_原题是：李思廉转磨盘：“贪吃蛇”富力地产的资产后遗症

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很多时候 ， 人若是提起“自己老了” ， 似乎是突然间的事儿 ， 富力地产（2777.HK）集团董事长李思廉就是如此 。
放在2014年前 ， 李思廉57岁的时候 ， 他不会有这样感叹 。 那时候提起富力 ， 人们会想到“华南五虎” ， 会想到“旧改之王” ， 当然还有“发债王” 。
那是一个普遍认同企业“大而不能倒”的时代 ， 靠着李思廉的勇气和魄力 ， 硬生生吹大富力的资产泡沫 ， 论规模跻身行业前十 。
几年后故事有了新的方向 ， 行业开始挤破风险的暗疮 ， 债台高了真的会有人去推 。 传说中监管“三条红线”成了真 ， 银行业拧紧了“水龙头” ， 李思廉又开始勒紧富力“裤腰带” 。 资产能卖就卖 ， 躲不过的风险只能硬扛 ， 也算挨过了号称地产行业“Very Hard”模式的2020年 。
有过喜出望外 ， 有过险阻丛生 ， 富力一关关地过 。 也算见识过大风大浪 ， 李思廉直当它们是小羁绊 ， 不会挂在心上；真正让他担忧的 ， 是自己苦心拉着富力向前跑 ， 好像又回到了出发点 。
曾经籍旧改“慢生意” ， 日子过得安逸 ， 非要拉高债台 ， 趟“高杠杆+高周转”的浑水；如今行业风向变了 ， 自己要变卖资产、配售新股、让渡权益……以堵上自己挖的大窟窿 。
对成功人士而言 ， 过关不可怕 ， 再艰难的向前也是进步；“转磨盘”才可怕 ， 时间、精力、体力都搭进去了 ， 好不容易走了一圈 ， 然后回到最初的地点 。 对比不同时期的富力和自己 ， 或许前者还有竞争力 ， 但后者已是年逾花甲 ， 毛血日衰 。
转了一大圈 ， 李思廉“突然”的老了 。
“死亡游戏”
“谣言怎么来的？就是这么来的 。 ”2017年7月19日 ， 在北京战略签约协议签订仪式上 ， 万达集团董事长王健林谈笑风生 ， 一脸轻松 。

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对于有媒体公开报道“李思廉临时砍价 ， 王健林怒摔酒杯”一事 ， 王健林给予了正面否定 ， 可是媒体提及此事 ， 总是不相信 。
77家酒店 ， 23202间客房 ， 硬从331.76亿元压价到199.06亿元 ， 平均每家酒店2.6亿元 。 临门一脚 ， 被六折打劫 ， 送给人家一顶“全球最大的豪华酒店资产拥有人”的帽子 ， 这生意万达做得着实难看 ， 摔个杯子很正常 。
可是现在看来 ， 只为这点资产 ， 王健林不一定摔杯 。
公开数据显示 ， 由于经营成本上升 ， 市场竞争激烈 ， 民宿业快速兴起等原因 ， 2015-2019年间全国星级酒店数量从超过10000家下降至8920家 ， 减少1600多家 。 换言之 ， 富力从万达手里拿到地资产 ， 并没有走在增值道路上 。

