新浪财经 徐苑蕾
深圳“网红盘”华润城润玺所引发的“蝴蝶效应”还在 。 去年11月 ， 华润城润玺1期入市 ， 在“买到即赚500万”的利诱下 ， “众筹打新”、“借票代持”等乱象将深圳楼市推向舆论的风口浪尖 。
一位房企人士表示 ， 经过华润城项目后 ， 深圳住建局现在的压力不小 ， 其不希望舆论太过关注“打新潮”、“万人抢房” ， 把氛围搞得太紧张 。
过去短短一周 ， 深圳就祭出了“无资格一方不得联名登记”、“夫妻婚内暂停更名”、“作假者3年内被禁购房”等多项调控“大招” ， 同时还针对华润城项目的违规现象发布了首张楼市“禁买令” 。
但在不少地产分析人士看来 ， 深圳调控政策“修补”多回 ， 也只是治标不治本 ， “放开一手限价才是缓解深圳炒房、抢房的根本方法 。 ”
2020年深圳楼市沸腾
“还是后悔没有早点出手！”2020年上半年 ， 李明（化名）和妻子在深圳买入二套房 。
他们原本打算以“卖一买一”的方式置换 ， 但因为“房价实在涨得厉害 ， 再等怕买不起” ， 所以李明和妻子决定先向朋友借钱凑齐二套房的首付 ， 然后办理“假离婚” ， 以无房一方的名额买入二套房 ， 等首套房卖出后再还钱 。
实际上 ， 在2019年末 ， 李明就开始察觉到深圳楼市的风向“有点不对劲”：“每天都会有中介带人来看房 ， 而我看好的房子价格一直在涨 ， 手里的现金已经比较慌了” 。
李明的首套房买于2015年 ， 位于深圳宝安区 ， 小两房 ， 总价400万 。 等到2020年转手时 ， 这套房子已经价值650万 ， 5年间涨了6成 。
李明买入二套房的当下 ， 深圳二手楼市正经历着年内的交易高潮 。 数据显示 ， 2020年6月深圳二手住宅成交量达到10594套 ， 刷新了4年来的纪录；次月 ， 深圳二手成交量登上全年峰值 ， 达到13407万套 。
在买房的热浪中 ， 深圳紧急出手调控 ， 祭出“715新政”降温 。 调控新政出台了最严“限购令” ， 即深户家庭和成年单身人士须落户满3年 ， 且连续缴纳36个月个税或社保 ， 才可购买商品住房；此外还重启了“豪宅线”的房屋总价条件 ， 从限购、信贷、税收等方面围堵炒房现象 。
2020年下半年 ， 楼市调控立竿见影 ， 深圳二手楼市得到有效压制 。 但随着新房供应量的增加以及价格倒挂的“网红盘”入市 ， “代持打新”乱象再次将深圳楼市推向风口浪尖 。
2020年11月 ， 华润城润玺1期推出1171套住宅 ， 却有近万人参与了“打新” 。 根据楼盘销售方案 ， 该批住宅只对无房家庭销售 ， 因此部分炒房者、二套购房者为了获得“房票” ， 遂让无房者为其代持 。 当时有房产中介甚至指出 ， 代持买家占比超过80% 。
11月28日晚 ， 新华社发表时评文章《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》 ， 将矛头直指深圳“代持打新”的现象 。 时隔2天 ， 11月30日 ， 深圳住建设局局长张学凡回应称 ， “正在调查代持炒房问题 ， 一旦发现存在违规行为 ， 将依法依规严肃处理 。 ”
一位房企人士表示 ， 经过华润城项目后 ， 深圳住建局现在的压力不小 。 对于“网红盘” ， 住建局希望舆论少炒作“打新潮”、“万人抢房” ， 多一些建设性建议 ， 不希望把氛围搞得太紧张 。
在此背景下 ， 针对2021年新入市的两个前海豪宅“网红”项目——龙光前海天境花园和天健悦桂府 ， 深圳尝试一个试点创新 ， 即两个楼盘均通过官方APP“i深圳”统一时间认筹 ， 并在系统中设定了排他性 ， 同一购房者只能在两个项目中“二选一” 。 这样做使得资金分流 ， 从而避免资金集中申购同一项目的过热现象 。
前述房企人士透露称 ， “前海天境花园原本是定在去年12月预售的 ， 但因为之前华润城项目压力太大 ， 住建局将龙光项目的入市时间“强压”到今年1月了 。 ”
新年调控不断加码
而在巨大的楼市维稳压力之下 ， 新年伊始 ， 深圳政策不断加码 ， 仅过去一周 ， 深圳官方就已使出多个调控“大招” 。
1月19日 ， 深圳住建局向市不动产登记中心发函称 ， “家庭购买商品房 ， 只能登记在具有购房资格的家庭成员名下” 。 而过去 ， 家庭夫妻双方只有一人符合购房条件的 ， 购买的商品房就能登记在符合购房条件的一方或双方名下 。
2天后 ， 深圳市不动产登记中心暂停夫妻婚内更名 ， 针对1月19日后购买的商品房 ， 开始执行“无资格一方不得联名登记” 。
业内普遍观点认为 ， 前述两项规定主要是为了堵截“假结婚”炒房漏洞 ， 以及趁着政策落地“窗口期”突击将商品房更名至无名额一方的行为 。分页标题#e#
