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报告要点
大城市通过政策组合 ， 控制居住成本、吸引人才 ， 对加快转型发展意义重大
2020年 ， 部分热点城市房地产市场快速“升温” ， 尤其以改善型刚需、“学区房”概念等 ， 量价涨幅最为明显 。 2020年2季度以来 ， 热点城市的房地产销售和价格快速“升温” 。 其中 ， 2020年4季度 ， 一线城市商品房销售面积同比增幅达54%；改善型刚需增长较大 ， 三房及以上户型占比66%、较2019年提升5个百分点 。 “学区房”概念量价涨幅也很明显 ， 有的热门小区全年价格涨幅超60% 。
横向比较来看 ， 我国热点城市的房价收入比 ， 已明显高于其他主要国际大都市 。 衡量城市房价水平的一个重要指标是房价收入比 ， 即家庭住房的总价格除以家庭年收入 ， 反映城市房价的相对高低 。 根据Numbeo数据 ， 2020年年中 ， 我国样本城市房价收入比为28.4倍 ， 是全球主要经济体中最高的 。 其中 ， 深圳、北京、上海等热点城市 ， 房价收入比均已经超过35倍 ， 大幅高于其他主要国际大都市 。
过高的居住成本 ， 已对部分热点城市发展产生一定负面影响 ， 比如高校毕业生趋势性流失、人口出生率持续回落等 。 2017年起 ， 上海重点高校毕业生留沪比例连续回落 ， 例如复旦、上交毕业生留沪比例 ， 2019年较2016年分别下降3.3和5.8个百分点；清华、北大毕业生留京比例 ， 2019年较2013年降幅达8.5和15个百分点 。 此外 ， 人口出生率持续回落 ， 也侧面反映居住成本对城市发展的影响 。
从流向来看 ， 近年来的人口流动 ， 趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中 。 从代表性高校毕业生的去向来看 ， 从热点城市流出的毕业生 ， 主要流向了中西部地区核心城市 ， 以及东部二三线城市等 。 这些地区的居住成本（房价或租金）较热点城市更低 ， 高技术产业快速发展 ， 带来了更多高质量的工作机会 。 一些城市还会推出补贴、落户等优惠政策 ， 加大对人才的吸引 。
中央政策已将城市住房问题 ， 提到很高的政策高度；就部分城市而言 ， 如何通过政策组合控制居住成本 ， 对加快转型发展意义重大 。 中央经济工作会议指出 ， “住房问题关系民生福祉” ， 并首次提出要“解决好大城市住房突出问题” 。 近期北京、上海等地 ， 相继出台扩大土地供应、增加住房供给的举措 。 对城市而言 ， 通过更全面的政策组合 ， 控制生活成本、吸引人才 ， 有利于经济转型与可持续发展 。
风险提示：房地产政策出现重大调整 。
报告正文
2020年 ， 部分热点城市房地产市场快速“升温” ， 商品房销售及价格均大幅上行 。 2020年2季度以来 ， 热点城市的房地产价格和销售快速回暖 ， 一线城市全年商品房销售面积同比增长14.3% ， 其中4季度增幅达54% 。 价格也上行明显 ， 4季度的住宅价格指数同比增长超过2.5% ， 是2018年以来首次达到这一增速水平 。 从结构来看 ， 一线城市的商品房销售以改善型需求为主 ， 比如2020年三房及以上的户型占比约66% ， 较2019年提升5个百分点 。
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上海、深圳等代表性城市 ， 改善型刚需、“学区房”概念等 ， 量价涨幅最为明显 。 2020年 ， 上海、深圳二手房成交面积分别同比增长34.3%和22.5% ， 深圳在年中月度增速一度超过80% ， 上海12月增速则突破100% ， 成交价格也快速上行 。 其中 ， 90平方米以上的二手房成交量占比 ， 上海、深圳2020年分别比2019年大幅提高9.9和8.0个百分点 。 “学区房” 概念的住房成交量和价格涨幅也很明显 ， 有的“学区房”小区涨价超过60% 。
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横向比较来看 ， 我国热点城市的房价收入比 ， 已明显高于其他主要国际大都市 。 衡量城市房价水平的一个重要指标是房价收入比 ， 即家庭住房的总价格除以家庭年收入 ， 反映城市房价的相对高低 。 根据Numbeo数据 ， 2020年年中 ， 我国样本城市房价收入比为28.4倍 ， 是全球主要经济体中最高的 。 其中 ， 深圳、北京、上海等热点城市 ， 房价收入比均已经超过35倍 ， 大幅高于其他主要国际大都市 。分页标题#e#
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过高的居住成本 ， 已对部分热点城市的发展产生一定负面影响 ， 比如重点高校毕业生的流失等 。 2020年上海交通大学毕业生留沪比例71.9% ， 较2016年下降4.8个百分点；复旦大学毕业生留沪比例也从2016年的阶段性峰值78.5%下滑近6个百分点 。 这一现象在北京等高房价城市也有体现 ， 例如清华、北大留京的毕业生比例 ， 2019年较2013年分别下降了8.5和15个百分点 。