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李思廉也没有化腐朽为神奇的能量 ， 2013-2019年已经连续7年亏损 。 叠加新冠疫情影响 ， 2020年上半年其分布在70座城市的90家酒店 ， 整体营收仅为14亿元 ， 同比降幅达到58% ， 平均营收仅为1500万元 ， 净亏损为9.4亿元 。
回头再看这笔生意 ， 冤大头的还是王健林吗？占便宜的还是李思廉吗？历史告诉我们 ， 不是所有的便宜货都是成功的本钱 。 在大势面前 ， 高净值资产与累赘之间的转变 ， 甚至不需要多长时间 。
只是这些年 ， 李思廉始终学不会 ， 只要是资产 ， 如何落袋为安是最重要 。 有媒体统计 ， 完成收购后 ， 富力地产开始频繁发债 ， 2018年至少发债26次 ， 融资额度超过500亿元；2019年又发债14次 ， 总额超过330亿元；附加总规模51亿美元的10支美元债 。
李思廉的野心从来很大 ， 大手笔的运作必不可少 ， 不过现在看来 ， 这有点像“死亡游戏” 。
“地产是金融的游戏 ， 能否拿到便宜的钱 ， 决定着企业存亡 。 ”一位圈内人如此表示 。 若是按照如此价值观 ， 富力地产的账单很难看：2018年债券平均利率已经达到5.74% ， 2019年已经提升到6.9% ， 2020年发行的3.6亿美元优先票据利率已经达到12.375% ， 压力不是一般的大 。
好在当年大价钱置办的资产卖相还不错 ， 珠江新城的广发证券总部大楼、广州黄埔旧改项目、粤港澳大湾区城市物流园 ， 是所有人眼中的肥肉 。 需要钱的时候摆上一两件到货架上 ， 总会有人捧场 。 在地产圈混迹这么多年 ， 号召力还是有的 。
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一番操作 ， 有的项目完成回款 ， 有的还没有 。 无论如何 ， 还是凑够一笔钱 ， 2020年底兑付220亿元债券 ， 将未来一年内到期债券额度降至1亿元 。 有媒体报道 ， 即使加上选择权到期的债券 ， 总额也仅有2020年压力的21.48% 。
回看这几年李思廉治下的富力 ， 好不容易被塞满的口袋 ， 如今一样一样放回资产池子 ， 有过高峰 ， 经历波谷 ， 一切又回到了最初的模样 。
六十载是一个轮回 ， 谁也逃不过 ， 可是企业本不应该如此 。
代价
富力地产的问题 ， 只是随着李思廉的人生起落转了个大圈儿吗？情况或许更糟糕 。 这一点 ， 可以参考海南富力海洋欢乐世界的故事 。
这是2016年 ， 李思廉带领富力地产快速发展时候 ， 在海南陵水开发的文旅项目 。 区内娱乐、配套商业、酒店餐饮等设施一应俱全 ， 号称“亚洲地区水体总量最大的海洋场馆” 。 “不求最好、但求最大” ， 这风格“足够李思廉” 。
2020年12月 ， 在富力地产历经流动性困难时 ， 外媒报道李思廉开始为该项目寻找新买家 ， 却始终未能如愿 。 毕竟在海南陵水 ， 雅居乐（3383.HK）才是地标 ， 清水湾项目才是区域中心 。 从海洋世界到清水湾 ， 驱车需要飞驰30公里的路 ， 会有人去吗？
同在陵水 ， 同为文旅开发项目 ， 项目成效迥异 。 海洋世界的存在 ， 更像是土豪乍富后的显摆 。 就好像曾经的王健林 ， 刚有江西“万达茂”规划 ， 就要超越迪士尼 ， 遂造就一个并不盈利的商业中心 ， 2017年还是打包卖给了融创（1918.HK） 。
可巧的是 ， 见证这笔生意的人正是李思廉 。
当年万达花了不少的冤枉钱 ， 其实李思廉也不遑多让 。 大干快上的人 ， 谁没有当老大的想法？当然他恐怕没有想过 ， 同样的遭遇自己也被安排上 。
若只有一个海洋世界 ， 故事会平淡很多 ， 结果并非如此 。 2017-2018年 ， 富力从全国各地购置大量土地 ， 总量都在1400万平方米以上 ， 直到2019年才有所收敛 。

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为纾解压力 ， 富力地产开始做“小生意” ， 那些3-6个月就能开工 ， 12个月内可以现金流回正的项目 ， 成为李思廉的唯一涉猎——高杠杆之路已经行不通 ， 可是高周转还在 。
借着各式营销活动：直播带货、入住“天猫好房”、“双十一”促销 ， 其中员工全款买房七五折优惠 ， 一直延续到2020年底 ， 那是相当热闹 。
不过从效果来看 ， 一切没有想象中那么好 。 参考富力地产2012-2019年财务报表的数据 ， 其经营现金流净额连续八年为负 ， 指望通过这些常规运营已经很难转正 。

