， 平谷的房价有点往下走 。 ”文武告诉燃财经 。
燃财经查阅北京中原统计数据发现 ， 2020年 ， 平谷区新房成交均价为2.34万元/平方米 ， 在北京十六区中位居末尾；二手房成交均价为2.25万元/平方米 ， 略高于密云区的2.21万元/平方米 ， 位于北京十六区倒数第二位 。
同时 ， 燃财经在贝壳找房APP上看到 ， 平谷均价在一万以上的新房和二手房都有 。 比如和棠瑞著 ， 目前在售均价就仅1.9万元/平方米 。 此外 ， 世外桃苑、平翔东园、腾飞园等小区目前二手房均价也在1.6-1.97万元/平方米之间 。
“目前平谷房价多在2.2-3万元/平米 。 价格在两万元以下的不多 ， 主要是位置比较偏、房屋条件比较差的小区 。 ” 平谷区某中介门店经纪人朱叶告诉燃财经 。

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平谷 图 / 燃财经拍摄
但即使是北京房价的洼地 ， 平谷的楼市也鲜有人问津 。 “平谷在哪里？”这是提到平谷时 ， 多数人的回复 。 很多平谷人甚至不认为自己是北京人 ， 就连去城六区说的也是去北京 。
置业平谷 ， 则被更多人不理解 。 “选择平谷没有意义 。 ”向天对燃财经直言 ， “如果是投资的话 ， 它未来升值的可能性在哪里？出租和转手的需求在哪里？如果是自住的话 ， 平谷距离北京市区甚至比河北省燕郊开发区都远 ， 上下班通勤 ， 以及生活配套 ， 在目前来看优势并不明显 。 ”
地图显示 ， 平谷区位于北京版图东北边 ， 以平谷区政府到天安门的距离计算 ， 驾车距离为79公里 ， 耗时1小时31分钟 。 与之对比的是 ， 而燕郊到天安门的距离是38公里 ， 在排除其他因素的情况下 ， 驾车只需要58分钟 。
而正在筹划中的地铁平谷线（北京地铁22号线）规划也是从朝阳起始 ， 先经燕郊 ， 再到平谷 。
“平谷楼市的需求主要来自平谷本地 。 其中有两个重点的区域 ， 平谷城区和马坊新城 。 平谷城区主要是在平谷工作、生活的人会买；马坊新城则是在市区上班的人比较多 ， 因为紧挨着高速口 ， 去市里比较方便 。 ”朱叶介绍 。
北京房价洼地
在均价五六万元 ， 学区房动辄十万元、二十万元的北京 ， 平谷可谓北京房价洼地 。
资料显示 ， 2020年 ， 平谷新房成交均价2.34万元/平方米、二手房成交均价2.25万元/平方米 。 同时 ， 还有部分均价在一万元左右的新房楼盘和二手房源 。

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平谷 图 / 燃财经拍摄
“北京的远郊区基础设施较差 ， 交通、学校等配套欠缺 ， 未来发展潜力不确定性较高 。 所以房价较市区低一些 ， 而且还会有一些一万出头的‘特价房’ 。 ” 诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对此分析道 。
【新浪财经-自媒体综合|房价一万多 这里是北京的“鹤岗”】而距离市区太远、交通不便 ， 缺乏购买力是最直接的原因 。
北京的公司多集中在三四环 ， 尤其是中关村、国贸、望京等区域 。 平谷到这些区域 ， 如果是自驾 ， 即便是在不堵车的情况下 ， 仍需要一小时；如果使用公共交通的话 ， 更是需要公交、地铁来回倒 ， 没有两个小时到不了 。分页标题#e#
“太远了 。 ”在望京工作的许鹏向燃财经直言 ， “如果我的预算确实只够买均价一万、两万的房子 ， 我会选择在北京近郊买一个小户型 ， 而不是平谷 。 因为距离确实太远了 ， 通勤不是很方便 。 ”
在此基础上 ， 平谷的楼市只能依靠“内循环” 。
“平谷的需求主要来自于本区 。 ”朱叶表示 。 家在平谷的昊然向燃财经坦言：“只有平谷才会买平谷的房子 。 ”
文武是一位在北京市区上班 ， 家在平谷的他刚在平谷购买了一处房产 。 “今年决定买房有两个原因 ， 一是受疫情影响 ， 当时整个市场的房价都普遍有所下降 ， 我感觉可以看看；二则是30岁+的年龄 ， 我觉得必须买房了 。 ”
换房需求也来自平谷 。 朱叶告诉燃财经 ， 他现在手头就有一套位于首城汇景湾的90平米两室 ， 原业主因为家里新添了小孩 ， 原来的房屋面积不能满足需求 ， 就在同小区换了一个更大的三室 。
但平谷的人口尚不足以撑起一地楼市 。
