文章插图

1月25日 ， 中国金茂对2020年的业绩做了预警：
截至2020年12月31日 ， 公司所有者应占溢利（未包含投资物业的公平值收益）较2019年度下降40%至50% 。
主要由于房地产市场调控等原因 ， 导致集团和集团部分联营及合营企业项目售价不及预期 ， 需计提发展中物业、持作出售物业减值所致 。
业内人士认为 ， 中国金茂是对一些限价执行较严格的城市 ， 部分项目进行了损失计提 ， 有些项目目前还没有销售 ， 是提前计提 。 从整体数据来看 ， 计提的金额应该会在30亿以上 ， 算是一次财务大洗澡 。
虽然中国金茂以2311亿元签约金额超额完成了2020年的销售目标 ， 但除此之外 ， 中国金茂一年来的好消息并不多 。
前些天 ， 在地产股纷纷大涨的行情下 ， 中国金茂的股价也顺势拉升至4.26港元 ， 然而向好的股价并未维持多久 ， 随后其股价又开始不断走低 ， 截至1月25日收盘股价已跌至3.81港元 。
与此同时 ， “金茂南京多个项目爆发大规模维权”、“金茂上海公司引发劳务公司讨薪”等信息仍在网上流传 。
一边是央企招牌 ， 一边是却是业主维权频发；一边是销售见好 ， 一边是结算不赚钱 ， 股价难以提振 。
魔幻现实的背后 ， 迈入两千亿阵营的中国金茂究竟怎么了？渡过了“卖子续命”的2020 ， 中国金茂的2021会好吗？
如果用关键词来总结中国金茂的2020年 ， “卖子维生”会是其中一个 。
据房叔不完全统计 ， 去年中国金茂共计挂牌转让11个项目公司的股权 ， 包括位于北京、上海、杭州、青岛、福州等项目 ， 回笼资金超过50亿元 。
年内转让如此多项目 ， 在地产圈还是比较少见的 。

文章插图

从拿地时间看 ， “富阳秦望城市眼项目”是转让标的中 ， 中国金茂持有时间最短的项目之一 。
转让信息释放的3个月前 ， 中国金茂旗下的杭州亦茂置业有限公司 ， 刚刚联合天能置业有限公司以底价67亿元摘得该项目 ， 算下来楼面价约8778元/平方米 。
虽是以底价成交 ， 但67亿的成交价在富阳出让的涉宅用地总价中折桂 ， 也成为2019年杭州十区涉宅地总价排名中位居第三 。
中国金茂 ， 地王 ， 还是熟悉的配方 ， 这或也决定了项目逃不了转让的命运 。
需要提一下的是 ， 该项目是富阳重点规划的项目之一 ， 推出之时便吸引到不少开发商来考察 ， 中国金茂拿下之后 ， 便在“金茂杭州”官方公众号上发布信息称：
“该项目将打造成继陆家嘴集团金茂大厦、金茂北外滩后又一标杆力作 。 ”但打脸来得太快 ， 仅仅3个月中国金茂就决定转身离去 。
近年来 ， 中国金茂受到限价政策影响 ， 产品溢价很难体现 ， 同时中国金茂也面临长期难以调和的资金压力 ， 为了回笼资金 ， 提前出售部分项目成为无奈之举 。
如果不是资金压力迫在眉睫 ， 对有融资优势的中国金茂来说 ， 出让并不是最优解 。
“上海虹口项目”是上述转让标的中 ， 中国金茂持有时间最长的项目之一 ， 该项目从拿地到转让时隔近三年时间 。
该项目位于上海北外滩周家嘴路新建路路口东南角 ， 坐北朝南面向陆家嘴、黄浦江、外滩 ， 在上海都市核心地段 ， 以致于金茂决意离去时 ， 原股东并未放弃优先受让权 。
就中国金茂退出上海虹口项目 ， 严跃进认为主要有两方面因素：一方面一方面项目前期成本较高 ， 后续开发可能遭遇天花板；另一方面 ， 企业可能存在融资需要 ， 退出项目可以回笼资金 ， 缓解资金压力 。
其实 ， 近五年中国金茂的偿债能力处于持续下降的态势 。