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好在李思廉的口袋里也不全是海洋世界 ， 也有富力南驰·富颐华庭、富力科创城的优质项目 ， 去化率能够分别达到100%和97% ， 让富力地产在2020年第三季度将经营现金流净额迅速回正 。 不过指望零星的优质项目收益 ， 完成全年的既定计划 ， 还是少了点 。
根据以往惯例 ， 过去10年中 ， 富力每年下半年能贡献全年业绩的66% ， 不过2020年就此打住：上半年 ， 富力地产的合同销售额510.6亿元 ， 下半年完成876.8亿元 ， 占比分别为33.6%与57.7% ， 合计完成全年目标1520亿元的91.3% 。
小口径上新 ， 大口径出旧货 ， 这是现在的富力地产 。 只是细水长流始终解不了近渴 ， 总要有大宗买卖出现 ， 才能带来充裕的现金流 ， 缓解底层危机 。 可是这样的状况 ， 富力地产还能撑多久呢？没办法通过运营实现发展 ， 企业投资价值只会快速缩水 ， 这才是李思廉麻烦所在 。
这代价 ， 一时半刻还不清 。
希望
将这些话讲给现在李思廉听 ， 他是听不下去的 。 毕竟手中的牌 ， 看起来还不错 。
连续八年经营现金流净额为负又怎样？现在已经转正了 。 何况一旦盘活货架上的资产 ， 会有更多资金到位 ， 2020年第四季度的经营现金流净额仍将为正 ， 这不是什么难事 。
至于翻身的本钱——旧改项目储备 ， 富力地产已签约的城市更新合作项目超过80个 ， 规划总建筑面积超过7000万平方米 ， 其中92%位于一二线城市 ， 粤港澳大湾区面积占比更是超过54% ， 这就是潜力 。
涉及成本管控 ， 这个更不用说了 。 参考财报数据 ， 2019年末富力地产员工总数为62305人 ， 到2020年6月已经压缩至39244人 ， 员工数降幅达到37.01% ， 总成本从34.79亿元缩减到14.6亿元 。分页标题#e#

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20多亿元的成本 ， 半年内全部砍掉 ， 李思廉的办事效率不是一般的高 ， “减员增效”效果肉眼可见 。 东山再起 ， 李思廉还有家底 ， 只是这家底够厚吗？
富力地产增加土储的高峰期 ， 也是大规模分散式进入下沉低线城市的布局期 。 2017年唐山、阜阳、镇江 ， 2018年鹤山、眉山、渭南 ， 李思廉重仓多个郊区大盘 。 出手了广州和盐城等地价增幅较大区域后 ， 就到了处理这些三四线城市资产的时候 。
这可不是一件容易的事：公开数据显示 ， 2019年富力地产去化率为46.1% ， 2020年1-11月降至43.4% ， 手头的房子明显不好卖 。
根据中房智库的数据 ， 2020年三四线城市提供87943万平方米土地 ， 同比减少49%；成交面积为73125万平方米 ， 同比较少48% 。 供需两侧增量疲软 ， 已经是不争的事实 。
一年当中 ， 土地招拍挂市场未成交地块达到3515条 ， 同比增长52% ， 大部分集中在三四线城市 。 换言之 ， 在众多房企眼中 ， 三四线城市都不是一门好生意 ， 持有成本过高 。 本来就不好卖的资产 ， 富力地产还要继续推进 ， 费力不讨好 。
因此能靠得住的 ， 只剩旧改储备 。 众所周知 ， 旧改从来不是短线生意 ， 确认房屋产权、商定拆迁补偿、完成合作签约、后期项目开发…… ， 每个环节都需要时间 。
这么耗下去 ， 李思廉能接受吗？真要是拖上三五年 ， 富力地产的行业地位会继续下滑 。 况且其40亿元的“18富力08”债券转手留存的到期日为2022年12月4日 ， 到时候又要多大力气 ， 才能凑齐本息？

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富力的希望 ， 看上去有些渺茫 。
结语
富力地产2020年全年财报还没有发布 ， 不过可以想见 ， 这可能成为近些年 ， 这家公司最为靓丽的一期报告 。
众多的优质资产已经转化为现金 ， 流入2020年第四季度与2021年第一季度报表 ， 充盈的现金流足够支撑李思廉在投资人面前 ， 摆出一幅成功者的姿态 ， 至少短时间内这样的形象不会被戳破 。
不过就像那卖不动的海洋世界项目 ， 太多资产没有足够的卖相 ， 后面会有越来越多的资产难以转化 ， 主业能力下滑是必然的事情 。 在此面前 ， 李思廉能做的实在不多 。 人生走过这样一个大圈 ， 李思廉得到了很多 ， 不过失去的更多 。
一步一步向前吧 ， 2020年过去了 ， 也许未来会有奇迹 。
【一点财经|李思廉转磨盘：“贪吃蛇”富力地产的资产后遗症】责任编辑：蒋晓桐

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