_原题是：国瑞置业高息发债借新还旧 ， 业绩连降跌出行业百强

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顶着“北京二环内第二大开发商”美名的国瑞置业 ， 如今走到了高息发债 ， 借新还旧的地步 。
25日晚间 ， 公司披露已发行3.24亿美元的新票据 ， 用于替换尚未到期的票据 。 这笔票据年利率高达14.25% ， 远高于当前房企的发债利率水平 。
过去3年 ， 公司发债成本持续攀升 ， 债券年利率从2017年的7%升至2019年的13.5% 。
2020年初 ， 公司董事长张章笋对外宣称 ， 将暂停发行美元债 ， 以降低负债 。 不料 ， 刚到2021年 ， 就重启发债工作 。
高息发债推高融资成本
14.25%的年利率 ， 是当前房企中最高的发债利率水平 。 迈入2021年 ， 国内一大批房企先后发行美元债券 ， 最高年利率不超过10% 。 国瑞置业（02329.HK）发行这笔高息债 ， 主要是为要约交换2022年到期、年利率13.5%的美元票据 。
公司有关人士接受媒体采访时称 ， 此次发债利率主要根据市场定价 。
斑马消费注意到 ， 国瑞置业高成本从债券市场融资并非首次 ， 这导致公司融资成本逐年升高 。 2017年至2019年 ， 公司连续发行美元债券 ， 年利率分别为7%、10.1%和13.5% 。
在这种情况下 ， 公司对资金有了更大的需求 ， 再度推高负债规模 。 截至2020年6月 ， 公司负债总额663.29亿元 ， 同比增加近50亿元 。 当期末 ， 公司尚未偿还借款276.34亿元 ， 包括银行借款191.29亿元、其他借款39.45亿元、公司债券5.89亿元及优先票据39.71亿元 。
上述同期 ， 公司现金及现金等价物为18.56亿元 ， 其中受限制存款及现金6.23亿元 ， 而当期短期借款为60.48亿元 。

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然而 ， 国瑞置业自我造血状况不太乐观 。 2017年至2019年 ， 公司归母净利润分别为17.50亿元、10.09亿元和8.60亿元 ， 同比分别增长11.96%、-42.35%和-14.77% 。 与此同时 ， 毛利率从2017年的46.69%一路跌至2019年的26.43% 。 2020年上半年 ， 进一步跌至26.23% 。
业绩下滑的同时 ， 公司资产负债率整体走高 。 2017-2019年 ， 资产负债率分别为76.78%、76.44%和77.33% 。
业绩起伏不定 ， 公司在行业内排名每况愈下 。
2018年 ， 国瑞置业销售规模首次突破200亿元 ， 进入行业百强 ， 排名第99名；2019年 ， 公司旋即跌出百强之外；2020年再度缺位克而瑞房企销售TOP100 。
重仓旧改 ， 10年拆不完一片地
国瑞置业债务高企 ， 一方面是因销售停滞不前 ， 更有来自旧改项目的拖累 。
北京祈年大街西旧改项目 ， 公司从获得项目已超过10年 ， 已花掉近14亿元开发成本 ， 拆迁至今未完成 。
【斑马消费|国瑞置业高息发债借新还旧 业绩连降跌出行业百强】或受限于资金缺口 ， 去年11月23日 ， 公司决定终止斥资17.93亿元对8家企业的增资安排 。 放弃增资 ， 意味着公司不仅会失去超过400万平方米土地储备 ， 还会因此录得5.54亿元亏损 。
好在 ， 上述8家企业的老板 ， 为国瑞置业实控人张章笋的胞弟张章侨 ， 即便停止增资 ， 公司和这些企业的合作还会继续 。 启信宝显示 ， 张章侨通过广东国厦投资直接或间接持有石家庄国瑞地产、邯郸国厦、汕头兴瑞等企业股权 ， 主营业务涉及房地产开发、物业管理及企业管理咨询等 。
张章笋曾对外宣称 ， 对于负债率高的中小型企业 ， 目前关键不是规模 ， 而是去库存 ， 回笼资金 ， 争取活下去 。
2020年 ， 国瑞置业作出调整 ， 将年度销售目标从250亿元降至200亿元 。
公司认为 ， 受疫情影响 ， 这个销售目标“相对稳健” 。 不过 ， 这一目标 ， 恐怕也难以完成 。 根据克而瑞数据 ， 截至2020年9月 ， 国瑞置业完成签约销售金额97.3亿元 ， 不到年度目标的一半 。 这可能是张章笋进入北京房地产市场多年 ， 面临的最大压力 。
张章笋从1999年进入北京 ， 参与崇文门旧改项目 ， 通过开发富贵园、国瑞商城 ， 掘得第一桶金 。
有了两大名盘加持 ， 国瑞置业在北京市场一度收获了“北京二环内第二大开发商”的美誉 。 此后 ， 公司开始对全国市场进行布局和落地 ， 但对北京市场依赖仍较大 。 2020年上半年 ， 公司74.79亿元签约销售额中 ， 北京地区贡献40.58亿元 ， 占比54.3%；佛山和苏州地区位居第二、第三位 ， 占比分别为11.6%和7.4%；其他城市占比均不超过4% 。
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通过旧改项目发家 ， 张章笋对旧改始终恋恋不忘 。
不单在北京 ， 国瑞置业还在深圳、汕头承接一级土地开发项目等 。 截至2020年上半年 ， 公司一级开发及旧改项目开发面积580万平方米 ， 深圳占比51.6% 。
旧改项目固然能够获得低成本土地 ， 但一直是难啃的骨头 ， 不仅周期长 ， 且占用资金量大 。 走在生死线上的国瑞置业 ， 能否赌对明天？
责任编辑：陈悠然 SF104

来源：(未知)

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