文章插图

数据显示 ， 2016年至2019年 ， 中国金茂现金短债比分别录得1.39、0.7、0.97、0.65 ， 2020年更是降至0.6 ， 创近五年新低 。
另外 ， 中国金茂负债总额持续走高 ， 资产负债率亦从2015年的62.93%上升至2020年中期的76.40% 。
净负债方面 ， 2015年至2019年 ， 中国金茂净负债率分别为46%、69%、71%、74.4%、76.59% ， 2020年中期达到76.59% ， 较2016年的46%有较大幅度的增长 。
值得注意的是 ， 2020年中期 ， 中国金茂账面仍存在195.46亿永续债 ， 若算上永续债数据 ， 净负债率将升至124% 。
也就是 ， 中国金茂已经踩了两条红线 ， 更值得注意的是 ， 现金流动性堪忧已经不是一两年的问题 。分页标题#e#
对中国金茂来说 ， 资金压力就是悬在头上的达摩利斯之剑 ， 若不加以改善 ， 那么迟早会影响公司的正常经营 。
资金压力不仅仅显示在偿债端 ， 中国金茂的纳储也愈加谨慎 。
2019年 ， 中国金茂新增土储为1390万平方米 ， 较2018年下降38.62% ， 而2020年上半年进一步降至583万平方米 。
中国金茂的拿地策略也发生了改变 ， 为了控制拿地成本 ， 过去几年 ， 中国金茂逐步走入二三线城市 ， 在南京、武汉、汕头等城市不断加仓 。
另外 ， 城市运营开始占据中国金茂的“半壁江山” ， 2020年上半年 ， 中国金茂先后落地武汉方岛智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城和常熟智慧科学城3个城市运营项目 ， 城市运营项目总数达到23个 。
受惠于城市运营转换的土储 ， 近年来 ， 中国金茂的拿地成本逐年下降 。
2017年 ， 中国金茂土地成本为1.07万元/平方米 ， 到2018年 ， 这一数值下降至8124元/平方米 ， 2019年进一步下降到7525元/平方米 。
然而拿地成本下降 ， 却并未改变中国金茂利润增幅逐步收窄的现状 。
2016年至2019年 ， 中国金茂净利润分别为25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元 ， 增速分别为-16.75%、56.88%、31.00%、23.82% ， 增速在2017年达到最高值后 ， 便触顶下滑 。
2020年中期 ， 中国金茂录得营业收入120.97亿元 ， 同比下降-17.94% ， 股东应占溢利约37.7亿元 ， 同比增长1.73% 。
利润增幅逐步收窄的同时 ， 毛利亦较过往出现了明显的降幅 。 据悉 ， 2019年末 ， 中国金茂录得整体毛利127.65亿元 ， 同比下降12.2% ， 毛利率为29.44% ， 相较上年同期也下降了9个百分点 。
2020年中期 ， 中国金茂毛利下降27.73%至39.26亿元 ， 毛利率为16.23% 。
纳储谨慎 ， 城市运营又需要投入大量资金 ， 且开发周期长 ， 中国金茂未来的现金流动性问题是否能够得以解决 ， 年报出来可能会有答案 。
按常理来说 ， 中国金茂本身的资金压力应该比较小 。
但为何其现金流动性连续几年都表现得很差 ， 需要靠出售大量项目股权维生 ， 甚至出现拿地3个月就脱手的情况？
是公司战略的问题 ， 还是拿地能力的问题 ， 抑或销售执行力不行 ， 或者兼而有之？
对此 ， 诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对無房表示：“金茂出售大量项目股权 ， 在融资环境趋紧 ， 三道红线新规出台的压力之下 ， 金茂出售资金一方面确实可以达到降低负债 ， 缓解资金压力的目的 ， 但同时也是为了调整优化业务结构 ， 快速回笼资金 ， 来方便转身投资其他优质项目 。 ”
不论如何 ， 能够看到 ， 中国金茂现金流动性问题 ， 已经开始传导到更多方面 ， 业主维权、劳务纠纷、项目甩卖、土储收紧……艰难的2020年虽已过去 ， 但层出不穷的连锁反应尚未结束 。
目前来看 ， 中国金茂的主要看点还是在城市运营上 ， 这是最好的勾地方式 ， 也是很多房企无力染指的模式 ， 不过“负重前行”的金茂 ， 似乎顾不了许多 ， 正陷入买了再卖、卖了再买的恶性循环当中 。
2021 ， 胜负仍决定于中国金茂自己的经营上 。 公司经营也是一种时间哲学 ， 好的生意模式 ， 好的内生增长 ， 会随着时间积累出奇迹 ， 坏的生意模式 ， 坏的内生增长 ， 会随着时间走向终结 。
【净利润|無房｜业绩预警！中国金茂年净利润同比降50％】無房 · 矩阵

来源：(無房)

【】网址：/a/2021/0127/kd646154.html

标题：净利润|無房｜业绩预警！中国金茂年净利润同比降50％