在深圳楼市中 ， 投资客占比约占3-4成 。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出 ， “很多投资客并没有购房资格 ， 但是有些房产中介却违规地提供代办一条龙的服务 ， 包括带客看房、帮客户寻找有购房资格的人进行假结婚、融资过桥、办理离婚、房产过户等服务 。 ”
今日 ， 新浪财经再次致电深圳市不动产登记中心 ， 其工作人员表示 ， 夫妻婚内更名业务已经恢复 ， 但受让方必须符合限购政策要求 ， 才能在婚内进行住宅类商品房更名 ， 否则就不能办理 。
在升级围堵“假结婚”之外 ， 同一周 ， 针对“网红盘”华润城润玺1期“代持炒房”的调查 ， 深圳住建局方面也进行了通报 ， 并祭出了首张楼市“禁买令” 。
1月22日 ， 官方称 ， 有12人存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录等情况 ， 住建局已将有关违法违规线索移送公安部门 。
在调查期间 ， 住建局还对相关人员作出“三暂停”处罚 ， 即暂停使用购房意向登记及合同网签系统、暂停购买及承租保障性住房及人才住房资格、暂停在深圳的住房公积金贷款资格 。
“禁买令”发布后次日 ， 深圳住建局调控重拳继续出击 ， 新“深八条”落地 。 新“深八条”要求核查购房者的婚姻状况、社保或个税清单、收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等材料 。 而一旦存在作假情况 ， 作假者3年内将被禁止购房 。
参与了龙光前海天境花园“打新”的小郭（化名）就表示 ， 在资料审核环节 ， 确实感觉比过去“打新”要严格许多 ， 银行不仅查询首付资金来源、银行流水 ， 而且还不允许非直系亲属担保 。
“尤其是银行流水证明 ， 总价千万以上的房子月供至少要4-5万 ， 很多人月流水其实没有这么多 ， 除非补齐一些别的资产证明或者有父母担保 ， 否则很有可能资料审核不通过” ， 小郭说 。
事实上 ， 龙光前海天境花园和天健悦桂府的摇号结果 ， 在一定程度上印证了小郭的说法：龙光前海天境此次推售1003套住宅 ， 天健悦桂府推售427套 ， 而两个项目的入围客户分别为2857批和1170批 ， 均没有超过房源与意向客户1：3的比例 。
新政治标不治本？
事实上 ， 自“715新政”发布以来 ， 深圳调控政策已经“修补”多回 。 短期来看 ， 调控对一二手市场的影响无疑是立竿见影的 。 但有业内观点认为 ， 如果将时间线拉长 ， 深圳楼市运行的逻辑似乎又没有发生根本性的改变 。
调控政策堵住前一个购房漏洞的同时 ， 又引发出更多的新问题 。 比如政策规定“新房优先销售给无房家庭” ， 却催生了投资客“代持打新” ， 在炒房者和房产中介各自逐利的诉求之下 ， 他们总能找到空子可钻 ， 最后的结果还是深圳资产价值继续暴涨 。
2020年深圳楼市上涨的苗头可追溯至2019年8月 。 彼时 ， 深圳建设先行示范区方案发布 ， 市场视其为利好消息；同年11月 ， 深圳提高“豪宅税”征收标准 ， 又给楼市添了一把火 。 直到2020年上半年 ， 政府为提振经济采取宽松的货币政策 ， 使得一部分经营贷违规流入楼市 ， 进一步引爆深圳房价上涨 。
叠加在四大一线城市中 ， 深圳落户条件门槛低 ， 而深圳本来土地供应和新房供应规模也较其他城市少 ， 供需关系的紧张也成为房价稳定的掣肘 。
在这样的背景下 ， 不少行业专家和市场人士认为 ， 新“深八条”等“修补”政策的出台 ， 只是治标不治本 ， 放开一手限价才是缓解深圳炒房、抢房的根本方法 。
中原地产首席分析师张大伟指出 ， 深圳“打新潮”的出现是因为一手房限价 ， 一二手房之间出现价差就存在套利空间 ， 这个套利空间是看得见的几百万 ， 因此导致投资客入市 ， 需求被无限制放大 ， 市场更加恐慌 ， 市场供需结构也更加紧张 。
“但限价又不好放开 ， 因为政府要卖地‘放水’ ， 而中央管控新房主要看网签价格 。 现在深圳的政策不限制套利 ， 只约束参与的人 ， 希望更少的人参与暴利游戏 ， 肯定没有太大作用” ， 张大伟说 。
易居企业集团CEO丁祖昱也曾撰文指出 ， “对于单价10万/平以上的豪宅 ， 放开限价是当务之急 ， 只有放开了高端豪宅的限价 ， ‘房住不炒’才不是一句空话 ， 把豪宅价格重新放开 ， 让这些高端产品在高位价格零星成交 ， 反而不会造成恐慌性抢购的局面” 。
此外 ， 针对价格倒挂的摇号楼盘 ， 有市场观点建议做好交易年限控制 ， 比如设置10年限售 。 “10年不够就20年 ， 让投资客无利可图” ， 张大伟说 。分页标题#e#
【新浪财经|“刷屏”的深圳楼市调控 仅治标却不治本？】责任编辑：张玫

来源：(未知)

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标题：新浪财经|“刷屏”的深圳楼市调控 仅治标却不治本？