_原题是：行业分化加剧 ， 500亿或成企业规模分水岭
近年来 ， 随着政策调控持续、企业集中度提升 ， 规模房企纷纷由之前的高速增长转向高质量发展 ， 行业整体业绩增速放缓 。 疫情之下中国房地产市场经受考验 ， 虽然2020行业全年的业绩规模仍实现同比提升 ， 但同时百强房企内部的分化也愈加明显 。
在过去不久的“丁祖昱评楼市”年度发布会上 ， 我提出了一个行业新逻辑：整个行业将步入无增长时代 。 回顾2020年 ， 已经有一些企业 ， 销售业绩出现了下滑 。 2021年可能会出现规模企业操盘和权益口径销售业绩下降 ， 全口径可能还会继续保持和稳固的上升 。
数据显示 ， 2020年重点观测的45家典型房企中 ， 全口径销售业绩低于平均增速的房企达11家 ， 其中增速为负的7家房企中 ， 有4家为千亿房企 ， 仍能保持高速增长的房企不足10% 。
随着政策调控融资端的进一步收紧 ， 高杠杆、高负债的运营模式无法持续 。 预计未来行业竞争和企业经营压力加剧 ， 不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业 。
从百强房企来看 ， 一方面 ， 2020年全口径800亿以上房企梯队继续扩容 ， 其中千亿房企数量增加9家至43家 。 而另一方面 ， 500-800亿规模的房企数量则较往年有明显减少 ， 500亿规模梯队以下的部分房企面临增长困局、补位能力不足 。
图：2016-2020年全口径TOP100分梯队企业个数
数据来源：CRIC
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规模房企800亿以上梯队继续扩容
从规模房企各梯队的企业数量分布及变动情况来看 ， 2020年队伍已壮大至43家 ， 较2019年增长9家 ， 数量提升显著 ， 其中 ， 建发、龙光、新希望、禹洲、华发、时代、中骏等房企2020年业绩增速表现突出 ， 且首次跨入千亿规模 。
这部分企业的业绩提升主要是受益于2020年在深耕区域充裕的货值储备 。 随着疫情后城市区域市场的逐步复苏 ， 配合自身供应的大幅增加实现高增长 。
表：2020年部分全口径千亿房企业绩表现（亿元）
数据来源：CRIC
值得注意的是 ， 截至2020年末 ， 800-1000亿规模梯队的房企由10家进一步扩容至12家 。 相较2019年 ， 这一梯队中有8家房企从500-800亿梯队首次迈过800亿门槛 ， 实现规模增长 。
整体来看 ， 近年来千亿房企持续扩容 。 截至2020年末 ， 800亿以上房企数量已经占到全口径百强的超半数 ， 未来行业50强房企的规模竞争将更加激烈 。
表：2020年部分800-1000亿规模梯队房企业绩表现（亿元）
数据来源：CRIC
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头部房企达千亿前就已开始提业绩增速
自2010年千亿房企阵营迎来第一员万科以来千亿阵容逐步壮大 ， 其中2010-2017年实现千亿的房企有16家 ， 2018年和2020年这三年期间达到千亿的房企共有27家 ， 虽说更多房企比之前更加注重发展质量 ， 但对于接近千亿的房企来说 ， 进入千亿行列仍为其重要目标之一 。
从企业实现千亿的增速来看 ， 2017年及以前进入千亿行列的企业 ， 在实现千亿前的复合增长率总体高于实现千亿后两年的复合增长率 ， 16家房企在达千亿前两年的平均复合增长率达到43% ， 达千亿后两年的复合增长率为33% 。
2018年达到千亿的房企 ， 其达千亿当年的同比增速也是都高于千亿后一年的增长率 。 2019年新增千亿企业的当年平均增长率为28% ， 高于TOP100的行业平均增长率6.5% 。
可以说 ， 房企在冲刺千亿的前一两年普遍执行高速扩张的方式促规模 ， 达到较高的规模后开始寻求更稳定的增长保持行业地位是一个趋势 。
虽然大部分企业是在达千亿前一两年甚至当年才开始发力 ， 但万科、保利、中海、恒大和碧桂园 ， 在达到千亿前提前3年已经开始提高业绩增速 。
【丁祖昱评楼市|500亿或成房企规模分水岭 中等规模房企面临增长困局】此外 ， 绿地、恒大、华润、融创和世茂房地产这5家房企的千亿后两年的复合增长率仍高于前两年 ， 这五家房企保持高速增长主要是由于其战略目标并非只是千亿 ， 而是保持行业地位 ， 或者进入行业前十的位置 ， 因此多年保持高速增长 。
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中等规模房企面临增长困局
与800亿规模以上的各梯队房企数量持续扩容形成鲜明对比的是 ， 2020年500-800亿梯队的房企数量骤减 ， 由2019年的23家大幅减少9家至14家 。
从各规模梯队企业的流动情况来看 ， 一方面 ， 2019年500-800梯队中有12家房企业绩增速较高 ， 规模增长突破800亿 ， 实现了梯队提升 。 而另一方面 ， 也有个别房企在2020年销售表现不佳 ， 掉出了该梯队 。 但更主要的原因是 ， 部分500亿规模以下的房企增长略显乏力 ， 对500-800梯队补位不足 。分页标题#e#
表：2018-2020年500-800亿规模梯队企业数量变动（个）
数据来源：CRIC
具体而言 ， 在目前政策调控持续、融资环境趋紧、规模房企竞争加剧的行业背景下 ，300-500亿梯队左右的中等规模房企生存空间受到持续挤压 。 多数房企业绩增速明显放缓甚至出现负增长 。
截至2019年末正商、当代、信达、华鸿嘉信、康桥、景瑞的总土储货值去化周期均在2.5年以下 ， 远低于3.8年的行业平均水平 。 2020年这些企业的累计销售规模都出现了不同程度的负增长 。 在新增投资承压之下 ， 这部分企业未能将总土储维持在相对充裕的水平 ， 仅依赖现有的货值储备或无法保证销售规模的可持续增长 。
不仅如此 ， 目前300-500亿规模梯队中多数房企布局的城市个数为10-25城 ， 平均单城市产能在20亿元左右 。 对于这部分房企而言 ， 目前在区域深耕过程中面临规模发展的天花板 ， 依赖少数城市难有突破 。
整体来看 ， 作为行业评价企业规模的一道主要门槛 ， 500亿或已成为企业规模发展的又一道分水岭 。 “三道红线”下 ， 面对提升自身货值储备和控负债、降杠杆的双重压力 ， 部分300-500亿规模的房企陷入增长困局 ， 难以实现梯队跃升 。
这部分企业如何在降杠杆、控负债的同时 ， 保障自身的土地储备和未来的发展空间 ， 更考验管理者的经营实力 。
未来如果负债水平较高的现状未能及时得到改善、又没有充裕的资金纳储以支撑业绩增长 ， 那么中长期而言这类企业甚至还会有被收购兼并的风险 。
责任编辑：蒋晓桐

来源：(未知)

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