_原题是：今日视点：房地产市场要坚持两个“稳”相互协调
董少鹏
2021年 ， 稳定经济增长仍是一项紧要任务 。 由于房地产市场与投资、消费两端都有紧密联系 ， 对于预期管理十分重要 。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 促进房地产市场平稳健康发展 ， 就要坚持房价稳和投资稳并重 ， 做到两个“稳”相互协调 。
据国家统计局发布的数据 ， 2020年全年 ， 全国房地产开发投资141443亿元 ， 比上年增长7.0% 。 在疫情冲击下 ， 年度增幅比上年回落2.9个百分点 ， 但7.0%的增幅仍体现了稳定适度的特点 。 一般认为 ， 这一数据在5%-10%之间属于健康合理范围 ， 低于5%属于偏冷 ， 高于10%可能导致过热 。 从房地产开发投资占固定资产投资的比重看 ， 2020年为27.26% ， 2019年为23.57% 。 考虑到疫情导致投资结构和消费结构发生一些波动 ， 这一比例的年度变化总体上是平缓的 。
从销售情况来看 ， 2020年商品房销售面积176086万平方米 ， 比上年增长2.6%；商品房销售额173613亿元 ， 增长8.7% 。 其中 ， 住宅销售额增长10.8% ， 办公楼销售额下降5.3% ， 商业营业用房销售额下降11.2% 。 2020年全国商品房均价为9860元/平方米 ， 同比涨幅为5.9% 。 在满足刚性需求的同时 ， 通过一系列稳价格措施 ， 促使均价涨幅相对2019年略有收窄 ， 取得了稳房价的效果 。 但长期来看 ， 抑制房价过快上涨仍是主要方向 。
据有关专业机构测算 ， 2019年我国房企负债总额为年度社融存量的30.31% 。 这一比例是偏高的 ， 应当采取措施压降 。 如果社会融资过于集中到某一个领域 ， 其风险是不言而喻的 。 这也是党中央反复强调“房住不炒” ， 积极推动房地产市场稳定健康发展的根本原因 。 为此 ， 一方面要降低房地产市场的热度 ， 既要保证居民住房的新增刚性需求和改善型需求 ， 坚决遏制炒房、炒地行为 ， 防止各类房产过度金融化；另一方面 ， 也要优化房地产企业的资产负债结构 ， 在出清经营不善企业的基础上 ， 可以完善措施、创造条件 ， 让优质房地产企业通过股权融资等多种方式补充资本金 ， 扩大房地产信托投资基金（REITs）适用范围 ， 加大产业链融资力度 ， 增强房地产企业的资产流动性 ， 有效防范化解房地产企业债务风险 。
去年12月份召开的中央经济工作会议 ， 把“解决好大城市住房突出问题”作为2021年八大重点任务之一 ， 要求“因地制宜、多策并举 ， 促进房地产市场平稳健康发展”“要高度重视保障性租赁住房建设 ， 加快完善长租房政策 ， 逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利 ， 规范发展长租房市场” 。 完善长租住房政策、壮大长租住房市场 ， 是抑制房价过度上涨的根本性措施之一 ， 也为房地产企业转型打开了巨大市场空间 。 随着大城市居民生活水平的提高 ， 人们对住房管理服务的多元化、高品质需求日益增长 ， 房地产企业由开发型向服务型转变 ， 已经悄然进入了一个新的时代 。 在房价相对稳定、租赁住房比例达到一定规模后 ， 通过提供更为系统化、专业化的物管等服务获取收益 ， 将成为服务型房地产企业的主流收入模式 。 “十四五”时期 ， 要在破解大城市住房难题上有所作为 ， 让保障性租赁住房市场规模得到拓展 ， 实现供给结构和需求结构相互匹配 ， 降低住房焦虑 ， 实现房住不炒 。
多家机构预计 ， 2021年房地产投资规模有望继续保持稳定增长 ， 不同地区房价将分化 。 推动经济高质量发展 ， 尤其要加大实体经济的创新发展能力 。 房地产作为经济体系中的一个重要部分 ， 必须坚持“稳”字第一 ， 即房价稳、投资稳 。 投资稳是为了保刚性需求、保结构调整 。 在两个“稳”相互协调的基础上 ， 将更多金融资源向创新领域引流 ， 激发更大创新动能 ， 是我们的目标 。
【证券日报|今日视点：房地产市场要坚持两个“稳”相互协调】责任编辑：李桐

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