前几天 ， 中原地产研究院发布数据说 ， 2020年北京楼市新房和二手房成交量 ， 全部突破了近四五年来的成交记录 。
中原的老对手链家 ， 则把各个二手房小区的历史成交记录从页面上拿了下来 ， 历史的经验证明 ， 链家一藏历史成交记录 ， 北京房价就要动了 。
在价格洼地里呆久了的北京人民 ， 终于盼来点希望 。
有人用土拍地价倒推了一下 ， 惊喜地发现 ， 一年后北京五环沿线除了西南价格洼地 ， 都将卖到8万左右 。 而现在四环上的限竞房 ， 也就卖六万多 ， 绝对是涨势近在眼前的抄底！
子姨研究把各种数字反复研究了下 ， 发现这些信号似乎没有大家期盼得那么美好 。
一月份的前二十四天 ， 北京新房成交3500套 ， 的确创造了近七年来的成交记录 。 而其中七成销量 ， 是限竞房项目贡献的 。
更重要的是 ， 这些限竞房项目的加速去化 ， 几乎都是降价带来的 。
子姨原来写过的招商臻珑府、融创亦庄壹号 ， 售价都在政府限价的基础上又降了大概一万元 。 他们都进入了北京限竞房项目销量的前十 。
就算是降价 ， 销售情况也不容乐观 。 不少限竞房项目的渠道费涨到了4% 。 朋友告诉子姨 ， 北京东南某项目的营销费用 ， 甚至高达5% 。
这个数字 ， 比很多开发商的利润率还要高了 。
西五环稻田地铁站旁边的中海寰宇视界 ， 原先售价计划为6万元每平米 ， 现在还没开盘就打算降到5.5元一平 ， 还附带精装修 。
北京楼市的价格的确也动了 ， 但主角依然属于学区房 。
一位海淀区中介说 ， 对口东升实验小学的逸成东苑项目今年有房子涨了300万 。 整个小区 ， 普涨5% 。 同在海淀 ， 对口中关村二小的华清嘉园 ， 成交单价 ， 从去年一月份的十万 ， 涨到了现在十二万 。
成交数字不断增加 。 现在海淀区中介最大的难题就剩一个了房源稀缺 。
但是和上海这一轮暴涨的领头羊学区房相比 ， 北京的涨势差远了 。 北京学区房选择在现在暴涨 ， 道理很简单：5年前 ， 放开二胎的那一波孩子们 ， 该上小学了 。
2016年 ， 北京有28万新生儿 ， 约三成是二胎 。 也就是说 ， 北京今年可能最多新增了八万套学区房需求 。
没想到最终为北京房价挽回一点颜面的 ， 是二胎政策 。 以前的楼市 ， 是地段地段地段 ， 今后的楼市风向标成了：人口 ， 人口 ， 还是人口 。
2017年后 ， 北京掏出了严格的限购政策和十几万套限竞房 ， 把北京楼市压进了谷底 。 就算最近一年 ， 楼市如烈火烹油的上海和深圳 ， 经历了多次调控加码 。 在一线城市里 ， 调控最严格的还是北京 。
就像《围城》里 ， 苏文纨说的那句话：人永远逃不出这围城所给予的束缚和磨砺 。
【北京|北京学区房暴涨背后：5年前放开二胎的那一波孩子们，该上小学了】子姨认为 ， 北京不会像上海那样迎来一轮暴涨 ， 上海楼市异动的基础因素 ， 在北京是缺失的 。
首先 ， 北京限竞房现在至少还剩四五万套 ， 这些房子 ， 最快也要两年时间才能卖完 。 换言之 ， 北京还有大量的供应垫底 。
更重要的问题是 ， 算是非限竞房 ， 也遭遇了暗限 。 楼面价七万多的东叁金茂府 ， 预售价格只批准了10.6万元 。 一位开发商向子姨感叹：全市的价格全在统筹考虑和控制中 。
最近 ， 这位开发商朋友抛掉了手中持有十年的万科城市花园的房子 。 目前 ， 这里的房价已经跌到了三万八 。 朋友挂牌价400万 ， 最后320万元就成交了 。 他已经看不到北京房价上涨的希望了 ， 回收的现金如果没有好项目 ， 我就转战股票 。
北京不会暴涨的第二个理由 ， 是人口 。
2017年北京纾解外来人口疾风骤雨而来 ， 大量城中村被拆除 ， 数十万人离开了 。 到2019年 ， 北京还剩2150万人 ， 人口规模回到了2014年的水平 。
去年 ， 智联招聘发布的一份报告说 ， 北京人才吸引力从2016年的第一 ， 降到了第三 。 人才净流入占比 ， 是一线城市中唯一的负数 。
上海也在纾解外来人口 ， 但从去年开始 ， 就暗地里调整了 。 最近有人算了下 ， 在2020年上海的常住人口增加了20万 ， 深圳增加了40万 ， 而北京基本没动 。
2020年3月中旬 ， 北京房地产中介协会给中介们发了一个通知：不得向到京未满14天的人员提供续约之外的租赁住房或居间服务 。
子姨知道米国在放水 ， 也知道富人在抢资产 ， 但热钱能否席卷北京 ， 子姨是持有怀疑态度的 。
潮白河上竖起的围挡不会说话 ， 但也早已说明了一切 。分页标题#e#

来源：(壹地产)

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