根据《2019年北京市平谷区国民经济和社会发展统计公报》 ， 截至2019年末 ， 平谷区全区常住人口46.2万人 ， 其中城镇人口27.1万人 ， 非城镇人口19.1万人 。
可供参考的是 ， 以北京昌平区的天通苑作为对比——按照多数媒体的报道 ， 天通苑的人口数在60万-70万左右 。 从实际来看 ， 天通苑共645栋楼69351户 ， 按照三人一户计算 ， 常住人口也已达20万 。
46万人口 ， 对于948平方公里的平谷 ， 显得有些“太少了” 。 而平谷还面临着没有产业吸引人群前来 ， 以及本地人口流向北京市区的难题 。
“平谷没什么工业、工厂 ， 没什么外地人会来 。 ”昊然直言 。
同时 ， 更多平谷人在“往市区走” 。 文书告诉燃财经：“我现在在海淀租房工作 。 其实我是很想回平谷的 ， 因为工作太累了 。 但是我爸妈老劝我 ， 希望我再努力努力 ， 争取在市区安家 。 我姐姐也是在朝阳买的房 。 ”
需求不足 ， 彰显在楼市上 ， 就是量与价的疲弱 。
根据北京中原数据 ， 2020年全年 ， 平谷区新房成交仅761套 ， 略高于已无新房供应的东城区和西城区 ， 以及同样偏远的延庆区 。
同时 ， 燃财经还注意到 ， 平谷当地多个新盘早已于2018年、2019年开盘 ， 但目前还在售 。 比如天润香墅湾1号就已于2016年11月开售 ， 但目前仍以新房楼盘在售 。
“天润香墅湾1号位于平谷城区 ， 是价格比较高的区域 。 而这个项目价格也偏高 ， 所以还有一些没卖完 。 ”朱叶表示 ， “整体来说 ， 平谷购房人群以本地为主 ， 而本地人又不多 ， 去化都会慢一些 。 ”
“我2019年参加了一个共有产权房的摇号 。 当时那个项目有1000多套房、5000多人报名 ， 但最后只卖了一半 。 因为确实没那么多需求人群 。 ”昊然告诉燃财经 。
平谷楼市也曾有过高光时刻
也曾有人蜂拥前来平谷购房 。
2017年的时候 ， 知乎用户趣满多曾在社交平台上分享过他在平谷买房的经历 。
“2015年到2016年上半年 ， 北京楼市可谓疯狂 。 所有的新闻、所有的话题都和房价有关 。 在此气氛烘托下 ， 我也动了买房投资的心 。 2016年9月 ， 我进入了楼市 ， 开始选房 。 最后查遍了网上的楼盘 ， 在能力允许的范围内 ， 锁定了平谷马坊的一处楼盘 。 ” 趣满多分享道 。
据趣满多介绍 ， 去看房当天 ， 远远看售楼处周围就停满了车 ， 售楼处里面也热闹非凡 ， 一群群的客户被销售人员带着轮流介绍沙盘 ， 最后回到谈判的小圆桌 ， 每一张桌子都坐满了人 。
但这一切最后成为了“一场空” 。 趣满多买下的是一个商住公寓楼盘 ， 随着2017年3月26日商住限制政策的发布 ， 趣满多无法从银行获得贷款 。 楼盘开发商也产生了变数 ， 最后经过将近一年的沟通 ， 趣满多退掉了这套公寓 。
也有人没有这么幸运 。 直到2018年7月 ， 万成等业主还在因为同一个问题进行维权 。 他们和趣满多一样 ， 在最火的时候买了商住公寓 ， 商住限制政策出来时 ， 万成他们想尽办法去退款 ， 但一直到2018年 ， 万成依然没拿到退款 。
趣满多经历的平谷楼市高潮 ， 结合了北京调控、通州副中心利好、平谷线搅动等多重因素 。
受2009年房地产市场暴涨影响 ， 2010-2013年 ， 北京限购政策不断加码 。 不限购的商住产品成为热门选项 。 但随后 ， 2017年商住限制政策出台 ， 商住一落千丈 。
此外 ， 通州副中心利好和地铁平谷线的规划也为平谷楼市“加了一把火” 。
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2015年8月 ， 北京市住建委下发《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》 ， 要求在通州购房需提供3年连续社保或个税缴纳记录 。 此后 ， 平谷接棒、通州后花园等概念开始出现 。
同时 ， 2015年9月正式批复的北京地铁22号线（平谷线）更是极大提振平谷楼市信心 。
资料显示 ， 2015年9月 ， 国家发改委批复北京市城市轨道交通第二期建设规划（2015~2021年） ， 22号线（平谷线）包含其中 。 2016年12月 ， 北京地铁22号线（平谷线）举行开工仪式 ， 马坊-马昌营区间率先开工 。 2017年 ， 平谷线顺利推进 ， 进入施工阶段 。
受地铁平谷线有序推进利好 ， 2017年10月 ， 还有媒体打出“副中心利好+地铁直通市区 平谷房价逼近3万元大关”的大标题 。