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人口出生率的持续回落 ， 也侧面反映了居住成本过高对城市发展的负面影响 。 2016年后 ， 上海的人口出生率和自然增长率持续回落 ， 2019年出生率已降至7‰、较全国总体水平低3.5个千分点 ， 比全球水平低11个千分点（2018年值） ， 人口自然增长率仅为1.5‰ 。 从全国主要城市的表现来看 ， 当房价收入比超过一定水平 ， 房价相对收入的进一步抬升 ， 便可能压制城市的人口增长 。
[1] 图12中的房价收入比 ， 为新建商品住宅成交均价口径下计算的数值 。
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从流向来看 ， 近年来的人口流动 ， 趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中 。 从代表性高校毕业生的去向来看 ， 从热点城市流出的毕业生 ， 主要流向了中西部地区核心城市 ， 以及东部二三线城市等 。 这些地区的居住成本（房价或租金）较热点城市更低 ， 高技术产业快速发展、带来了更多高质量的工作机会 。 一些城市还会推出补贴、落户等优惠政策 ， 加大对人才的吸引 。
[2] 图16中的上市公司市值 ， 包括了该地在A股、港股、海外上市的企业 。 同时在A股和港股挂牌上市的企业 ， 以A股市值为准 。 其中剔除了上市公司市值负增长的3个城市 。
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中央经济工作会议首次提出要“解决好大城市住房突出问题” ， 已将城市住房问题提到很高的高度 。 中央经济工作会议指出 ， “住房问题关系民生福祉” ， 并提出多项举措扩大城市住房供给 ， 稳定房地产市场 。 比如保障性租赁住房建设、加大土地供应、降低租赁住房税费负担等 。 住建部年度工作会议也着重提出 ， 要解决好大城市“住房困难群体”的住房问题 。
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就部分城市而言 ， 通过更全面的政策组合 ， 有效控制生活成本、吸引人才 ， 对于增强发展潜力、加快经济转型 ， 具有重要意义 。 近期 ， 部分热点地区响应中央政策 ， 推出系列举措 ， 从加强监管、控制需求、扩大供给等3方面着手 ， 控制居住成本 。 其中打击违法违规行为、加强限购限贷等举措 ， 侧重平抑短期市场波动；增加商品房用地供应、加强租赁住房建设、推进旧房改造等方式 ， 多元化地扩大住房供给 ， 则更加立足长远 。 比如北京提出 ， 2021年将提供300公顷以上的商品房供地、5万套政策性住房；上海也表示将增加商品住房用地、供应5.3万套租赁房 。 通过全面的政策组合 ， 长效解决城市住房问题 ， 对加快转型发展意义重大 。
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经过以上研究 ， 我们发现：
（1）2020年 ， 部分热点城市房地产市场快速“升温” ， 尤其以改善型刚需、“学区房”概念等 ， 量价涨幅最为明显 。 一线城市中 ， 三房及以上户型成交占比约66%、较2019年提升5个百分点；有的热点学区 ， 二手房价涨幅超过60% 。分页标题#e#
（2）横向比较来看 ， 我国热点城市的房价收入比 ， 已明显高于其他主要国际大都市 。 2020年年中 ， 我国样本城市房价收入比为28.4倍 ， 是全球主要经济体中最高的；其中 ， 深圳、北京、上海等热点城市 ， 房价收入比已超过35倍 。
（3）过高的居住成本 ， 已对部分热点城市发展产生负面影响 ， 比如高校毕业生趋势性流失、人口出生率回落等 。 例如复旦、上海交通大学毕业生留沪比例 ， 2019年较2016年下降3.3和5.8个百分点；上海人口出生率 ， 已降至7‰ 。
（4）流向来看 ， 近年来的人口流动 ， 趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中 。 热点城市流出的毕业生 ， 主要流向了中西部地区核心城市 ， 以及东部二三线城市等 ， 这些城市在居住成本等方面具有优势 。
（5）中央经济工作会议首次提出 ， 要“解决好大城市住房突出问题” ， 将城市住房问题 ， 提到很高的政策高度 。 就部分城市而言 ， 通过更全面的政策组合 ， 控制生活成本、吸引人才 ， 有利于城市的经济结构转型与可持续发展 。
研究报告信息
证券研究报告：城市住房问题 ， 值得提到更高位置
对外发布时间：2021年01月26日
报告发布机构：开源证券研究所
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来源：(宏韬伟论)
【】网址：/a/2021/0127/kd646311.html
标题：房价|赵伟：城市住房问题，值得提到更高位置（开源证券）
