_原题是：建发国际无视债务重压频斩“地王” 物业分拆上市能否化解“资金饥渴”
【投资者网|建发国际无视债务重压频斩地王 物业分拆上市能否化解资金饥渴】群狼环伺之下 ， 建发国际投资集团有限公司（下称“建发国际” ， 1908.HK）依然在加速拿地 ， 并以迅雷不及掩耳之势迅速壮大 。
据不完全统计 ， 2020年建发国际及其母公司买地花的钱超过500亿元 ， 超过制定的300亿-400亿元目标 。 不过 ， 资金链成为了横亘在建发国际迈向千亿房企阵营的一大阻碍 。 按照“三道红线”监管标准来看 ， 公司踩中“两道红线” 。
为了获得足够的融资 ， 2020年12月末 ， 建发国际拆分建发物业单独在港上市 。 不过 ， 面对一个对物业股热情逐步冷却的资本市场 ， 其对资金链的提振效果恐怕有限 。
加速“开疆拓土”
一桩激烈的土拍引发市场巨震 。
1月18日 ， 建发国际旗下兆益盈地产以上限价1.27亿元 ， 以及竞配保障房面积1200平方米 ， 拿下宁波江北区湾头地区地块 ， 成交楼面价为1.8万元/平方米 ， 溢价率达36.67% 。
这只是公司加速拿地的一个缩影 。 之前的1月7日 ， 兆煜珑斥资15.9亿元摘下成都青羊区文家街道地块 ， 溢价率约14% 。
更早前的2020年4月 ， 其以1.98万元/平方米的成交楼面价 ， 刷新成都当时楼面价纪录；7月 ， 先打破了安徽蚌埠当地居住用地总价纪录 ， 后又以1.48万元/平方米的楼面价刷新无锡新吴区最高单价纪录；10月 ， 经过960轮竞逐后 ， 以35.2亿元的总价 ， 55.2%的溢价率拿下江苏淮安生态新城地块 ， 新地王由此诞生 。
公开资料显示 ， 建发国际2011年在港股上市 ， 由建发房地产集团有限公司（以下简称“建发地产”）控股 。 2011年至2019年 ， 其营收复合增长率达到69% ， 净利润复合增长率为53% 。
国企控股的房企有的与母公司存在业务冲突 ， 而建发地产明确表示 ， 退出二级地产开发 ， 全力支持建发国际做大做强 。
近几年 ， 在母公司的支持下 ， 建发国际加快了开疆拓土的脚步 。 数据显示 ， 2017年至2019年 ， 其新增土储面积从137万平方米大幅攀升至556万平方米 ， 而后继续增至756万平方米 。
实际上 ， 频繁拿地背后 ， 隐含着建发国际土地不足的忧虑 。 截至2020年上半年末 ， 建发国际尚未出售的土地储备面积为1592.22万平方米 ， 处在TOP50房企土储量的下游位置 。
财务指标“报警”
根据财报 ， 建发国际约29%的土储位于福建南、厦门、漳州、龙岩等地；15%的位于福建北和杭州 。
此外 ，从最近的拿地动作来看 ， 公司战略不再固守东南地区 ， 开始挺进新一线城市 。 克而瑞数据显示 ， 2020年上半年建发国际的楼面成本价高达20360元/㎡ ， 同比增长171% 。
为快速进入新进城市 ， 实现规模增长目标 ， 建发国际多以招拍挂方式获取地块 ， 甚至牺牲企业部分利润 。 行政总裁林伟国于业绩会上坦言：“2020年新拍的地不排除个别地块无法获得8%的利润 。 ”
因处于扩张期 ， 公司当前盈利能力不容乐观 。 2020年上半年 ， 其经营活动现金净流量为-123亿元；净资产收益率为2.2%；销售毛利率相比2019年上半年减少近20个百分点 。
随之而来的是 ， 赊销情况愈加严重 。 同期 ， 公司应收账款从178亿元增加到202亿元 ， 应收账款周转率从25.38倍下滑到17.88倍；每股收益降幅明显 ， 从0.24元/股下滑到0.06元/股 。
更为雪上加霜的是 ， 公司连踩“两道”红线 。 截至去年上半年 ， 建发国际剔除预收款后的资产负债率为79.24% ， 净负债率247.3% ， 流动比率1.87 。