从统计数据来看 ， 2016-2017年 ， 平谷房价的确实现了快速跃升 ， 仅用一年时间 ， 即从1.73万元/平方米涨到了2.42万元/平方米 。
但随后 ， 平谷线一再停工、调整方案 。 同时 ， 随着北京楼市进入调整期 ， 平谷等远郊楼市更是疲弱 。
资料显示 ， 2018年 ， 平谷新房均价曾达到2.71元/平方米的高价 ， 但2020年 ， 平谷新房成交均价仅2.34万元/平方米 ， 较高点仍跌13.6% 。
2020年 ， 受疫情影响 ， 平谷楼市仍在下跌中 。 “2020年5、6月份 ， 我看房的时候 ， 几乎整个市场的房价都普遍有所下降 。 ”文武回忆到 。 昊然也表示：“2019年我摇到的那个共有产权房 ， 价格是1.55万元/平方米、70%产权 ， 但2020年中 ， 附近商品房都跌到1.9万元/平方米了 。 ”
前景不明
和购房者一起在平谷的楼市里浮浮沉沉的 ， 还有一头扎进平谷的房企 。
2014-2017年期间 ， 受核心区域供地紧张 ， 以及平谷线规划利好等因素影响 ， 众多房企扎堆平谷“抢地” 。
2014年 ， 平谷区大兴镇一居住用地的出让 ， 吸引万科、首创、旭辉和当代置业联合体等数家房企争夺 ， 最终经过64轮举牌 ， 旭辉和当代置业联合体以7.78亿元总价拿下 。
2015年10月 ， 平谷区王辛庄镇贾各庄村地块经过29轮竞拍 ， 最终被京投银泰以14.6亿元摘得 ， 溢价率达40% 。
2017年 ， 更有中弘地产以240%溢价率拿下夏各庄四宗 A61 机构养老设施用地 ， 以及金科地产以19.9亿元连摘平谷夏各庄两宗地 。
从2009年天润集团拿下平谷1号地开始 ， 截至2017年底 ， 平谷已经汇集首城、旭辉、金科等多家品牌房企 。
在房企跑步的另一侧 ， 是平谷楼市的优异表现 。 有资料显示 ， 2015年7月 ， 平谷马坊新城首城汇景湾首次开盘即销售4亿元 ， 其中两居户型还被抢购一空 。
但高光时刻一闪而过 ， 随着楼市调整 ， 缺乏实力的平谷一蹶不振 。
燃财经在贝壳找房APP上看到 ， 目前平谷在售的北京岭秀、和棠瑞著、都丽华府和首城汇景墅等四个楼盘都是早已在2018年开盘 ， 但目前仍在售 。
至于平谷楼市的未来 ， 则更加不明朗 。
燃财经梳理发现 ， 北京楼市呈现明显的以天安门为中心 ， 由内向外扩散 ， 房价高度和楼市热度不断减弱的表现 。

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在2010年以前 ， 四环内是关注的重点 。 北京市统计局数据也多公布四环内住宅销售情况 。 但随着四环内土地供应饱和 ， 楼市热度也在不断扩散到五环、六环 。
目前 ， 近郊区已经成为楼市成交重点区域 。 北京中原数据显示 ， 2020年全年 ， 北京新房成交量超过4000套的区域有5个 ， 包括：大兴、昌平、丰台、通州、石景山 。 其中大兴、昌平、丰台成交量最高 ， 分别达10240套、7452套、4454套 。
但远郊区还未接受到热度传导 。 同据北京中原数据 ， 2020年全年 ， 北京远郊四区的成交量仅4058套 ， 其中怀柔和密云稍高 ， 均有1343套 ， 但延庆和平谷则分别只有611套、711套 。
朱叶告诉燃财经 ， 虽然平谷楼市供应类型丰富 ， 住宅、共有产权房、限竞房、别墅、商住都有 ， 但多数人对郊区的想象力还是集中在别墅产品 。 窦婷就告诉燃财经：“如果我要在郊区买房 ， 应该是买一个别墅 ， 用来度假 。 ”
但远郊区也还未分到别墅市场的“蛋糕” 。
根据中原地产数据 ， 2020年 ， 北京共成交4117套别墅 ， 分区域来看 ， 朝阳区是供应主力 ， 共成交537套；其次则是顺义 ， 成交398套 。 同时 ， 昌平、大兴、丰台成交量较大 。
对于在平谷买房 ， 多位人士给出的建议是 ， 如果不是在平谷工作或者生活 ， 建议尽量还是在距离北京市区较近的区域购买房产 。分页标题#e#
应受访者要求 ， 文中文武、朱叶、向天、许鹏、昊然、文书、窦婷均为化名 。
你会考虑在交通不便的远郊买房吗？
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责任编辑：蒋晓桐

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