来源：物业中国
文|唐珊珊
1月20日晚间 ， 世纪金源服务向港交所递交招股书 ， 成为继新希望、德信服务之后今年第三家正式赴港IPO的内地物企 。
据物业中国了解 ， 世纪金源服务的历史可以追溯到上世纪90年代 ， 彼时开始为控股股东世纪金源集团提供配套物业管理 ， 公司实控人是世纪金源老板、后来成为福建首富的黄如论 。
2017年 ， 黄如论卷入行贿案 ， 开始将股权和管理权交到两个儿子黄涛和黄世荧手中 。 世纪金源服务也是“世纪金源系”首个推入资本市场的板块 。 黄涛、黄世荧兄弟通过间接持股和家族信托的方式合计持有世纪金源服务92%的股权 。
上市筹备期 ， 黄氏兄弟又为世纪金源服务引入战投朗胜环球有限公司创办人马涛 ， 目前三方持股比例分别为55.20%、36.8%和8% 。
世纪金源服务方面表示 ， 引入马涛的原因是“凭借其资源和能力 ， 能够为世纪金源服务在多个区域市场的未来业务拓展提供见解和建议 ， 为集团带来实际利益 。 ”
而从其近年来的业务发展脉络及招股书披露的信息来看 ， 在深耕大型社区物管领域颇有建树的世纪金源服务 ， 正在谋求一条多元化拓展的升级转型之路 。
01．喜忧参半的运营数据
招股书显示 ， 截至2020年9月30日 ， 世纪金源服务在管项目为223个 ， 总合约建筑面积7410万平方米 ， 在管总建筑面积6390万平方米 。 这一体量规模在目前上市物企中处于中流位置 。
世纪金源服务旗下运营着世纪城物业管理和世纪生活两大子品牌 ， 分别侧重于物业管理服务和社区增值服务 。 世纪金源集团地产开发遵循多元板块布局策略 ， 旗下十余座世纪城项目为大型住宅社区 ， 且周边聚集丰富商业资源 ， 如世纪金源购物中心和奥特莱斯 ， 在住宅与商业交互发展形成的协同效应下 ， 世纪金源服务也有相当不错的财务表现 ， 2018年、2019年及2020年前9个月 ， 其总营收分别为9.22亿元、10.59亿元和8.61亿元 。
数据显示 ， 世纪金源服务盈利能力处于行业高位 。 统计期内 ， 世纪金源服务毛利率分别为32.1%、31.8%和37.6% ， 均高于当年中国百强物业服务企业前十大公司近十个百分点 。 2019年 ， 其人均净利润为28910元 ， 同期百强物业服务企业均值为15862元 。
【新浪财经-自媒体综合|世纪金源服务递表 黄氏兄弟携“机器人”闯关】统计期内 ， 世纪金源服务物业管理服务收入来自于母公司的占比分别为97.6%、89.3%和82.9% 。 从中可以看出 ， 一方面其业务高度依赖于世纪金源集团开发物业 ， 另一方面 ， 此项占比逐年下降也体现出其拓展第三方业务的能力正在增强 。
不过统计期内 ， 世纪金源服务包干制在管项目分别亏损370万元、240万元和180万元 ， 产生亏损的项目均由独立第三方物业开发商开发 。
在近年来各个物企都在大力拓展的增值服务业务方面 ， 世纪金源服务也是有喜有忧 。 2020年前9月 ， 其增值服务营收占比为19.5% ， 这在已上市物管企业中可以排进前五名 。 但2018年和2019年 ， 这一占比分别为25.2%、22.7% ， 已出现连年下滑的态势 。
世纪金源服务还存在业务区域过于集中的问题 。 统计期内 ， 其于北京、福建、云南、安徽和贵州地区的物业管理服务收入占比分别为81.5%、80.0%和77.4% 。 世纪金源服务表示 ， 短期内这些区域的业务将继续占极大比重 。
此外 ， 资金运营状况也是世纪金源服务的一大隐患 。 截至2020年9月30日 ， 其总负债为9.38亿元 ， 资产负债率为78.0% ， 相比2018年末的76.5%及2019年末的68.4% ， 已经达到近两年的最高值 。
02．站上智能风口能否提供新助力
从近来的业务发展轨迹可看出 ， 世纪金源服务正在努力拓展多元化及智能化运营 ， 从而为今后谋求进一步扩张奠定基础 。
除将物业管理服务逐步拓展至学校、医院等公共建设物业领域之外 ， 去年12月 ， 世纪金源服务子公司北京宜宅科技有限责任公司以注资4000万元的方式收购长沙万为机器人有限公司25%股权 。
根据其与万为机器人有限公司订立的合作框架协议内容 ， 万为机器人将为世纪金源服务建立一个全面的智能安保平台 ， 整合门禁控制、停车场管理、边界安保、视频监控和警报系统以及安保机器人 ， 从而进一步增强在管物业的安全性 。
世纪金源服务方面同时透露 ， 目前已制定多项相关战略 ， 包括通过内生增长和收购丰富物业管理组合、丰富高品质增值服务等 ， 支撑业务长远发展 。
智能科技概念正是当下物业管理行业的一个风口 。 防疫期间 ， 彩生活、万科物业、碧桂园生活、金科服务等物企纷纷通过社区疫情智能平台、服务机器人、智能化设备设施推动社区管理效率升级；特发服务更是依托科技、创新概念成功登陆A股创业板 。分页标题#e#
物业行业资深专家金永宏指出 ， 在物业股进一步呈现分化态势的环境下 ， 中小物企更要讲好自己的故事 ， 通过建立独特的业务发展优势引起资本市场关注 ， 才能在头部企业主导的平台上占据自己的一席之位 。
而定位于科技型物业管理服务商的世纪金源服务 ， 新的开拓之路或许才刚刚开始 。
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责任编辑：陈诗莹

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