2020年上半年 ， 公司的流动负债继续升至695.39亿元 ， 负债总额也达到1212亿元 ， 较去年年末增长26% 。 其中 ， 一年内偿还的债务约26.85亿元 ， 长期债务约502.75亿元 。
亿翰智库数据显示 ， 50家典型房企去年上半年的净负债率均值为94.2% ， 其中超过100%的房企有16家 。 建发国际以247.3%的净负债率遥遥领先 。
“对房企而言 ， 负债率到80%就会有一些风险了 。 主要原因在于建发国际近两年拿地较多 ， 且不少集中在一二线城市 。 不少房企选择回归核心城市 ， 所以拿地成本会上升 。 ”中原地产首席分析师卢文曦如是说 。
分拆物业上市
建发国际行政总裁林伟国直言：“公司本身较少单独关注建发国际的净负债率 ， 因为建发国际作为母公司重要的上市平台 ， 母公司对其提供较大的财务资源支持 。 ”
据不完全统计 ， 建发系2020年共计发债25次 ， 发行总额约496亿元 。 其中包括超短期融资债券、中期票据、定向债务融资工具及ABS专项融资等等 。 据统计销售规模超5000亿的融创 ， 2020年也仅发行153亿元公司债 。分页标题#e#
同时 ， 建发国际也在创新融资方式 。 建发物业2020年12月28日公告 ， 其将以介绍方式在香港联交所主板上市 。
按照香港主板上市规则 ， 介绍是已发行证券申请上市所采用的方式 ， 该方式无须作任何销售安排 ， 不需要实质上拿出股票向社会公众销售 ， 而直接申请上市 。
“建发物业之所以反常地选择以介绍方式上市 ， 最关键的一点是希望能避免破发 。 当然也不排除还有其它考虑 。 ”物业和社区经济分析师黄昇指出 。
据乐居财经研究院统计 ， 40家港股上市物企中 ， 上市首日股价下跌的有10家 。 建发物业虽以此避免了上市首日破发 ， 但之后依然遭遇资本市场“用脚投票” 。
截至1月25日 ， 建发物业报收2.9港元/股 ， 已跌破3.05港元/股的发行价 ， 今年以来股价累计下滑6.5% 。
中信证券地产分析师陈聪撰文指出 ， “‘三道红线’之下 ， 无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟 ， 部分企业都急于推动物业管理公司分拆上市 。 通过股权融资的方式补充权益 ， 将会显著改善企业杠杆水平 ， 尤其是资产负债率和净负债率 。 ”
不过 ， 对于建发系而言 ， 随着市场对物业股热情降低 ， 分拆上市对资金链的提振效果恐怕有限 。
克而瑞统计数据显示 ， 2020年9-11月 ， 其跟踪的36家上市物业企业中 ， 共计30家上市物业企业股价出现下跌 ， 其中蓝光嘉宝服务、金融街服务的股价跌幅皆在40%左右 ， 中奥到家、鑫苑服务、建业新生活等跌幅也超过30% 。
而建发物业的规模仍处于行业中下水平 ， 盈利能力也不算理想 。 2017年至2020年上半年 ， 公司合同续约率分别为95%、92.7%、86.7%、85.7% ， 低于行业98.3%的平均水平 。
2017年-2019年 ， 其毛利率呈现震荡走低的态势 ， 分别为26.2%、23.1%、22.9% 。 2020年上半年 ， 建发物业毛利率指标提高至24.3% ， 低于行业平均水平 。 克而瑞统计同期30家上市物企的平均毛利率为28.69% 。
诸葛找房数据中心分析师赵忠吉直言：“从业绩和服务质量上来看 ， 建发物业在获得资本市场的青睐上并不占什么优势 。 ”
若负债问题短时间内难以解决 ， 未来公司要靠什么战略举措迈进千亿房企阵营？《投资者网》近期就相关问题联系到公司方面 ， 仅得到答复“年报披露窗口季 ， 出于信披规定不便接受调研 ， 一切问题以公告为准 。 ”（思维财经出品）
责任编辑：陈悠然 SF104

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